在传统的商业地产项目运作中，给人的经验是：只要在一个商气、人气、知名度很旺的地段，进行新项目的兴建、改建或包装，那么这个项目的成功率肯定会很高。于是，我们也看到很多新的商业地产项目在傍既有商气、人气等客观环境条件不错的成熟市场的老字号招牌。也就是借既有市场在社会上已经形成的知名度来包装新的项目，期望达到移花接木的商业炒作效果。

　　在上个世纪的中国，经过二十多年的改革开放，确实在全国各地形成一些比较有知名度和影响力的老商圈和市场项目。但是，随着时间推移，这些商圈和项目逐渐变得与时不能并进，一些粗放、低端、混乱、落伍的特点显得尤为突出，一些项目的经营方式、经营观念、经营包装等理念也显得合大都市形象格格不入。虽然还是消费者选购的场所，虽然还是一个人气合商气都不错的商业圈，但是其本身的商业价值与目前的市场格局并不吻合，一些从事商业地产投资的商家，开始想着如何提高这些地段的商业价值，进而实现旧市换新颜的宏伟构想。

　　在新项目的兴建和炒作过程中，打“老字号”招牌成为诸多投资商惯用的一种伎俩。“坐拥黄金地段，尽享繁华人生”，“足不出户，月得万金”，“老市场、新活力”……一些极具诱惑力的宣传，让商业投资者们心动不已。他们觉得在一个商气和人气不错的地方，获取新的利益是完全理所当然的事情。可惜的是，这些老字号招牌的既有杀伤力在衰竭。事与愿违的情形不断地上演在各个原本兴旺的商圈和项目上。

　　成都荷花池应该是国内西部最早的一个响当当的老字号商业圈。荷花池商圈可谓一个大杂烩，家居用品批发市场、建材市场、日用品市场、生活用品市场、小商品市场、服装批发市场等众多市场汇集，形成了成都商圈中盛名一时的品牌性商业圈。这里不仅云集了各地的经营商家，而且形成人来人往，车水马轮的热闹场面。在当时来说，确实是一个可值的称赞和借鉴的商业市场运作的范例。

　　然而，就是这样一个车水马轮、人流量很大的市场，对新项目的运作并没有带来可以自豪的辐射影响力，最近地处荷花池中心区域一家规模、档次、设置都很高档的市场部分商铺准备公开拍卖的消息却见于报端时，除引起强烈的关注外，这给人们带来的思考也很多。

　　老市场能不能让新市场更具活力？能不能给新市场带来可持续的商气和人气？能不能把老市场原有的商气和人气延续下来？还会不会是新市场借力的一个筹码？为什么一个看似不错的商业项目，一旦扎根落地在老市场就显得难以驾驭？为什么老市场一旦翻新就会断送本来风光无限的商业气氛？商业地产项目难道就真的难以跳出“持续低靡”的怪圈吗？

　　笔者将就最近几年看到的一些商业地产项目失败的案例，总结其中原因，细细剖析其中的秘密以后的一些感想和体会，与热衷于商业地产项目开发的人士，进行分享与交流。