走，到北欧去卖北海楼盘！
——北海要做全球有钱人的“飞居地”（研究提纲）
巧合的是，同样是在9月，1992年的9月与2007年的9月，我先后两次来到北海。这次与十多年前的感觉，有许多别样的地方。十年前，北海最大的企业是市自来水公司，北海最热闹的街区是解放路珠海路一带，北海最高级的住处是北海迎宾馆……从个人角度来看，除了肩负项目运作之责外，这次多了一项任务，帮几位朋友的老爹老妈找住处——他们想要到北海来度假，以便度过即将到来的寒冷隆冬。
朋友爹妈的这点需求让我产生了翩翩联想：我在其他国内著名的滨海城市里旅行时，也曾经遇到过类似的外来人口群体呀！他们或者在那里作短期旅行，或者在那里浪漫创作，或者在那里设计研发，或者……凡此种种，我想到用一个新词汇“飞居客”，对这个外来人口群体作一归纳，并且打算对北海“飞居客”进行一番调查。
一、“飞居客”带来的新口味
从产业经济的角度来看，我们需要弄清楚这些“飞居客”的需求与需求量——
他们从何处来？
他们何时来又何时去在此逗留多久？
他们高寿或者芳龄几何？
他们在此需要在本地雇佣保姆或者秘书或者司机或者医生吗？
他们的一日三餐如何安排？
他们是一个专业小组或者是一对恩爱夫妻吗？
他们的孩子们能否迅速交上本地小朋友？
……
市场经济原理告诉我，弄清楚这些问题，有针对性地设计出独特的服务，大把大把的钞票就送上门来了！
这里潜藏一个巨大的投资机会。
这种由阳光、沙滩、海水、清风带来的投资机会，就是北海在我眼中的最大价值。
这也是北海这座城市有别于南宁钦州防城湛江海口等周边城市的绝色资本。
二、“飞居客”到来的产业背景
北海价值被严重低估了。
经济价值评估中经常用到的两个词汇“稀缺”“垄断”，是我在本文中讨论北海价值的工具。
我初步了解到的情况是，北海市委市政府对制造业的关注程度大大高于对旅游服务业的关注程度，北海市滨海地区的房价比城区的房价低很多，北海银滩别墅群中的人气照旧可以用“空可罗雀”来形容……这样的事实还有许多。
北海资源的稀缺性与垄断性，是相对于整个地球人的，是相对于富裕起来的人群的。在北海本地人眼里，也许大片大片的滩涂，灼热难耐的阳光，苦咸涩口的海水，都是他们生活中的麻烦。
但是，对于生活在天气寒冷的北欧洲国家的居民来讲，对于生活在内陆地区的人们来讲，北海的这些独特资源却是非常珍贵的。
也就是这些独特资源吸引来了一个新的居民群体：“北海飞居客”
这些季节人到北海来，并不分春夏秋冬。随着这个人口群体的不断扩大，研究这个群体的消费需求以及对北海城市规划、房地产开发的影响，是很有意义的一件事。
目前，“北海飞居客”的规模还不是很大，但是，就像世界各国著名滨海度假城市一样，这个人口群体必将成为北海人口结构中的最大部分。因此，政府与开发商应该对这个人口群体予以高度重视。
现代城市的恶性膨胀，消费水平的提升，通讯技术的高度发达，产生了现代人的飞居生态。
据我初步分类，现代飞居客大致有如下五大群体：
第一类飞居客：境内外观光度假人群。
第二类飞居客：北方养老人群。已经有大量报道了……（讨论案例，即将在北海投资兴建的美国巨合集团的养生基地项目，就显示出这种方向性需求。）
第三类飞居客：沪深职场高端人士。他们为了短暂的休假，或者找几位圈内人士策划大项目，需要住在这里。
第四类飞居客：创意产业中的高端人士。大画家，大设计师，动漫创作团队，高科技公司的研发团队……
第五类飞居客：旅游治疗的患者。这个人群在泰国比较多，那里消费水平不高，但是医疗技术却专业。凭着中医的优势，在北海兴办慢性病治疗机构应该很有前途。
对于北海来说，目前可以开发的主要是两大客户群体：
一是飞来北海进行创作设计的“创作族”，二是飞来北海治疗养老的“养生族”。前者是国家鼓励的建设创新型国家的职业人群，后者是国家社会建设中需要重点发展的银色经济（产业）。
三、飞居地：北海房地产业应该独树一帜
北海价值的重新发现。
现在应该形成一种共识，把北海打造成“全球有钱人的旅居天堂”“有钱人的飞居地”。
房地产投资升级带来的新型需求。“投资”“自居”两相宜的酒店式公寓，将是富裕阶层的一种新的选择。普通的房地产项目是为了解决简单的居住问题，而酒店式公寓所能解决的是富裕阶层人士更高层次的居住需求，这种需求包含着度假、休闲、创作等更多功能。
物价差异带来的成本补偿。在北海养生，除了充分享受这里的富氧空气与特色文化外，来往费用也是划算的。仅凭这里廉价的海鲜和水果，就足以补偿季节性旅居者往返的路费了。如果考虑到北方地区的取暖费用，2-4个月的取暖支出也是一笔不小的开支。
根据中视美亚广告公司连续三年抽样调查，如果有条件的话，2006年有46%的北京人有进行外地置业的意愿，而在2004年仅为22%。进行外地置业多数为二次以上购买住宅产品，产品主要为观景、度假、养老等功能的异地风景住宅，选择购买的城市一般都是工业污染较少的滨海城市，比如北戴河、威海、日照等新兴城市。
“如果以城市为单位，北京应该是威海楼房最大的销售终端”，威海人居(北京)展交中心经理陈伟亮说。根据他的估算，北京人“占到威海房客户人群的30%”。
现在有个问题是，北海的普通老百姓对房价上涨过快极不乐意，市里的领导们对此也是比较敏感。
难道说，房地产业对北海市经济的拉动作用真的不如其他制造业吗？
反思一个问题，上世纪末中国经济低迷时期，各方为寻找撬动经济增长的杠杆问题上伤透脑筋之际，朱镕基总理为什么将房地产业作为经济增长点之一？
房地产来对区域经济的拉动作用在近十年来中国经济增长周期中是显而易见的。从这一点来讲，北海决不能放弃房地产这个支柱。
另一个问题是，北海房地产业绝对不能跟风。
北海房地产不能走深圳开发建设的老路。深圳的发展模式是，先有制造业，再有大量人口集聚。这条路北海行不通。
第一，广西沿海产业规划限制。沿海规划中，防城、钦州是发展制造业的重点城市，北海即使有点工业，也只能是限制性极其严格的工业项目。
第二，如果北海大力发展制造业，造成污染麻烦，必然提高环境成本。资源承载度的硬约束，决定了北海置业主体人群的取向只能是向富裕阶层集中。
第三，大力发展工业反而会降低北海的城市品味。
与此同时，北海也不能象义乌等城市一样通过商贸业的大力发展来集聚人口。
北海的自然生态环境资源，全球顶级的阳光沙滩，绝不应该拿来养一个制造业人群。一方面，制造业人口无力支撑起高房价。另一方面，北海资源转化为经济效益，要提升到资源利用的极致水平，必然是全球性的客户。
换言之，应该向全球贩卖北海，而不应该冲着制造业人群、小生意人推销北海。
四、北海应该紧紧抓住的历史机遇
1、人民币升值带来的资产价格上涨通道。
地产、港口、矿产等，
2、中国已经开始进入老龄化阶段。
老龄产业、白色经济中的高端部分——养生经济将进入起飞期，这对北海这样一个气候适宜、海景优美、物产独享的地方来说，应该是一次历史性的产业集群机会。
据《人民日报》海外版2006年05月11日提供的数据：自1999年进入老龄社会后，我国现已是世界上老年人最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。目前，我国超过60岁的老年人有1.43亿，21个省区市成为人口老年型地区。近20多年来，我国老年人口平均每年增加302万。2050年每10人中将有3名老人。在21世纪，我国人口老龄化将经历三个阶段：快速老龄化阶段（2001年～2020年）：此阶段我国每年将增加596万老年人，到2020年，老年人口达到2.48亿。加速老龄化阶段（2021年～2050年）：到2050年，我国老年人口将突破4亿，其中80岁以上老年人口将达到9448万。重度老龄化阶段（2051年～2100年）：老年人口规模将从峰值4.37亿回落并稳定在3亿到4亿。
我国人口增长第一高峰发生在上世纪五十年代，这个群体正在寻找自己的养老之所。这对北海来说是一次可充分利用的机遇。
3、中医的独特优势。
两大优势：
一是中医在整体解决方案中的优势。这是技术方面的优势，是西方医疗技术所缺乏的，特别是在治疗亚健康问题、治疗慢性疾病方面，具有独特优势。
二是在中国治疗成本低。与欧美等发达国家相比，中国的医疗成本很低。吸引战略投资，大力建设像武汉亚洲心脏病医院等高级别的合资医疗机构，或者采取分院模式，将北京上海武汉成都等地的著名医院引进北海，可以为养生产业集群创造必要条件。
4、业主在房产投资上的升级。
第一套房产是用于居住的。
第二套房产的投资目的多样化了，大多数人是用于投资的，还有一部分是用来提高生活质量的。比如产权酒店。
五、市政规划与建设如何为“飞居客”服务？
1、飞居地环境建设是一项复杂的系统工程
这项工程不仅涉及到城市建设规划，也涉及到产业结构的规划与调整。
居装备全球化与社区文化民族化的统一。
2、城市标识系统要实现多语种化
包括路标、购物中心，
3、打造多元丰富的本土文化生活
既要有老舍茶馆那样的民间曲艺表演，又要有东方民族歌舞团那样的特色民族歌舞表演；既要有演出节目可看，又要有手工艺作坊可观；
邀请一些泥塑艺人、剪纸艺人、面塑艺人、风筝艺人、织染艺人、竹器艺人、木器艺人、铜器艺人、银器艺人齐聚北海，在珠海路一带开办各式各样的民间工艺作坊，使北海的古旧民居与民间工艺有机结合起来。
《印象 刘三姐》《宋城》《云南映象》少林寺僧团的工夫表演。
北海应该建设类似深圳”欢乐谷”那样规模的演出基地。这样的演出基地，应该能够集中国本土文化之精粹，走出一条独具特色的文化发展道路。
（四）以服务业为主导的产业选择
所谓未雨绸缪，北海产业发展要从”工业立市”向”服务兴市”升级。
大力发展商贸流通、金融、科技、教育、医疗、文化、信息、中介、社区等服务业，
从区位分工来看，就近服务于北钦防，服务于北部湾经济区，服务于大西南，服务于中国—东盟”一轴两翼”合作区。
1、国际会展业。如达沃斯，如海南博鳌……北海应该争取举办一次这样级别的国际会议。
2、优质教育，尤其是优质中小学教育。
3、优质医疗产业。
六、政府造势与企业造屋
我们北海开发商可以组团到北欧去销售自己的产品吗？
对于这一设想，北海开发商首先是应该有这个胆识，其次应该有这个胆量。在这方面，北海开发商应该向温州商人学习。
十多年前，温州人已经开始在巴黎等地举办自己的服装博览会了。
在打造北海“飞居地”的进程中，政府与企业应该有效分工、充分协调，政府应该着力打造“飞居地”这一黄金概念，而企业也应该就此展开研究，推出一批适合“北海季节人”居住的物业。
另据《新世纪周刊》记者冒安林提供的数据：大约在三四年前，推销威海银滩房地产的促销活动，开始出现在北京、上海、武汉、广州等各大城市。因为优越的自然环境和低廉的价格，威海银滩吸引了很多人的目光。相应的，银滩的住宅价格也从原来的每平方1800元涨到2400元，再涨到现在的三四千元。目前号称“超五星级”的高档酒店式公寓海岸明珠楼盘，其内部认购价格已经高达6600～7200元。
那么，为什么北海市的开发商没有组织这样的促销活动呢？或者说，北海市政府没有引导类似的促销活动呢？
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