下月起，地税部门将正式向房地产开发企业征收30%—60%不等的土地增值税。该税种的正式开征，将进一步缩小房地产企业的盈利空间。
老百姓最关心的是，房价会不会受此影响？业内人士表示，新政影响将不会直接体现到房价上。
国税总局日前发出通知，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业按增值额的30%—60%不等征收土地增值税。
昨天，业内人士表示，这一《通知》以及去年以来国家对于土地增值税的加紧措施，将更好地避免长期以来存在的开发商逃税现象，同时将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于房价不会有直接影响。
2月1日开始
全面清算
1月16日，国家税务总局网站发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。
通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。
分析人士表示，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。土地增值税“清算制”,意味着国家对于房地产市场的调控还将继续，并向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。
开发商成本增加
利润减2%
此次政策与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。
据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
“以前，土地增值税从项目开始之初预征，一直要到这个项目全部竣工结算后，才进行土地增值税清算。为避免成本增加，开发商可以保留部分房源不销售，以延缓缴税期限；也可以将项目分多期开发，来推迟整体的缴税时间。”一位不愿透露姓名的房地产开发商对记者表示，按照新出台的《通知》，这些避税“手段”将不再有效，房地产企业盈利空间会进一步缩小。
但是也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。 “最近几年开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。
虽然开发商反应不一，但他们都表示，房地产企业大多项目的开发成本将增加，利润空间会受影响。“我大体估算了一下，房价不变的话，利润能下降2%左右。”烟台市住房管理公司总经理郑旭华这样说。
房价受影响不大
低档房微调
严征土地增值税，老百姓最关心的问题就是，会不会对房价产生影响？税负会不会最终又转嫁到买房人头上？
地税局有关人士认为，土地增值税的新通知对于房价不会有直接影响。“出台新通知并不出乎意料，严征土地增值税是去年国家房地产宏观调控的重要部分。”市地税局税收管理一科科长张丽君表示，按照省地税局规定，我市以预征形式进行征收房地产开发企业土地增值税已实行多年，2006年1月1日起要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%—3%的比例进行预征。去年全市入库土地增值税5.5亿元，根据测算预征和清算相差不大。“新通知对我市房地产开发企业没有新的影响，最大的变化，就是细化了清算办法。像房地产开发项目未售完，只要达到85%，也可清算土地增值税。
” 而业内人士则表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内，不会直接体现到房价上。
土地增值税：从“预征”步入 “清算”时代
根据1993年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率实行四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%-100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%—3%。
这次的《通知》细化了清算办法，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。地价一旦再度在开发期限内上涨，开发商的囤地和开发成本将大增。
土地增值税
所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。
早在1993年，国务院即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，至今没有正式征收。
从2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%～2%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。
2006年12月7日，中央经济工作会议明确提出，要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨
新华社北京１月１７日专电（记者董素玉）为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局１６日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从２月１日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。
《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
对于土地增值税的清算条件，《通知》要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
《通知》还规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
业内人士普遍认为，土地增值税的从严征收，将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润，这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度