在环境波动系数大、瞬息万变的房地产行业，企业更需要耐力，而不是爆发力。
顺驰与万科堪称中国房地产业两类运营模式的典范。
素以稳健著称的万科在2004年初遭遇了以黑马姿态急速扩张的顺驰集团的挑战。顺驰掌舵人孙宏斌公开声称将在三年内赶超万科，成为行业第一。而时隔两年，王石则为这场竞争做了评语：如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但现在要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”
每一个企业都有自己的战略，既不能用产品主义来定位顺驰的不足，也不能用速度主义来证明万科保守。房地产企业的优秀与否应该有一个综合的标准，包括销售额、开发能力、管理、企业文化、企业的核心价值观、企业的透明度、公共形象、行业的影响力、区域经济的影响力。顺驰和万科，谁能笑到最后？
顺驰模式，一飞冲天
从94年，顺驰从联想借资50万起家，到04年十余年时间，营收逾40亿，翌年，顺驰以惊人的速度成为营收过百亿规模企业。勿庸置疑，快速扩张是顺驰模式的显著特征。
顺驰何以能够后来居上，保持如此高速的发展？
谈到这个问题，必定要引出房地产行业的行业特性来。在早期房地产行业的关键成功要素是“政府关系和资金”两大要素，其中拿地是前提条件，跟政府关系好，才能拿到地，或者说以更“优惠”的价格拿到地，有了地且有资金才能运作项目，正是地方房地产开发商与当地政府的地缘优势，以及土地政策不透明，造成地产开发商走不出去，别人也难以进来的局面，这也是造成我国房地产企业大多都是区域品牌的症结所在。
而2003年年中国土资源部出台的新的土地政策（政策提出土地招拍挂概念）被业界普遍认为是地产商异地扩张的利好。顺驰的孙宏斌正是看准了这个机会，开始大张旗鼓的推行“做全国房地产No.1”战略。
不仅是2003年土地政策、金融政策调整给顺驰带来了新的契机，顺驰开始在全国不遗余力、不惜巨资拿地。要保持开发项目数量的高速增长，资金是个大问题，此时对于顺驰的发展，顺驰置业（二手房中介连锁）也功不可没。顺驰中国（地产开发）与顺驰置业（二手房中介）形成有效协同，正是顺驰模式的经典之处：
1、顺驰置业直接接触大量有住房需求的客户，建立了庞大的客户资料数据库。而这个数据库为房地产开发中的项目定位提供了非常翔实的市场信息和客户需求信息，提高了房地产开发前期的项目定位（即房地产项目的产品研究）的准确性，使顺驰的楼盘更加贴近客户的需求；
2、顺驰置业在经营二手房的过程中，有大量的客户押金趴在账上，顺驰置业可以将这部分资金来支持顺驰中国，以改善其现金流状况，一定程度上缓解顺驰中国在房地产开发上的资金压力；同时顺驰中国为顺驰置业的押金实现了增殖，也算是为顺驰置业的闲置资金找到了出路；
3、顺驰置业在全国约三十个城市的九百多家二手房中介连锁店，对顺驰中国来说，提供了一个巨大的客户资料数据库，使其营销更加有的放矢；而且其连锁经营模式也是顺驰中国的一个绝好的新楼盘销售终端，这是其他房地产企业无可比拟的。
一切看来天衣无缝，但是其中还是存在些许疑问。
高价拿地是顺驰要保持高速扩张的必要代价，而强大的资金需求要求顺驰缩短项目开发周期，顺驰当然也是想尽一切办法加快项目开发，譬如，对于设计部分，顺驰为了节约时间，几乎不招标，采用委托方式，毕竟招标很费时间，其逻辑无疑也是“用金钱换时间”，高成本于是给顺驰的房地产定价一个两难抉择：
如果房价定得低，则自然无法消化成本；
如果定得高，自然会延长楼盘销售时间，不利于资金快速回笼。
而且从顺驰的模式来看，要消化高成本，必然尽量定位中高端，虽然高端定位不意味着高毛利，但是低端定位常常意味着低毛利，而中高端客户大多是要“换房”的客户，其需求当然不会像第一次购房的客户那样迫切，购房决策也会很慢。从这点看，这与顺驰模式要求快速回笼资金的要求不符。
由此可推断，要真正解决顺驰的资金问题，唯有找到一个死心塌地、有雄厚实力的金融大东家。但是要知道，资金的逐利性，一旦房地产行业有什么风吹草动，或者顺驰内部经营有所不良征兆，资金必定会马上抽走，届时，对顺驰无疑是雪上加霜。
相形之下，顺驰的高成本，低价格模式如何能实现资金的积累，没有足够量的资金积累，对于房地产这种资金密集型行业来说，自有资金不足绝对是扩张的绊脚石。2005年11月3日，顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利投资基金的私募计划被无限期延迟。尽管没有解释原因，但是此后，顺驰进入全面收缩的调整，如此，顺驰模式对资金不足的抗御能力也可见一斑。
而且，今年国六条的出台，其中要求年房地产项目资金比例提高到35％，而目前房地产行业整体的资产负债率是72%，自有资金充足率只有28%，顺驰当然属于低者，显然，此新规定对顺驰模式更是当头一棒，甚至是对顺驰模式的致命打击。
万科模式，步步为营
作为房地产行业的明星企业，万科一直注重成本管理，房地产大多是非标准化产品，因此在房地产成本管理中，最为关键的是对“待发生成本”的把握，预期能把握得更细更准，计划才能做的更加合理，管理才能更科学，更精细。万科在成本管理方面的措施主要集中在三个方面：
其一，标准化的产品线。我们知道，万科的产品线比较单一，而正是这种单一的产品线，有利于形成标准化产品，而标准化产品相对非标准化产品而言，其成本控制更加容易，万科在追求创新时，在设计环节，新楼盘只有30％是创新的，70％是从原来的经验中继承而来的，这样既保证了产品的标准化，有保证了产品创新和产品线的延伸。更重要的是标准化的产品减少了工程管理中许多本不该发生的变更签证，工程管理也就更加顺畅。
其二，信息系统。万科也一直以来非常注重信息系统建设，房地产开发企业的流程相比一般生产制造企业而言较为复杂，其间的沟通协调量非常大，信息系统的导入，不仅可以提高工作效率，也可以时时保持信息渠道的通畅；
其三、庞大的采购信息数据库。有了这个数据库，建造成本预算的准确性也就大有保障，预算准确，其后的控制目标体系和考核指标体系的科学性、准确性就更强；
而这些，都是企业有序、高效运行的基本保障和推动因素，而这一切的结果，在于整个成本的降低。万科的目标成本管理差异率保持在5％左右，而同行大多保持在15%左右，而更多二三线品牌则在30％左右。
另外，作为房地产企业的排头兵，万科的品牌优势以及高品质的楼盘，理所当然更容易实现品牌溢价。
万科拥有“低成本，高品牌溢价”两把利剑，尽管如此，从万科的经营结果来看，近几年万科的销售利润率平均在10％左右，平均净资产回报率也只有12％。
如果行业环境不变，而且顺驰的计划一切天遂人愿，顺驰在规模上超过万科也不足为奇，但是从经营结果上来看，未必就可观。
试问，一个只注重数量而不注重质量的商业模式，能算得上好的商业模式？
耐力与爆发力的对垒
再抬高视角，从行业的角度来看顺驰模式和万科模式，两者的差异就更加明显了：顺驰模式彰显出快速扩张的即时爆发力；而万科模式则显示出持续发展的长久耐力。
从未来房地产发展趋势来看，顺驰模式与万科模式谁将笑傲江湖，笔者给出大胆的推测。
总体来说，尽管土地的“不可再生资源”的特有属性，决定了房地产行业具有强烈的垄断色彩，但是在我国，由福利住房向商品房政策过渡的过程中，政府也一直没有松懈助力房地产市场的规范化和市场化进程的推进。
03年新的土地政策解决了土地政策不透明的症结，在一定程度上消除了房地产企业靠政府关系吃饭的怪象。但是房地产行业离真正的市场化还有相当的距离。
尽管今年5月份国六条的出台，也是出于这种初衷，且不谈国六条是否能对房地产行业的规范化、市场化起到多大的效果，但不可否认，规范化、市场化是房地产行业未来的趋势。
换言之，也就是房地产企业将逐渐实现从“资源优势”向“能力优势”的转型，房地产行业的关键成功因素也将从早期的“政府关系、自有资金和融资能力”转变为“成本、营销、设计”等因素。
在行业发展的大背景下，显然，万科的经营模式更加顺应了行业发展的趋势。
天有不测风云，谁能保证房地产行业总能一帆风顺呢。行业环境一旦过紧，无论是经济增长因素还是国家宏观调控政策因素等等，将会推动房地产行业的洗牌。
譬如，如果房地产行业某一讯号（这个信号可以来自国家宏观调控政策、也可以来自某一经济指标的变化）预示房地产行业将会有降价的可能，客户一旦形成降价的预期，买涨不买跌的心理，会致使客户持币观望；对房地产企业而言，巨大的资金压力会迫使企业通过降价来加速资金回笼。试想，在这种情况下，顺驰模式与万科模式，谁将先触到警戒线？结果不言而喻；而且，顺驰一旦降价，利润减少，经营状况进一步恶化，资金抽逃等不利事件都将在所难免，顺驰甚至会陷入一发不可收拾的局面。
而事实上，土地的稀缺性和房地产业的重要地位又使得任何国家的政府都会对房地产业的发展进行干预，尤其是对住宅业的强力干预。因此，除了一般性的财政政策和金融政策而外，房地产业还受地方性政府及法规的影响。这决定了房地产行业不同于其他行业，其行业环境的变化呈现出无序性、突然性和更加不确定性。譬如，国六条的出台就让那些定位在高端别墅的房地产开发商完全摸不着北，仅一个政策就得让企业的战略从根子上完全调整，但前期开发市场和品牌塑造所投入的巨额费用成了沉淀成本，它让企业更加愿意侥幸认为，国六条只是一个暂时性政策。
看来，在环境经常波动、变化的房地产行业，房地产企业更需要耐力，而不是爆发力。从长期发展来看，顺驰与万科快与稳的较量，孰优孰劣？高下立判。
作者刘卫华系华锐咨询公司高级咨询师；欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件：[email protected]；或登陆网站http://www.wisehead.com.cn 给我们留言