清远市江南四季花城项目可行性
报告
一、 概况
清远市地处广东省中北部，与珠江三角洲腹地紧密相连，辖清城、清新、英德、佛冈、连山、连南、连县、阳山等七县一区（其中连山、连南为少数民族自治区），总面积19002平方公里，总人口385.7万人，其中市区人口53.8万人。
清远地区气候温和，雨量充沛，自然资源丰富，是广东省重要的粮食、矿产、旅游基地。清远属亚热带季风气候，年平均气温19.5度，旅游资源丰富，被国家评为“中国优秀旅游城市”，并享有“珠江三角洲后花园”的美誉。
清远市所处地理位置十分重要，京广铁路复线，107国道贯穿全境，广清高速公路只需30分钟就可到广州，同时北江内河航道直通广州，是沟通粤西北山区、广州和珠三角洲平原经济联系的一个纽带桥梁城市，清远亦是区域内七县一区的政治、经济、文化中心。
近年，清远市委、市政府以经营城市的角度投资了几十亿元加快城市化进程，调整城市结构，加强各项城市功能设施配套建设，市政建设及交通、能源和通讯等基础设施建设。清远市在不久的将来，市区内将发展成为具有80-100万人口，城市建成区达200-300平方公里，并以北江为轴线，以南为工业区、以北为旅游区的现代江滨城市。目前，新城已逐步成为繁华热闹的都市区，有着广阔的投资空间，在她的每一处都蕴藏着无限的商机，她将热诚期待广大客商的投资。
二、 项目的区域位置
江南四季花城位于清远市新城西区，区号为E16号（原新城西十八号区），南临冽江一路，背靠人民三路，东至广清大道，西傍永安中路，项目周围环有市政府、市人大、市政协、市交通局等政府机关，附近还有银泉大酒店、旅游大厦、嬴之城、邮电大厦、三角公园，高标准的宽广大道星罗棋布，四通八达，交通十分便捷，地理位置极其优越。
三、 项目的建筑功能定位和基本分布情况
江南四季花城位于高速发展的中心商贸区，项目总占地面积400亩，总建筑面积48.15万平方米，内部绿化面积10万平方米，四季花城以优异的外部环境，精益求精的产品理念，将四季花城项目打造成为“性价比”极高的具有38万平方米的超大型舒适现代居住新区和具有近10万平方米的商贸区。
面向广清大道和人民三路的临街铺长达850米。西边永安路和南边冽江一路的临街铺有880米长，区内的内街铺更长达2400米。东北角的商业广场，空间形态各具特色，不久将来，商贸区内将容纳国际、国内知名店铺，有超市、餐饮店、花店、礼品店、酒楼、网吧，形成新区独特的购物娱乐休闲乐园。这里将是新城西区最具升值潜力的区域。
四、 主要经济技术指标
清远市四海投资有限公司拟在新城西E16号区（原新城西18号区），投资建设总建筑面积达48.15万平米的江南四季花城，其主要经济技术指标如下：
1、 规划用地面积：267500m2；
2、 建筑基底：66875m2;
3、 建筑总面积：481500m2;
4、 区内道路广场面积：93625m2;
5、 区内绿化面积：107000 m2；
6、 建筑密度：25%;
7、 容积率：1.8；
8、 绿地率：40%；
9、 总户数：3800户；
10、 停车位：1800个；
11、 项目总投资：70825万元；
12、 销售总收入：125087万元；
13、 销售费用：1684万元；
14、 契证税费：8422万元；
15、 销售利润：44156万元；
16、 销售利润率：35.30%；
17、 成本利润率：54.56%；
18、 投资利润率：62.35%
五、 总体规划
（一）总体规模：
项目占地面积初步规划为26.75万平方米（约400亩），建筑面积初步规划为48.15万平方米，是一个集现代化水平、商贸、生活、文化、娱乐于一体的综合性小区。中心区内将配套商业区和生活娱乐区等功能区组成。
（二）总体规划：
1、项目建筑基底面积6.69万平方米，建筑面积48.15万平方米，其中：商铺6.34万平方米，仓库、车房0.35万平方米，办公、商业用房3.46万平方米，住宅38万平方米。
2、公共绿化：在中心区内规划绿化和附属设施面积10.70万平方米，重点分布在生活娱乐区内，建设花园、凉亭、草地、喷水池、篮球场、网球场、儿童乐园、幼儿园、小学，使之具有娱乐、园艺等特色的花园式园区，将成为清远新城区旅游的一个新亮点。
3、道路与交通组织：区内道路广场面积9.36万平方米，道路入口在广清大道（主入口）和人民三路（次入口），区内主干道为16米，干道为10米，干道成环状分布在各功能区，交通工具可由道路入口进入小区，近广清大道西侧及人民三路南侧设大型广场，设置1800个停车位。
4、安全、环保与消防：
①在区内设置保安中心，建立专职保安队伍，设置红外线电子警戒系统和安装可视防盗对讲门。
②区内建设专门的排水污系统，各功能区产生的污水经各自的排污管汇合后统一排入市政的排污渠道。
③建立消防中心，设置消防加压供水系统，设置感烟、感温、感光式消防报警装置和闭路电视监视系统。
④区内实施物业管理。
六、总体规划的实施：
本项目开发建设期3——5年（视资金到位和房屋销售情况而定）
七、项目建设成本：
（一）土地使用费（包办国土证）400亩*50万元=20000万元
（二）三通一平费用=267500㎡*100元=2675万元
（三）工程建设费48150万元
1、土建（包钻探、规划、报建、建筑税）
481500㎡*829元=39920万元
2、水电、消防报装安装481500㎡*50元=2430万元
3、通讯、管道煤气、弱电工程1000万元
4、电梯1000万元
5、广场、停车场、市政道路、下水道、绿化工程2000万元
6、宣传、策划、推广费1200万元
7、不可预见600万元
（四）销售费用1684万元
（五）房屋销售税费8422万元
合计：80931万元
八、经济效益
1、销售收入：根据清远经济的发展趋势，江南四季花城的房屋售价初步拟定如下（以平均价计算）：
① 商铺6.34万㎡*8492.11元=53840万元
② 仓库、车房3475㎡*3000元=1043万元
③ 二层非住宅、商用房：3.46万㎡*0.2万元=6920万元
④ 住宅：380025㎡*1665.25元=63284万元
合计：125087万元
2、主要经济效益指标
销售收入：125087万元
投入成本：70825万元
销售税费：10106万元
利润：44156万元
销售利润率=44156/125087*100%=35.30%
成本利润率=44156/80931*100%=54.56%
投资利润率=44156/70825*100%=62.35%
九、总评价
项目总投入70825万元，实现利润44156万元，投资利润率为62.35%，建设工期约3——5年，以滚动式投入和土建装修带资，这样的投资方式只需3——3.5亿元，就可完成项目的建设。清远对项目建设有多种优惠政策，将大大节约投资成本，因此该项目是投资少、收益大、风险低的好项目。
十、利益分享
1、甲方（清远方）占利润30%
即44156*30%=13246.8万元
2、乙方（投资方）占利润70%
即44156*70%=30909.2万元
附件一：征地兴建江南四季花城项目的进展情况
一、 该地块已由规划局批复明示为居住用地，可以征地建设江南四季花城房地产项目。
二、 市规划局已经批出红线图和建设用地划拨通知书。
三、 已向市规划局交纳地形图测量费、总体规划设计费54.5万元。
四、 已向市规划局交纳建设用地保证金53.5万元正。
五、 已缴纳该地块的开发承包款300万元正。
根据我市关于征用土地的政策，公司或个人不能自行征用土地，需要委托市国土局土地储备中心（原市地产公司）统一征用。凡征用单位必须划入足够的征地保证金（本地块保证金为5000万元）后即可开展征地前期工作。
附件二：项目说明
一、 项目名称：江南四季花城
二、 拟建地址：清远市新城E16号区（原新城西十八号区）
三、 发展商：清远市四海投资有限公司
四、 企业类型：有限责任公司
五、 建设规模：占地面积267500㎡（约400亩），建筑基地面积66875㎡，总建筑面积为481500㎡
六、 项目总投资：70825万元
其中：征地及拆迁费400亩*50万元/亩=20000万元
三通一平费用267500㎡*100元/㎡=2675万元
土建装修工程481500㎡*1000元/㎡=48150万元
七、 资金来源：企业自筹、招商引资
八、 项目主要经济技术指标：
1、 规划用地面积：267500㎡
2、 建筑基地：66875㎡
3、 建筑总面积：481500㎡
4、 区内道路广场面积：93625㎡
5、 区内绿化面积：107000㎡
6、 建筑密度：25%
7、 容积率：1.8
8、 绿地率：40%
9、 总户数：3800户
10、 停车位：1800个
11、 项目总投资：70825万元
12、 销售总收入：125087万元
13、 销售费用：1684万元
14、 契证税费：8422万元
15、 销售利润：44156万元
16、 销售利润率：35.30%
17、 成本利润率：54.56%
18、 投资利润率：62.35%