The Enclosure Movement in
最近，读到日本东京都立大学松本康（Yasushi Matsumoto）的文章“泡沫经济时期的东京”，联想到500多年前英国的“圈地运动”和眼下中国的“圈地运动”，觉得有必要总结日本的经验教训。
松本康指出，1980年代后半期的日本经济，由于土地资产的泡沫而呈现出繁荣景象。导致日本经济泡沫的直接契机是1985年在纽约举行的G5经济峰会。
众所周知，在广场会议上，西方金融巨头确认了美元贬值、日元升值的大方向。这无疑是确认日圆资产的升值，因此，日本市场吸引了大量国际游资。国际金融资本不断卖出美元，买入日元。与此同时，日本政府为了扩大内需，在大城市地区放宽了开发限制，尤其是在东京，再开发计划一个接一个。舆论也在大力宣传东京将成为与纽约、伦敦齐名的国际金融都市，造成了过大的办公楼需求预期。先是东京商业用地的地价高涨，很快住宅用地的地价也开始上涨。地价高涨的趋势（甚至）很快波及到了地方城市。
松本康详细介绍了日本“圈地运动”的过程，在他看来，在土地价格高涨同时，如果人们交不起继承税，有地的穷人就只好廉价卖地。在日本，土地是商品，根据其价格，土地所有者每年要交纳固定资产税（1.4%）。地价高涨，固定资产税就上升，无法支付税金的人就只好出售土地。此外，如果土地所有者亡故，地产将由其配偶及子女等亲属分割继承，但这样会产生继承税。一亿日元的地产要缴30%的继承税。如果无法支付继承税，就只好出售土地。因此，在东京的市中心，土地所有者为了支付高额税金，纷纷将住宅改建为办公楼，出租给企业作为事务所。如果这还不能解决困难的话，人们就只好将土地出售。这样一来，移居到地价比较便宜的郊外的人数增加了。人们对固定资产税和继承税普遍愤愤不满，称之为“居民逐出税”。
另外一个值得注意的是开发过程。即使房地产价格不断高涨，弱势群体是很难从中受益的。在日本，“再开发计划”的大多数是以民间主导的形式进行的：如果相邻的多块土地的所有者就再开发达成一致，则组成开发联合体，将土地汇集，建设巨大的办公楼。土地所有者从再开发的大厦建筑面积上获得相应于原来拥有的土地价格部分比例的权利。由于房地产的价格远远高于再开发前，因此获得的权利部分只占很小的比例。其余的通过房地产公司出售，用于偿还开发工程费。但是，工程计划并不是简单地就能达成一致，再开发一般要花5年至10年时间。因此，房地产公司就从单个的零散土地所有者处购买收集土地。这就是在当时造成严重社会问题的“圈地”。大型房地产公司大多雇佣中小房地产公司购买收集土地。中小房地产公司则向零散土地所有者进行购买土地的交涉。有时还会利用暴力团伙或流氓，进行威胁骚扰，甚至用放火等犯罪手段，威逼土地所有者出售土地。但大部分情况下，交涉还是可以通过成捆的钞票来解决的。
“圈地运动”是一场残酷的资源再分配过程，充满了血与火的斗争。在英国，表现为“羊吃人”。在泡沫经济鼎盛时期的东京，由于房地产公司圈地，甚至出现了整个社区一夜之间消失的情形。在中国，官商勾结，为了圈地，他们同样会不择手段。
操纵是日本土地价格爆涨时期的一个显著特征。银行参与搅局，则是日本的特色。由于土地资产价格不断上升，“土地转卖”——中国人所说的“炒地皮”也愈演愈烈。在地价上升过程中，几个企业串通一气，反复买卖土地，把土地价格一路炒高来赚钱的手法。这种土地交易，大多是通过融资进行的，因此有银行的间接参与。银行与企业绞在一起，联手做局炒作地产，使地产泡沫越来越大，结果，企业和银行都深深卷入其中，不能自拔。由于银行使用居民存款进行融资，整个日本经济都受到了土地资产泡沫的牵连。
以土地作抵押进行融资的银行，由于抵押物价格回落，“不良债权”急剧上升。以土地升值为前提而构成的再开发计划无法再向前推进。因此，像被虫子啃了似的一片片空地在东京街头随处可见。在中国，表现为“滥尾楼”。
松本康的结论是：在泡沫经济的5年间里，日本透支了还没有挣到手的钱。与日本相比，中国还没有完成土地资本化，因此，不存在出现大面积“透支”还没有挣到手的钱的问题。
回头来看，我们要特别留意日本土地价格爆涨的几个基本因素：
第一，货币升值大趋势已经形成。
第二，政府的“扩大内需”主要表现为放开土地开发，鼓励土地兼并；或者睁一只眼闭一只眼，任由市场资本自由竞争。
第三，土地兼并充满操纵、血腥和暴力。
如果银行卷入太深，可能加大经济风险，若控制不好，可能发生灾难性后果。事实上，日本的商业银行深度参与到土地投机之中，结果，日本自食其果，付出了整整12年的代价。