“沧海横流”方显投行本色
盛诺金引领房地产理性投资
《中国经济时报》记者 章剑锋（2006年05月20日）
《中国经济时报》记者章剑锋：在去年和今年，我有幸就房地产的相关问题向你请教。眼下正值春夏之交，中国的股市开始变牛，楼市也一扫往日低迷变得活跃，财富话题再次被挑起，我们对此策划了一期刊物，试图将财富投资者的历程和心态展显给读者，而我本人则与以往一样，专注房地产领域的财富开拓者的如火热情与伟大事业。
我知道，盛富（ Synergy Capital）旗下也设立了一只房地产投资基金（盛诺金），业绩一向比较出色。因此，我们只选择了你们一家，想对盛诺金过去一年与今年在中国取得的业绩、业务投资类别、业务规模与进展状况及经验进行关注，这样，能够显示出中国公众对于你们的充分重视与欢迎意愿。
《中国经济时报》：为什么要设立盛诺金基金？投资领域包括哪些方面？
刘国宏：设立盛诺金地产基金的初衷，是作为美国硅谷部分华人富商投资理财的工具，寻求中国大陆成长性较好的房地产市场投资机遇。盛诺金地产基金有限公司为按照美国德拉瓦（Delaware）州法律注册成立的地产基金公司，由亚洲投行盛富资本国际有限公司发起并担任基金管理人，获广泛的海外投资人的支持，是专注投资于中国地产开发型项目的国际房地产投资基金。
从实践来看，盛诺金地产基金在大陆册成功运作，不仅为国内理性的优秀地开发商提供了强有力的资金支持，更为国内地产界引入了理性务实、发现价值、创造价值的国际投资理念，以及先进的国际地产开发管理经验。
盛诺金基金作为一家专业投资房地产的产业投资基金，我们的投资领域主要集中在具有比较理性的价值成长区域的房地产开发投资，我们在实践中一贯采取专注的投资策略，专注投资二线省会城市，瞄准具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大盘综合社区。
《中国经济时报》：怎么理解你们的投资？是将投资人的资金通过与开发商合作开发建设房地产项目获取回报，还是直接通过收购某一房地产项目将之变现以实现赢利？抑或二者兼有？
刘国宏：作为一家倡导理性投资、追求稳健回报的地产基金，我们首先考虑的是如何防范和规避行业风险以及具体的项目运作风险，因此，我们采取与诚信度较高、规范透明的本土开发商合作开发建设房地产项目的方式来获取回报。为确保为后续的投资项目提供可靠的项目管理服务，盛诺金基金致力培育为其提供地产开发管理服务的地产开发管理公司，提供开发资金与当地战略伙伴共同投资房地产项目。
《中国经济时报》：这个基金的运作状况及业绩怎么样？投资者将资金交由你们运作后，能从项目上获得一个大致怎样的回报？有没有比较突出的个案？
刘国宏：实际上，盛诺金基金这几年一直以试探性的步伐参与境内投资，已经完成超过2亿港元的资金投资于中国大陆地产开发。盛诺金基金通过与在小户型开发方面著名的地产项目管理商居易国际的合作，成功投资了位于的济南的“青年居易”项目和沈阳的“青年居易”项目，取得良好的效益；盛诺金基金二已经完成募集，成功筹集一亿港元，盛诺金基金二期将延续一期的投资策略。今年3月，盛诺金将与战略伙伴居易国际签订合作框架协议，拟在未来两到三年内联合投入四亿元于郑州房地产市场并合作募集新基金，这次双方合作的项目包括大型生态住宅大盘和商业地产项目。
在盛富资本以稳健理念管理的盛诺金基金运作中，我们的目标是追求不低于15%的投资回报，但实际上，我们在济南 “青年居易”项目和沈阳“青年居易”项目的内部年度投资回报率都在30%以上。
《中国经济时报》：你们基金的参与投资者来自哪一类群体或以哪类群体居多？比如机构投资者或个体？
刘国宏：目前我们基金的投资者主要是美国的华人个体投资者，机构投资者仍是以试探方式参与投资。
由于中国房地产市场仍行进在走向规范的途中，关于“炒楼团”和经济热点城市楼价暴高的报道，一直影响着国际机构投资者参与中国房地产投资的步伐，加之管理层监管不力、开发商“灰色拿地”以及虚增开发成本、隐藏利润、偷逃税等现象都在一定程度上丑化了中国房地产行业的国际形象，尤其是发达地区房价的急剧暴涨所引发的社会矛盾，更是把中国房地产行业的整体形象给“妖魔化”了。因此，众多对中国房地产感兴趣的国际机构投资者仍在观望中。盛富资本以国际投资银行理念管理的盛诺金基金，正是针对这一尴尬现实，力求以稳健的高回报去改变国际机构对中国房地产的不良印象。
实际上，盛富资本管理的盛诺金基金已经得到了美国机构投资者的高度认同，已经有不少机构明确表示，将会在盛诺金基金今后的募集活动中积极参与。
《中国经济时报》：你们基金的操作者来自哪一领域？具备何种专长？
刘国宏：盛诺金基金的主要发起人及基金管理人盛富资本国际有限公司，是专注大中华圈跨境投行和基金管理业务的亚洲投资银行。目前，我们的基金管理团队成员都具有国际投资银行项目运作、大型房地产开发企业资本本营运的双重背景，具有丰富的资本与地产两栖管理经验。
盛富资本的成立源自于台湾第二大券商日盛证券(Jih Sun Securities)于1999年成功把其亚洲投行业务与美资投行嘉富证券(Cresvale Securities)合并，并组建盛富资本(Synergy Capital)作为在中国提供投行服务的执行平台。在2004年初通过管理层收购而独立。目前盛富资本是盛诺金房地产基金的基金管理人，团队遍及香港、深圳、上海、北京和美国西部，业务包括在美国和中国从事房地产投资和基金管理业务，在大中华区从事企业上市财务顾问服务和购并服务。
盛富资本的投资银行家近年来曾先后为客户筹集超过三十五亿美元的发展资金，主要投资客户包括资金充裕的境外上市公司、上市公司董事长和希望投资中国市场的国际基金机构，利用团队丰富的企业融资和战略咨询经验，盛富资本开创了房地产投资领域符合中国国情的独特地产基金管理模式，获广泛的海外投资人的支持。
《中国经济时报》：你们如何取舍或选择项目？现在是否仍有项目处于运作之中，情况如何？
刘国宏：作为目前中国市场上少数具备地产开发成功投资经验的外资基金之一，我们坚决回避与“热钱”在最热闹的区域扎堆、凑热闹。作为国际化的房地产开发基金，我们更喜欢目前仍然具备较好增值空间的二线省会城市，一线城市虽然房价较高，但由于升值的空间已经有限，加上政府对房地产的宏观调控政策实施较严，所以基金投资所面对的风险相对较高，回报也相对较低。比如郑州、济南、沈阳市场过去一直保持平稳的发展，没有出现某些一线城市的大起大落，但同时房价仍然具备很好的升值空间，因此对与境外地产基金而言是很好的投资选择。
我们的团队成员都来自国内外投资银行，我们把国际投资银行“创造价值”、“持续发展”的理性经营理念作为基金管理的灵魂，以投资银行项目运做的专业技术筛选项目，采取专注的投资策略，专注投资二线省会城市，瞄准具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大盘综合社区。
在战略合作方面，我们对本土地产开发企业的规范、诚信以及国际属性要求很高，我们当前在大陆的战略合作方居易国际，就是一家一直坚持国际资金对接为发展策的开发商，该公司已经拥有一支被认可的经验丰富的专业管理团队和后台员工，同时具有当地广泛的网络关系资源。并且居易国际的海外精英主要来至于美国、加拿大、台湾、香港、马来西亚等房地产界；居易国际的国内精英，在居易国际正式成立前，就已经拥有了非常丰富的小户型开发经验。目前居易国际已经发展成为一家规范透明的国际性的房地产项目开发管理公司，具备了为第三方资金委托人管理开发项目的能力。与我们的合作，明显提升和强化了居易国际与国际基金联合开发项目的能力。
目前盛诺金与居易国际共同投资的郑州龙泊圣地项目、郑州凯旋门商业地产项目、郑州二十一世纪国际城项目这三个项目正处在运作中，盛诺金将发挥国际地产基金的资金筹措优势和项目投资管理优势，而居易国际则充分发挥其房地产项目策划、管理和执行方面的优势，联合打造投资河南郑州物业市场的投资和开发平台。除共同投入的2亿元开发资金以外，居易国际与盛诺金将计划联合发起并募集专注投资郑州房地产市场的新基金，这将是双方一致看好郑州房地产市场，并向海外投资者推荐的新举措，双方计划共同在海外募集2亿元以上对郑州的房地产市场进行大举投资。预计在未来两到三年内盛诺金对郑州房地产项目投入的资金量为4亿元人民币。
《中国经济时报》：一个重要的问题是，当前的宏观调控有没有影响到你们基金的运作？
刘国宏： 可以说，当前的宏观调控对我们基金的运作没有产生明显的负面影响。
我们一惯在经济稳定增长的区域，经过精心专业的评估选择项目，在有效规避市场风险的前提下，为投资者获得高回报率。我们采取专注的投资策略，专注投资二线省会城市，避免在过热的城市投资所面临的高风险。我们的目标瞄准具备居住功能和投资升值功能的小户型社区和城市近郊大盘综合社区。我们对前期投资项目的研究发现，从初始资金的投入到项目的成功预售我们可以在9到10个月内收回投资。
我们的团队成员都来自国内外投资银行，把国际投资银行“创造价值”、“持续发展”的理性经营理念作为基金管理的灵魂，以此引导投资者理性投资、回避跟风炒作。在项目考量上我们注重项目的居住概念的设计或精确的地点选择，专注投资可快速回收资金的小户型项目使初始投入项目的资金在12个月内可以快速退出。实践证明，这一投资战略可为投资者实现利润的最大化，确保资金安全的前提下获取稳定高额回报。大多数地产公司在开发项目时由于现金流紧张而导致项目延迟，并最终大幅影响项目的内部回报率，考虑到高层建筑工程较为复杂可能导致投资回报降低，盛诺金基金A和盛诺金基金B现在和未来只选择投资能在18个月内全部完成的项目，主要定位于南京、沈阳、郑州和济南等二级省会城市。
归根结底，是国际投资银行理念引导我们远离了宏观调控的风暴中心。
《中国经济时报》：你们怎么理解自己的市场角色？
刘国宏：盛富资本国际有限公司是为企业提供国际资本募集服务的投资银行机构。我们的宗旨是把“企业融资+战略咨询”手段融为一体，向中国成长企业提供围绕着企业资本运作整个价值链而展开的投行服务，缔造资本、技术和产业三者之间的纽带和协同价值（synergy value）。通过关联机构的金融机构网络和整合资源的服务策略，盛富的成长解决方案涵盖企业成长的全过程，并专注于服务有资本运营和战略提升需求的成长企业和中外机构投资者。
因此，盛富资本管理的盛诺金地产基金一直是以国际投资银行的理念来给自己做市场定位的，我们力求以价值发现的眼光去发掘适合自己投资风格的项目，以专业的投资银行技术来统筹、运作项目，在稳健的前提下谋求投资回报的最大化。在实践中，我们让为国内理性的优秀地开发商提供了强有力的资金支持，更为国内地产界引入了理性务实、发现价值、创造价值的国际投资理念，以及先进的国际地产开发管理经验。实际上，我们在大陆已经或正在影响一批投资者，引导他们理性投资、回避盲目跟风炒作。
另一方面，圣诺金基金为境外投资者提供了证券市场或私人渠道所不具备的投资机会，通过为投资者提供全程管理服务以实现价值增值。房地产开发项目的复杂性和资本密集型特征为资金的参与制造了门槛，股东们通常可以获得比公开市场同类型的投资更高的回报率。
为了实现成为中国的KKR (Kehlberg Kravis Roberts)的这一远景，我们的企业价值观基石在于提供始终如一的高质量服务，并不断的超越客户的期望。
《中国经济时报》：在当前情况下，你们怎么看待中国房地产的回报前景和赢利水平？信心在哪里？
刘国宏：中国房地产市场过去三年的发展速度已经远远超过了美国和欧洲，并且这种趋势将会延续。当前中国房地产市场在恶意炒作以及政府监管不到位等负面影响下，出现了短期的泡沫，在上海、北京、广州、深圳等虚火正旺的城市，房地产的回报和赢利水平的确很畸形。随着国家调控及监管政策的完善，房地产市场必将回归理性。尤其是境外资本的影响不断深化，国内地产市场与国际接轨将指日可待，我们所期待的健康的、和谐的房地产将会真正被广大民众认同、接受。我们认为，随着法制环境、市场体系逐步完善，未来中国房地产市场的回报前景依然是乐观的，但赢利空间将大大缩小，赢利水平将更趋稳健。
在人民币进入升值周期的影响预期下，在城市居民置业升级的消费拉动下，在“农村城市化”进程加快的推动下，中国的房地产市场中长期依然值得看好，可以说中国的房地产市场处处蕴涵机遇。在未来的市场格局中，房地产依然是与A股、H股、债券、基金具有同等投资价值和升值空间的投资品种。