今年年初，大概是一月中旬，笔者和广东省江门市兴华业集团总经理张锦华先生见面。相隔两年，这位既有魄力，又有强烈的社会责任感的民营企业家依然充满活力和微笑。张先生目前正在开发一个位于江门市白水带风景区的一个大型别墅项目。该别墅区背靠白水带，清泉从山上源源不断地流下；别墅区前面是江门市釜山体育公园，公园旁边则是西江支流。该别墅区可谓占尽地段优势，青山绿水，叠翠环抱。可谓：地段无可复制，经典不可重现。
我们谈到今年江门的楼市前景，张先生向来稳打稳扎，不抱以过大期望，只要求达到目前水平。笔者确认为江门乃至广东省珠江三角洲的三线城市（中山，惠洲，肇庆，江门五邑地区等）的楼市都会冲高，尤其是金九银十期间，相比去年至少有10%—20%的涨幅。个别高品质楼盘还达到30%。这不是瞎猜，这是基于经济学的一般理论结合广东省珠江三角洲的具体情况推测的。广州，深圳的楼价是在2005年下半年开始大幅上涨的，广州达到6000元/平方，深圳超过8000。与此同时，北京，上海等等的一线城市的房价结束了2005年年头一路的飘红而开始回落。细心的人都发现，当北京，上海的房价狂飙的时候，深圳，广州都没有过分的跟风，一直都以需求主导价格。当北京，上海房价开始回落的时候，二线城市广州，深圳等开始发力。这就引证了经济学的一个基本理论---“示范效应”，就是指经济落后的地区的消费观念会跟随发达地区，而引起资源向某一部门流动，引起商品价格短期的上升。在广东省，深圳广州当然会作为珠江三角洲其他城市的示范方，引导他们下半年的房价走向。同样，珠江三角洲的楼市何时开始走平，何时开始回落，这当然在北京上海之后的8个月——1年，或者深圳广州之后的3——6个月。所以江门的开发商可以参照北京上海，广州深圳的势头，在短期大干一番。
至于外界传言的由于投机导致的楼市虚热，笔者不敢苟同，至少在珠江三角洲不明显。
第一，投机的主体难以形成。可能是：国外游资借人民币升值之机获利，国内市民投资，商家囤积待价而估。但是这些主体都不是大量存在。
国外游资借人民币升值之机获利：投机的机会成本过大，风险在2005年7月后已经显现。
国内市民投资：广东的政策完善，预售机制法制化，投机空间小——投机成本大。
商家囤积待价而估：广东的地产行业竞争激烈，单方面的道德缺失难成气候。
第二：完善的市场机制。较少的媒体渲染，较少的政治干预。
第三：成熟的消费观念。这一点，张锦华先生也完全同意。成熟的消费观一方面体现的是需求的存在性，都属于潜在需求。另一方面，对价格的波动有理性的选择，不是以往的“知难而进”。这种观念能有效抑制投机心理。
最后，至于北京上海的楼市在什么时候才开始真正的降温，回到百姓可以接受的水平（如果是老百姓都能接受的水平应该叫“崩盘”）。我在下一篇会有更深刻的剖析，敬请期待。