房价在政府的宏观调控下，已经初见成效，开始回落。这次调控的重点地区上海，与92年的海南何其类似啊。在大批的房地产投资者中，也是几家欢乐几家愁。我们不得不对房地产投资进行理性的思考。
“房地产肯定是升值的，至少不会贬值”，这是开发商不遗余力所鼓吹的理论。就是在这种理论下，精明的上海房地产投资人卷进了“楼市老鼠会”，在不停的寻找下线中，把上海的房价推向了玄之又玄的高位。回过头来再谈房地产的增值属性，投资人也许会明白：不是所有的房子都是升值的。
也许有人会说，上海房地产是因为炒家入市导致房价虚高，现在在政府的打压下理性回归。实际上抛开这层因素，房地产也不是一定会保值、升值的。以北京为例，方庄的某公寓在99年的市场售价是7000元/平方米，而在去年春天被一家中介公司以4200元/平方米的价格将其尾盘收购。位于北四环小营的亚运花园，是以近万元的价格推向市场，现在看看，二手市场上能达到6000元/平方米吗？再说北京二环里边、皇城周边的项目，5年前均价在1万元，近两年有些项目只售8000元/平方米。这些说明了什么？
至于开发商在项目初期低价开盘，后期大幅度提价，这是地球人都知道的作局，而不是房地产的升值。
要想了解房地产会不会升值，必须先要明白房地产升值的原因。开发商说是房地产升值是因为土地的稀缺性，那二环里边土地供应很少把，为什么升不了值呢？其实开发商的说法是具有欺骗性的谬论。
土地的升值不是因为稀缺而升值，而是因为产业的发展带动土地的升值。从产业集群的角度讲，资本、人才、资源都是向最优区位运动的。一个区域的主导产业发展迅速，必然会带动关联产业和基础产业发展。也正是资金和人才的聚集、市政条件的大幅改善，才导致了土地的升值。如果一个区域的产业出现衰退，那么其土地价值和房产价值必然会下降。亚运村区域在亚运会后曾有过相当长的一段萧条时光，为什么？因为带动这个区域发展的是亚运会，亚运会结束后，既没有形成会议产业集群，也没有形成体育产业集群。资金的流向、产业人口的流向都是向外走的，所以会出现萧条。2008年后的亚运村区域，如果不利用奥运会快速形成产业集群，依然会不可避免地出现萧条期。
CBD和中关村的房子为什么会升值呢？CBD聚集着众多的国际性金融、保险机构，而中央电视台和北京电视台的迁入又会使这个区域成为传媒产业的聚集地。中关村不仅是中国IT业的核心区位，还是中国最大的科研人才聚集区。
因此可以说，产业的发展变化决定着区域土地的价值变化，土地价值的变化决定着房地产价值的变化。这才是房地产投资必须要重视的关键因素
“房地产肯定是升值的，至少不会贬值”，这是开发商不遗余力所鼓吹的理论。就是在这种理论下，精明的上海房地产投资人卷进了“楼市老鼠会”，在不停的寻找下线中，把上海的房价推向了玄之又玄的高位。回过头来再谈房地产的增值属性，投资人也许会明白：不是所有的房子都是升值的。
也许有人会说，上海房地产是因为炒家入市导致房价虚高，现在在政府的打压下理性回归。实际上抛开这层因素，房地产也不是一定会保值、升值的。以北京为例，方庄的某公寓在99年的市场售价是7000元/平方米，而在去年春天被一家中介公司以4200元/平方米的价格将其尾盘收购。位于北四环小营的亚运花园，是以近万元的价格推向市场，现在看看，二手市场上能达到6000元/平方米吗？再说北京二环里边、皇城周边的项目，5年前均价在1万元，近两年有些项目只售8000元/平方米。这些说明了什么？
至于开发商在项目初期低价开盘，后期大幅度提价，这是地球人都知道的作局，而不是房地产的升值。
要想了解房地产会不会升值，必须先要明白房地产升值的原因。开发商说是房地产升值是因为土地的稀缺性，那二环里边土地供应很少把，为什么升不了值呢？其实开发商的说法是具有欺骗性的谬论。
土地的升值不是因为稀缺而升值，而是因为产业的发展带动土地的升值。从产业集群的角度讲，资本、人才、资源都是向最优区位运动的。一个区域的主导产业发展迅速，必然会带动关联产业和基础产业发展。也正是资金和人才的聚集、市政条件的大幅改善，才导致了土地的升值。如果一个区域的产业出现衰退，那么其土地价值和房产价值必然会下降。亚运村区域在亚运会后曾有过相当长的一段萧条时光，为什么？因为带动这个区域发展的是亚运会，亚运会结束后，既没有形成会议产业集群，也没有形成体育产业集群。资金的流向、产业人口的流向都是向外走的，所以会出现萧条。2008年后的亚运村区域，如果不利用奥运会快速形成产业集群，依然会不可避免地出现萧条期。
CBD和中关村的房子为什么会升值呢？CBD聚集着众多的国际性金融、保险机构，而中央电视台和北京电视台的迁入又会使这个区域成为传媒产业的聚集地。中关村不仅是中国IT业的核心区位，还是中国最大的科研人才聚集区。
因此可以说，产业的发展变化决定着区域土地的价值变化，土地价值的变化决定着房地产价值的变化。这才是房地产投资必须要重视的关键因素