目   录（Contents）

第一部分 项目地块分析 ……………………………………………

第二部分 项目定位篇 ………………………………………………

第三部分 策略运筹篇 ………………………………………………

第四部分 价格定略篇 ………………………………………………

第五部分：销售运营篇………………………………………………

第六部分：广告运作篇………………………………………………

第七部分：物业规划篇………………………………………………

第一部分    项目地块分析

一、项目地块位置
本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区，处在规划中的电子一条街黄河路边缘位置。地块东临和田街；西面200米为城市道路主干线黄河路；北200米为市政繁华道路五一路；南抵吐鲁番路。整个地块呈较规整四方形。
二、项目SWOT分析
（一）优势

1、区位优势
本项目位于乌鲁木齐市西南城区，项目四边均与城市干道相邻，并介于南站商圈之间，细分区域为南站商圈的商务区，从而为项目提供了较为理想的居住环境和便捷的交通网络。（见下图）

另外，从乌鲁木齐未来的区域功能规划来看，项目位于乌鲁木齐商务商贸窗口区域，该区域属于乌鲁木齐集中居住区域，目前已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。

由此可见，片区的发展必然会带动本项目的开发，而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。
2、距主干道黄河路200米，噪声、烟尘等污染较少
项目虽处于南站商圈，但又属于商圈的商务中心，且距市政主干道200米，周边污染较少，从而为项目开发高品质物业的提供了基础。

3、体量优势
本项目总占地5855平方米，总户数153户。
总建筑面积：23400.41 m2平方米。
属小体量住宅项目，有利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售起到较大的促进作用，而且也有利于整体价位的提升。

（二）劣势
项目临吐鲁番路拆迁问题
对于该项目，吐鲁番路是脸面，而该处两栋楼房至今没有拆迁，会影响整个项目的形象。最严重的是，底商的价值会大打折扣。
2、项目临近的物业形象脏乱
黄河路以内，及吐鲁番路、和田街至河滩路，是三建家属区等居民区，地块两侧是××超市和菜市场，形象十分脏乱，局部形象很差，可能导致人们对该区域生活品质的印象不好。
3、区域小环境交通不畅
地块南侧100米左右是外环路高架桥，堵塞了南向通道，和田街及吐鲁番路等道路狭窄，占道严重，无论从居家风水讲究的角度还是从购买心理的角度来看，都将会对项目造成一定程度的影响。
4、停车位将制约商业及住宅居民的便利要求。
由于地块小，停车也不方便。这会影响商业部分和居民的便利要求。

（三）机会点

1、经济的持续快速发展
乌鲁木齐的经济发展一直保持良好的发展势头，对外树立了良好的投资环境形象，为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。
  
2、乌昌合并拉升了城市的综合消费力
   乌昌合并，对于构筑天山北坡经济带都有积极的意义。而天山北坡经济带的形成将会加快促进乌鲁木齐对疆内地州居民的吸引力，会很大地刺激购房需求。

（四）威胁点
1、空置量居高不下，项目价位提升难度较大
    其一，乌鲁木齐的住宅空置积压量主要集中在高层楼盘，对本项目住宅的冲击较大；其二，商业项目严重过剩，恶性竞争加剧。从而影响了本项目价位的提升。

2、同区域潜在竞争压力大
本项目规模较小，没有强势形象铺垫，周边有天宝丽晶、企业总部、新丰大厦、东方花园、七一酱园等多个高层楼盘在售中，而其地点均于本项目，竞争压力很大。对于商业部分来说，火车头等商业项目因为其规模效应等，本项目很难与其竞争。

3、当前国家金融政策对房地产行业的制约
至“813”大限以来，国家连续出台了四五个限制房地产信贷和房价的政策，特别对高层和商业项目影响很大。