要预测2006年的房地产业走向，离不开对今年房地产市场的分析，因为今年对房地产市场来讲，是多种宏观调控措施集中发力的关键时段。

　　自2004年起，为抑制房地产业过热，中央实施了“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长，但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求，使得今年一季度房价继续上涨。房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策，从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。

　　这一轮调控政策的手段主要在于抑制投机需求，主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例，同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。三季度后政府政策从打压转向平稳，通过调整公众预期促进房地产“软着陆”。目前主要地区市场的楼市销量有所回升，表明政策逐渐明朗后刚性住房需求开始释放。但三季度以来的“国房景气指数”继续下滑表明，市场态势仍持续走低，总体房市并未出现转暖迹象。

　　从房地产行业周期发展的角度判断，2005年应该处于行业从“繁荣”转向“衰退”的转折时期。回溯历史，以房地产投资额增速指标作为判断依据，我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气，而1989和1990年不景气。1991至1995年景气，而1996年和1997年不景气，1998到2004年维持了长达7年的景气期，2005年房市已从波峰降落，依照周期外推2006年维持不景气的可能性较大，转暖点不会过早到来。

　　另外，也不能只靠“政策”迅速拉起房市。政府为保证调控政策的效果近期不太可能放松调控力度，而从近期情况看，政府对于税收、融资领域的一系列整治都表明政府彻底规范房地产市场的决心，政府调控仍在继续。但从另一角度看，政府已经充分意识到房市不景气给总体经济特别是钢铁水泥行业带来的打击，政策虽不促暖，也不致促跌。由于依靠市场调节往往是渐进的过程，我们预测短期内房市平稳调整期至少维持6个月，2006年总体来看房地产行业仍将位于不景气区间的可能性较大。

　　具体来看各项房地产开发指标，受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响，及2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用，2005年各月土地购置面积同比增长位于-5%到10%的区间，增长幅度很小，完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。我们认为国家限制土地审批，控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等规范政策将长期影响房地产土地市场，“拿地越来越难”将是趋势所在。

　　这样预计2006年购置土地面积和完成开发土地面积指标将保持平稳趋势，当然受指标的月度特征影响各月间数值会有较大差异。利用月度调整的数据进行分析，商品房施工面积和竣工面积指标景气波动幅度不大，预计施工面积和竣工面积仍将维持同比增长20%左右的速度，房地产市场供应能力将基本保持稳定。

　　总的来说，我们预测2006年各项指标的增长速度将保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(见表1)，但该增速与2002年至2004上半年相比会有较大降幅。值得注意的是，在较长一段时间内，购置土地面积减少将不会直接传导到施工、竣工、销售面积指标，这主要由于开发商手中仍有大量土地没有得到开发，购置土地面积的减少对短期供给能力影响不大，但对于长期供给的影响将会在今后若干年内逐渐显现。

　　从供求关系来看，我们利用月度调整后的竣工面积比施工面积指标发现该比值呈逐渐下降趋势。由于2005年8月后国家统计局对于销售面积指标采用了新的计算口径，而该口径与以前数据不可比，所以仅以2005年8月以前的数据进行推算，利用旧口径下的数据变化趋势预测总体供求情况。根据我们的推算，旧口径销售数据计算的该比值仍将继续降低，但递减速率将有所放缓，这表明房市供给与需求将逐渐趋于均衡。

　　[重要指标短期预测]全国商品房均价及各地区销售价格预测

　　从2005年全国总体市场价格走势来看，国家上半年压抑房价的调控政策确实产生了效果，房地产销售价格上涨幅度持续放缓。受整体房地产不景气的影响，未来一年中销售价格将保持较低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期从紧造成的市场长期供给短缺，和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高不争的理由。我们预计2006年价格增幅应该相比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均销售价格年涨幅预计在6%左右(见图)。

　　分地区来看，我们利用2005年8月前国家统计局公布的各地区月度商品房销售额和各地区月度商品房销售面积数据相除计算出各地区月度商品房平均销售价格，经过修匀处理后得到的数据进行分析。我们发现几乎所有地区无论价格和销售量都保持增长趋势，但地区差异很大，这不仅表现在绝对量和价的不同，也表现在量和价的增长速度差异上。

　　从价格绝对水平来看，北京和上海两地区价格2003年开始平均销售价格就在4000元以上，并且逐年递增，处于价格第一档位。广东2002年以来价格变化不大，价格稳定在3500元左右，处于价格第二档位。天津、浙江、江苏、辽宁福建2002年平均销售价格只有2000多元，但提速很快，目前已经达到3000多元，位于价格第三档位。而四川、重庆、湖北、安徽、山东2002年平均销售价格2000元以下，到目前为止价格也有不同幅度增长，它们处于价格第四档位。从价格增长速度来看，上海不仅目前平均销售价格最高，增长速度也最快，每月平均价格增幅在65元左右，其它地区中增速较快的有天津(每月平均价格增幅在37元左右)，浙江和江苏(每月平均价格增幅在30元左右)安徽(每月平均价格增幅在22元左右)。从价格增长阶段来看，总体来说价格呈线性增长，但一些地区如山东、江苏、天津、上海在2004年初价格突然提速，这种增速在2005年宏观调控下得到一定纠正。我们对于2006年各地区的商品房销售价格预测考虑到价格增长的长期趋势和一些地区由于价格增长过快受到调控造成的增速减缓两个因素(见表2)。

　　从销售量水平看，首先价格较高的地区销售量也较大，但北京和上海的销售量并不像价格那样突出的高，第一集团中主要包括北京、上海、广东、江苏、浙江和山东六大地区，山东销售量2004年后逐渐减少，已经逐渐脱离第一方阵。第二，从销售量增长幅度来看，各主要地区除四川外基本保持稳定增长的态势。增速较快的有北京、山东、辽宁等地区。第三，从销售量增长阶段来看，2005年在政府宏观调控下，各地区销售量的增长趋势产生一些变化。其中北京、江苏和山东销售量增长强劲，而浙江和重庆地区销售额变化很不稳定，上海地区甚至出现了销售量负增长的情况。我们对于2006年各地区的商品房销售量增长预测首要考虑的是历史数据反映的销售量增长长期趋势，而销售量受到宏观调控的影响将逐渐减弱，表3中大致可以表现地区间销售量增长的差异(见表3)。

　　结合各地区价格与销售量变化趋势，我们可以简单评述并预测一下各地区发展概况及未来走势。首先，各地区房地产市场的发展是与当地经济发展水平密切相关的，当经济总发展水平提高时对房地产需求旺盛会使房地产市场量价双升，这就可以表现为各地区房地产市场销售量与销售价格都稳步上升的状况。其次，房地产过热仅是局部现象，实际上全国数据的变化可能只反映部分重要地区，而并非大多数地区，我国大多数地区还是保持平稳发展的态势。(报告执笔人:国务院发展研究中心产业部杨建龙清华大学赵峦)

　　[房地产长期走势分析]从长期看基本住房需求与投资需求潜力巨大

　　从基本住房需求来看，购房需求目前已经开始释放并仍有巨大潜力。随着人们收入水平的提高，经历了千元级(洗衣机、 冰箱、电视机)、万元级(计算机)，逐渐将步入十万元级，这主要包括汽车和购房消费。国际经验表明，人均收入1000美元是购房消费的消费起速点，而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速，并且呈现居民收入水平越高，购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后，但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。

　　住房作为一种耐用消费品具有投资属性，房地产投资需求逐渐凸现。目前大多数居民仍选择银行存款的投资方式。而事实上，目前银行存款利率水平较低但物价上升水平很快，造成银行实际存款利率为负。加上中国股市长期不景气，股市、基金、债券三大主要投资方式的表现不尽如人意，住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。首先，房地产具有投资和自用消费的双重属性。对于家庭而言，投资房地产一方面可以使资产增值，另一方面可以满足家庭未来的住房需要。其二，房地产具有良好的保值性，尽管有折旧存在，但是作为不动产，房地产的保值性能良好，在数年内其使用价值不会降低。其三，房地产有出租和出售两种投资模式可供选择，便于投资者在长期出租和短期出售之间调整投资策略，规避风险。所以我们判断虽然近期内国家为了平抑价格着力打击投资需求。但从长期来讲，房地产投资需求仍将有发展空间，也将推动房地产市场整体需求持续增长。

　　[房地产长期走势分析]房屋供给能力有限将造成房价持续平缓上涨

　　住房供给在短期内将保持平稳上升的趋势，但长期看国家对于增量土地控制的作用将逐渐显现。由于住房用地本身数量是有限的，也就说明房屋供给能力是有限的，但需求随着经济水平提高和城市人口的增加而保持旺盛，这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。当前我国房地产周期特征比较明显，而周期也较短(一般认为我国房地产周期大致为7年，而从发达国家经验来看，美国18至20年一周期，日本、英国10年左右)。这样各年间随着景气周期的轮换价格增幅有所不同，但今后很长一段时间价格持续平缓上涨仍是大势所在。

　　[对策]平抑房价四管齐下

　　宏观政策正确引导，平抑房地产周期波动

　　当前房地产业作为国家经济的支柱产业，其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。但房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大的特征。所以政府宏观调控政策应设法平抑减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动可作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。

　　具体分析来看，供给方面应主要关注房地产投资问题。国家对于外行企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者消费预期，平滑消费者消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应该注意政策的稳定性和信息的准确披露，使市场中的开发商和消费者清楚政策意图，对市场走势有个大致判断，尽量避免消费者心态的大起大落，出现持币待购或者疯狂抢购的局面。这里尤为重要的是政府政策应注重长远和连续性，不能头疼医头脚疼医脚。应该让市场主体明确政府宏观调控的目标和边界，即可达到平抑需求波动的作用。这样房地产供求波动较小，总体市场的周期性波动也会平缓，也就有利于促进总体经济的平稳发展。

　　坚持区别对待、有保有压的调控原则

　　对于各地区应该坚持区别对待、有保有压的调控政策。我国各地区经济发展水平相差很大，而这种经济上的差异反映在房地产消费上就尤为突出。而我们经常关注的全国房地产数据基本只能反映个别占比较大地区的房地产消费情况，它常常给我们造成一种假象，以为全国的数据反映出“过热”，总体就都“过热”。而从地区差异分析我们不难看到，除去上海等个别地区房市泡沫明显以外，大多数地区还是处于正常发展阶段。此时一刀切的调控政策对于一些地区刚刚起步的房地产市场打击很大，从而影响房地产行业的长远发展。

　　切实解决低收入人群的住房问题

　　要保证中低价位住房供给。对于普通商品住房供应，地方政府要保证土地供应，在招标、挂牌出让时可以适当限制出让金底价；面向市政配套工程涉及的拆迁安置对象等特殊群体供应的普通商品住房建设项目，可以将规划设计条件与土地出让捆绑招投标，通过合同约定，适当降低地价、限定房价，并控制户型。其次要有针对地加强经济适用房供给。

　　要落实各种补贴和保障政策。对于城市最低收入家庭要完善廉租住房管理制度。天津市采取“建、收、补、转”四种住房保障方式统筹联动，解决城市最低收入居民住房安置问题的做法值得借鉴。

　　积极拓展企业融资渠道

　　当前企业“资金链”偏紧已是普遍的现象。从当前地产公司的融资渠道看，除了银行贷款和房地产信托外，上市融资、债券融资、利用外资几种融资途径门槛都很高，只有少数企业能够享受，所以对于大多数企业仍只有银行贷款和房地产信托可用。我们建议应该考虑房地产直接融资渠道的扩展，比如目前仍存在法律障碍的产业基金。当前市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试，可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的重要力量。要努力健全房地产的融资体系:一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。要促进专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构的建立。要建立房地产金融资产的流通市场体系，借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，实现房地产金融资产的流通和交易。