经反复研读物权法草案，认为存在很多的问题，现以草案的编、条为序，认真、坦诚、直率地向立法机构提出以下意见：
一、关于草案第一编“总则”
1、第一条关于“维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度”的表述，外延过大。物权法应贯彻宪法关于保护全民、集体、私人所有的财产之原则，以调整财产关系为核心，确立和维护社会主义的基本财产制度。因而建议删去“维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度”的表述，修改为“维护社会主义基本财产制度”。
2、第四条的二个表述不当。
一是“物权应当公示”的表述不当，所有的物权都公示在现实中是不可能办到的，也不利于保护物权权利人的隐私权，因而是不公平的。建议将物权公示仅限于不动产，可修改为“不动产的所有权或使用权登记应当公示”。
二是“记载于不动产登记薄的人是该不动产的权利人”的表述不尽合理。按常理真实的不动产权利证书证明的享有权利的人即为该不动产的权利人，而不动产登记薄只是登记机关的内册或档案，权利证书才是权利人的产权凭证。如按上述表述，权利证书不能证明其是权利人，只有登记薄才能证明其是权利人，权利证书就失去了其应有的作用。另外，在解放以来不少地方曾出现不动产登记底册因火灾、水灾等人为及自然灾害原因灭失的情况，也出现过被删改的情况，现在的电脑记载也难保万无一失不发生问题。因此，建议将上述表述修改为“记载于不动产登记薄、持有不动产权利证书的人为不动产的权利人”。
3、第九条“未经登记，不发生物权效力”的规定不符合我国国情，也和本法的其他规定相矛盾。不动产物权包括房屋所有权、土地使用权、农村土地承包经营权和担保物权等。从现实情况看，我国无法做到对上述所有物权全覆盖地进行登记，如农村居民的房屋大多数或相当一部分的房屋未登记；城市房屋中有相当一部分商品房、房改房、合建房只有房产证而无土地使用证，房产证则不能全面反映土地使用状况和共有部分的土地使用状况；城市也有一些房屋未列入登记，有些则不是权利人的原因。至于农村集体土地的所有权和农民的承包经营权在登记上也存在很多困难，未能登记和遗漏登记的问题尚多。因而，考虑到不动产物权的复杂性和申请、登记问题的多样性及物的效用的现实性，建议删去“未经登记，不发生物权效力”的表述。
4、第十一条关于“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决书”的表述不确切。当事人如有权属证书，表明已经被登记机关确认了权利，又何必再登记。为此，建议修改为“当事人申请不动产登记，应当提供权属来源的证明文书、协议书、法院判决书、仲裁机构的仲裁文书”。因为“权属来源”的范围更广，可以涵盖遗嘱、遗赠、土改分配、土地承包等，而“协议书”比合同书使用更广泛，解决不动产争议的除判决书之外还有调解协议书、仲裁文书等。
5、第十七条关于不动产权属证书与不动产登记薄记载的事项“记载不一致的以不动产登记薄为准”的表述不合理。不动产权利证书是政府或不动产登记机构对权利人享有的物的权利的确认，如该权利证书无涂改、无错误，其尽管和登记薄的记载不一致，只要有利于权利人又不侵犯他人权利均应以权属证书为准。另外，登记薄属于登记机构掌握的内册，记载权、登记变更权、改动的便利均属于登记机构，如以登记薄为准，对权利人不公平，也使政府或登记机构发出的权属证书缺乏公信力，还会造成利益相关人频繁查阅登记薄的情况，增加登记工作成本和物权相关人的不便。
为此，建议将该表述修改为“记载不一致的，应查明原因，以真实客观的记载内容为准”。对第二十三条“基于不动产登记薄享有的物权应受法律保护”的表述也应作相应修改。
另外，增加关于“任何人不得伪造、变造、涂改、增删权属证书记载”的规定。
6、第二十条关于“利害关系人认为不动产登记薄记载错误的，可以申请更正登记”，有疏漏和不尽合理之处，建议修改为“权利人或利害关系人认为权属证书和不动产登记薄记载有错误的，或以申请更正登记”。因为不动产登记记载有错，权利人是最直接的受影响者，无论是权利人或是利害关系人，认为不动产登记有错，更正的不仅仅是不动产登记薄，还应更正不动产权属证书，否则会造成内、外册记载不一致。
7、第三十二条规定的导致物权变化的文书材料中，疏漏了仲裁机构的法律文书、有关政府机关的没收财产行政处罚文书。
8、第三十五条关于“未经登记，不得处分其物权”的规定不合理。民事法律应给予公民更多的自由权利、更宽松的行使民事权利的环境和空间，而不能设限过多，设限过多不符合时代的要求，更不符合人民群众的要求，且设此限不利于不动产效用的发挥和流转。建议删去“未经登记，不得处分其物权”的强制性规定。
9、第三十六条关于“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼”的规定有疏漏。这样的规定不利于落实宪法关于国家对公有、私有财产权利进行保护的规定，不利于建立公正、诚信的物权保护制度。从现行法律看，侵害物权的，轻则给予治安处罚，重则给予刑事处罚。当前权利受侵害得不到有效和及时的保护是一个严峻的问题，是建立和谐诚信社会的大碍，法律应采取强有力的措施加以保护。因此，建议把权利人请求公安、司法机关依法适用行政、刑事司法手段实施保护的权利的内容写进该条规定。
二、关于草案第二编“所有权”
10、第五十条关于“国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度”的规定，已经在宪法中作了相类似的规定，作为调整平等主体之间财产关系的物权法没有必要重复宪法的内容，建议删去，修改为“国家依照法律公平、平等有效地保护全民、集体、私人的财产所有权。”
11、第五十二条关于“森林、山岭、荒地、草原、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”的规定，已经在宪法第九条中作了相类似的规定，物权法没有必要也不应当重复，作为重要的调整平等主体之间财产关系的物权法，应对宪法的规定进行落实和细化，即对法律规定的集体所有财产进行列举或概括性表述，便于操作。建议将该表述修改为“森林、山岭、荒地、草原、滩涂等自然资源，已经通过合作化和其他途径归于集体所有的，属集体所有，除已经属于集体所有的以外，属于国家所有。”
12、第五十三条关于对农村和城市郊区土地、野生动植物归属的表述和第五十二条存在上述同样的缺陷和问题，需要作相应修改。我国城市和工业的发展多靠农村、农民的奉献，如中小城市中原有不少所有权属于农民集体的土地，但1982年宪法规定城市的土地属国家所有，一夜一间，多少农民集体土地成为国有。现在工业、城市发展了，不能再把郊区的土地也归国有了，这样的规定和中央的“三农”政策相悖，不利保护农民的切身利益。
13、第五十五条关于“道路、电力、通讯、天然气等公共设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有”的规定不妥。如对这些设施有关法律已规定为国家所有的，物权法无需重复，且根据我国的经济政策和入世承诺，我国正逐步开放外资、私资对道路、电力、通讯、天然气等公共设施的投资，物权法对此应作相应的规定，以保护投资者的利益。
14、第五十九条第一项“集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂”，宜将“法律规定”改为“已经属于或法律规定属于”。
15、第六十条关于“城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有”的规定不确切。自七十年代以来，城镇集体所有的财产归属不明已经成为不可忽视的问题，主要表现在产权主体不清，有关政府部门用行政管理权限制、调控集体财产权的行使，甚至违法占有、处分集体资产，国有、公共业侵占集体资产者也大有所在。因此，明确集体财产权的主体和归属犹为重要，建议将此条修改为“城镇集体单位依法取得的不动产和动产，属于本单位的劳动群众集体所有，归本单位劳动群众共同享有和处分”。
16、第六十一条是关于通过村民会议行使土地所有权的规定，应增加一款即“集体村民会议的决定，不得违反法律、行政法规，不得侵犯少数人的合法权益”。增加该内容的理由有二个：一是农村中用村民会议形式侵犯少数人权益的现象常有发生，影响农村稳定，如侵犯妇女儿童合法权益，侵犯小族、小姓、外迁户合法权益，行政村多数人侵犯村民组的权益。二是可以和草案第六十四条的规定相衔接。
另外，应删去第三项关于“土地补偿费等使用、分配办法”应由村民会议讨论的决定，理由在对第一百三十七条提出意见时阐述。
17、建议在草案第六十二条增加关于乡、村、组三者划分土地所有权归属的依据，过去农村的现实是乡占村的土地没商量，村统配或占有村民组的土地没商量，而有关部门为行政管理方便，多是考虑村的意见或干脆把土地所有权证均登记在村名下（理由是便于发证），造成村民组集体所有的土地在法律权属证书上被剥夺，长此下去，村民组的土地所有权将逐步消失，最终受损失的还是农民。为此，建议把国土资源部国土资发（2001）359号《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》第二条第（一）项：“凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组（原生产队）界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有”的一段提法写进物权法草案。
18、第六十六条对私人财产的列举过于狭窄，和2004年宪法修正案关于国家保护私有财产的规定不相符合，下列财产同样应列入物权法加以保护。
一是非用于生活的房屋，如城市的店面、商铺、仓库等，农村的养殖用房、农副产品加工用房等；
二是用于生活的机动车、船、飞行器等；
三是私人依法取得的生产工具、原材料以外的大型生产资料，如厂房、生产设施设备，有不少地方的私人还拥有小型水电站等。
总之，在我国立法上对私有财产保护的欠缺应在物权法中充实，如无法列举，应用概括性更强的用语加以规定。草案对国家所有的财产规定的多，对集体所有的财产规定的模糊，对私有财产规定的少，这和市场经济的法则及人民群众的要求不相符合，不利于社会的进步和发展。
19、第九十一条“不动产权利人有权禁止他人进入其土地”的规定和现实有距离。我国农村的土地绝大多数是开放型的田野，因各种正当事由进入他人耕作或闲置的土地的情况，可以说是比比皆是，法律忽视人类对田“野”的自然共享性，如此扩充“权利”只会滋生纠葛，不利于和谐社会的构筑。而对于有设障封闭的土地，也不能给予权利人不加限制的“进入禁止权”，现实中一些不诚信者，养着狼狗，雇着保安，将债权人、有关行政管理者等合法需进入者拒之门外，甚至连法院送传票的人都进不去。因此，建议删去这一规定。
20、第一百一十一条关于无处分权人转让不动产和动产，符合四种情况的受让人即时取得该不动产或动产的所有权的规定，对不动产权利人不公平，不利于诚信制度的建立，且不动产多为价值大的重要物权。为此，建议该规定仅适用于动产，删去不动产对该四种情形的适用。
21、第一百一十二条关于“被盗、被抢或者遗失物所有权人等权利人有权追回”的规定有疏漏。如一单位出纳发作间歇性精神病，将单位的七万元现款分作二包分别送给二个开店的个体户，还有幼儿将家中的贵重金银饰品送给邻居的大人，不懂价值的老太婆将家中值钱的古董扔掉，被拾垃圾的人拣走等不当得利情况，公安、法院面临这样的情况都难找出法律依据处理。为此，建议将草案的表述修改为“对被盗、被抢、遗失的财物或者其他非因权利人同意被不当转移的财物，所有权人、财物管理人等权利人有权追回。”
三、关于草案第三编“用益物权”
22、第一百三十七条关于征收土地如何补偿的规定，既容易引起岐义，也难以操作，且易使土地承包经营权人得不到应有的补偿。征地补偿是农村争议较多的问题之一，该条在规定“应当对土地承包经营权人给予合理补偿”的同时，又规定“土地补偿费等费用的使用、分配办法应当依法经村民会议讨论决定”，在实践中，往往土地被征用的是农村集体的少数人，而对少数人的补偿要多数人去决定，其结果多为得不到合理的补偿。如福建省顺昌县洋口镇上凤村伏洲村民组土地被征，用村民会议决定土地补偿费的途径，现已四年仍不能解决补偿问题，仍在诉讼中悬而未决，对土地征用的补偿有关省市已经有了较为成熟便于操作的规定。如福建省《土地管理法实施办法》就对补偿给承包农民的补偿款如何给付作了刚性规定，国务院以及一些地方（如福建省）的有关文件都要求将土地补偿款直接发到被征地农民手中。另外，既然把土地承包权作为物权对待就不能把物权权利人的补偿让其他人去决定得多还是得少，而应该是该得多多少就有权得到多少。为此，建议删去“土地补偿费等费用的使用、分配办法应当依法经村民会议讨论决定”的表述，将“应当对土地承包经营权人给予合理补偿”修改为“应当对土地承包经营权人和土地所有权人给予合理补偿，农民集体不得以多数人决议的名义侵占土地经营权人应得的合理补偿。”
23、第十二章把城市土地权概称为“建设用地使用权”定义过窄，不科学，也和宪法第二条、《土地管理法》及十九年来的土地管理做法相悖，既然我国已经建立了专门的土地管理制度，制定了土地管理法，物权法应从其规定。现在的城市土地的使用权，已称为“国有土地使用权”，其涵盖面远大于“建设用地使用权”。城市国有土地使用权利人的土地使用权的来源有割不断的历史根源，其用途何限于建设用地。目前，国有土地使用权的来源主要有土改取得，政府批地建房取得，拆迁或征用置换土地取得、房屋买卖取得，宪法规定城市的土地属国家所有后，原属在集体土地上建有房屋含空坪、宅基、庭院在内的土地依法确权所得。此外，就是九十年代以来，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让条例》后，政府出让、受让所得。从这些土地的用途来看，有住宅用地、商业用地、工业用地、采光空间用地、道路用地、绿化生态用地等等，把复杂来源、不同用途、形形色色的土地统称为建设用地是极不恰当的，且把建好的寿命达四十年至七十年甚至更长的永久性建筑物的用地一直称为建设用地也词不达意。因而物权法不宜越殂代疱，去调整土地管理法调整的关系，而且此规定一出有可能使大量的本难以受保护的土地使用权利人丧失更多的权利，还有可能因变换土地使用权名称而增加大量的行政成本，导致已经理顺形成的土地管理秩序，受到政出多门、法律多变的负面影响。
24、第一百四十二条、第一百四十三条关于限制规划用地和农用地转用的规定的内容属土地行政管理的内容，其不是调整平等主体之间的财产关系，建议删去，另用土地管理法规调整。
25、第一百五十七条把用于公共设施、公益事业的农村集体所有的土地和城市的土地同样称之为“建设用地使用权”不妥，其不能区分二种不同的所有权人，归根结底不利于“三农”。
26、第一百五十八条规定“宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”的表述不当。现在的农村特别是郊区、乡镇、中心村所在地都在强调村镇规划，如允许自主建房，就难以使村、镇规划得以实施。另外，农村建房还要考虑对相邻住宅或公共不动产的影响。因此，建议删去“自主”改为“依法”。
27、第一百六十一条关于“农民一户只能拥有一处宅基地”的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业，还有农村也出现了竞标转让宅基地的情况。另外随着城市化进程的加快，农村房屋的买卖带来的宅基地的转让也已成为不可阻挡的趋势。因此，建议删去本条的规定，本建议者认为物权法应该以着重保护物的自由流转和利用为出发点，而不是处处设限，有些限制性规定，由行政管理法去规范。
28、第一百六十二条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定不妥。随着城市化进程的加快，许多地方已分不出农村和城市，有些地方已取消城镇居民和农村居民的区别，还有些城镇居民自愿到农村扎根落户，虽然不能非转农，但这些人从城镇到农村搞种植养殖，都不能没有住宅。另外，如禁止城镇居民买农民的房屋宅基，农民的房屋价值就会低于能够不受限流转的城镇居民同样的房屋，如此规定，实际上只会损害农民利益。同理，本条规定只允许农民在本集体范围内转让房屋宅基的做法也是不公平的，如有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的房屋宅基互相交叉，要用法律去禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利，总之法律不能对农民束缚过多，出发点虽是保护农民，但实际上会适得其反。
四、关于草案第四编“担保物权”
29、第二百零八条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押财产转移为债权人所有”的强制性规定不合理。该内容和1995年6月30日八届人大常委会通过的担保法第四十条的规定一致，担保法的该规定在法理上受到很多人的质疑和不解，在十年的实践中妨碍了抵押物的快速变现，也使抵押权人的权利形同虚设，导致国有银行的坏帐急剧上升。有人统计用不动产抵押不能偿还债务的，不动产变现率还不到30%。因为，变现不动产要在实现抵押权时由抵押人和抵押权人通过协商进行定价的现实性几乎微乎其微，多是通过诉讼、评估、政府批准、拍卖、再拍卖，非经几年时间花费巨额代价，难以拍卖一宗不动产。于是乎，诉讼、评估、拍卖的黑幕交易滋生，有的一宗不动产被拍卖，仅上述费用可能就要去掉一半，这种不合理的规定，不但不能保护债权人的权益，还会助长债务人的不诚信作风，不利于我国诚信制度的建立，而物权法草案在担保法实施十年之后，又要重新强调这种不合理、弊大于利的规定，不合时宜，难得民心。另外，市场经济下的财产流转，应当是快速的、自由的、宽松的、成本最低化的流转，因而，该规定的设限是违背市场经济自然法则的，建议删去这一规定，增加关于“抵押权人可以和抵押人约定在债务人未履行到期债务时，抵押财产按公平合理的价格转移为债权人所有，超出债务人债务的部分，由抵押权人退还给抵押人，不足偿还债务人的债务的部分，由债务人归还”。
30、第二百一十九条的规定和第二百零八条是相互衔接的条款，如果删去或修改第二百零八条，本条款则应作相应修改，应允许在设定抵押权时或在债务履行到期前，抵押权人可以与抵押人约定如债务人到期不履行债务，抵押财产的折价或变现的方式，以减少纠葛，保护诚信，加快抵押物的流转时速，减少流转过程的成本。
31、第二百三十二条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人未履行债务时质押财产为债权人所有”，这个规定和第二百零八条的规定的内容一致，但较之更不合理。质权的特点是债务人或第三人将出质动产转移归质权人占有，且存单等金融票据权利质押本身就有确定数额的价值，如债权人和出质人在订立质押合同时就附好条件，如债权人不履行到期债务，就把和债权等值的票据所载价值的财产即归债权人所有（动产的质押同样可以作类似规定），即可以督促债务人按时履行债务，又可以使质权人放心借债，还可以避免纠纷的发生，减少麻烦或诉累。为此，建议对此作出和草案内容相反的规定或删去草案的该规定，如能这样，草案第二百四十一条第二款关于债务人不履行债务，质权人只能通过事后协议折价、拍卖、变卖的规定也应作相应修改。
32、第二百四十五条关于权利质权发生效力以交付凭证为时点和条件的规定不够完善，建议建立质权告知关系人备案制度，如存款单出质，尽管出质人将存款单交付给质权人，但除开户银行作为质权人的以外，出质人随时可以将存款单挂失，对于提单、仓单，出质人也可声明遗失或通过其他办法将货提走。因此，尽管权利出质是最便捷的担保，但实践中难以开展。如能设立把质权告知开户银行、提单或仓单的货物保管人，银行或货物保管人有义务接受备案，并以备案作为生效的条件的制度，则可确保权利质权的有效实现，使权利质押的法律制度设计具有现实的可行性。
33、草案关于留置权的实现和第二百五十五条实现留置权的方式的规定有欠缺。草案没有对订立留置权合同作出规定，不得约定在债务人不履行时将留置动产归为留置权人所有，但在第二百五十五条仍规定，债务人不履行到期债务的，留置权人只能通过协商折价、拍卖、变卖的形式处理留置物，这个规定也是脱离实际，束缚权利人的规定。关于协商，法律没这一规定，当事人也可以协商，但在交易实践中，事后协商是难以达成协议的，至于拍卖、变卖都要程序、手续费用。而用留置权担保较多的，多见于加工定作形式的动产，其对于加工人或行内人士来说，有可能有适合的用途和物有所值的价值，但拿来拍卖倒可能无人问津或物无所值，有的留置物价值本身就很小，担保数额也很小，有的是鲜活易腐物品。如债务人不履行债务，对留置物弃之不理，按草案的规定，非得事后才能协商折价、拍卖、变卖，留置权人有可能连债务人都找不到，如果诉讼，留置权人的诉讼成本、精力，还比留置物本身的价值还高，得不偿失，如果这样，留置权人处理了留置物违法，不处理留置物则吃亏。因此，草案关于留置物处置的方式的规定，不符合市场交易的自然法则，应予修改。
34、不动产典权应写进物权法。不动产的出典和承典是我国传统的一种物权担保形式和物权流转形式，其介于用益物权、担保物权之间，最高人民法院曾做过赎期届满不回赎的房屋视为绝卖的司法解释，担保法颁布后，我国使用房屋典当的形式虽不多，但还是时有出现。中央电视台二套经济与法栏目就有过报导，建设部1997年10月颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第三条把典权和抵押权同作为房屋所有权产生的他项权利，准许登记。福建省人大常委会1998年11月通过的《福建省城市房屋产权登记条例》第二条把因房屋所有权而设定的抵押、典当、租赁都同做为房屋产权对待，同列入登记的范围。据悉，不少省级地方立法机构也对房屋的典当登记做了类似的规定。但由于担保法未规定房屋典当作为担保的一种形式，有关部门也无房屋典当的实体内容的规定。为此，房屋的典权登记少有开展。无论从我国的历史，还是现在的我国台湾地区和一些发展中国家，房屋典当的行为都被允许和存在，房屋典当有其独特的其他用益物权形式不能替代的长处，做为物权法应当对其加以规范。
35、第二百八十七条关于当事人可以向房产登记机构或者统一机构一并办理房产登记和土地使用权登记的规定，立法出发点虽然是为了便民，但实施起来非常困难。建议在物权法中直接规定尚未建房的土地使用证和农村的房产证、宅基地使用证，由土地登记机构办理，城市的已经建有建筑物的房屋及相应土地使用权由房产登记机构办理。这样的规定比较符合土地登记和房产登记的实际，利于实施，也才能真正做到便民。
36、把第二百六十六条第四项用益物权中的“建设用地使用权”的表述修改为“国有土地使用权”的表述，这样的表述既和第二百六十七条的“土地使用权登记”的表述一致，也和宪法第二条及土地管理法、房地产管理法、城市国有土地使用权出让和转让条例的表述相一致。
以上意见，请立法机构予以重视。