英国的圈地运动从15世纪70年代开始到18世纪才结束，在圈地运动的发展过程中，英国有一半以上的土地都变成了牧场。其实在15世纪的英国，除了一些公有的土地之外，大多数土地都已有了自己的主人，那么，为什么还会出现重新圈地的情况呢？土地的产权制度为何还在不断地变迁呢？英国那温驯的绵羊又怎么能踏平广阔的田野，赶走勤劳的农民呢？
在15世纪以前，英国的生产是以农业为主，纺织业还是一个不起眼的行业。但随着新航线的发现，国际贸易的扩大，毛纺织业开始繁盛起来，从而羊毛的需求量逐渐增大，羊毛的价格也开始猛涨。英国是一个养羊大国，这时除满足国内的需要之外，还要满足国际市场的需要。因此，养羊业与农业相比，就变得越来越有利可图。从而，有钱的贵族们就开始大量地投资养羊业。这时候，土地所有权的控制能力就显得尤为重要了。谁对土地的控制能力越强，谁的潜在收益就会越大。为了加强这种控制权，进而享受收益权，贵族们开始了“圈地运动”。
我们来分析一下贵族们的圈地路线。首先是公地。在圈地运动以前，英国很多土地是公有资源，每个人都有使用草地放牧的权利，草地由于过度放牧又没有人维护而退化。公地之所以产生如此的悲剧，主要是由于存在负的外部性。作为公共权利，谁也不能排斥他人分享自己努力的结果，因此无论是贵族还是农民，都不会自愿地出来维护土地。那为什么贵族和农民不进行谈判，达成共识，从而使这些公地更有价值呢？答案是交易费用太高了。你需要和到这片公地来的每一个人谈判，谈判的费用可想而知，而且即使与他们所有的人都达成了共识，日后的监督费用也是巨大的。
这时候英国的贵族们对公地的觊觎是可以想象的，因为如果拥有这片土地的控制权，将给他们带来丰厚的利润，这显然要比让这片公地继续贫瘠下去好得多。贵族们无法与每个人谈判，他们也不想这么做，因为他们的特权让他们有能力强制地占有公地，使之变成他们的私有产权。公地的私有化，一方面使广大的农民失去了这些土地的使用权和享受权，从而农民的生活将更加悲惨；一方面又使公有权利造成的很多外部成本得到内部化，因为贵族们获得了土地所有权，可以动用排他性的权力了。这样，成本和收益都集中在贵族一人身上，这将激励他更有效地去利用资源，也更有效地去维护土地。
公地私有化后，贵族们便要考虑农民们租种的那些土地了，因为仅仅这些公地的占有是无法满足贵族们日益扩大的羊群的需要的。除非农民能够出更高的租金，使贵族的收益至少与放牧时相等，否则是不能阻挡贵族们为了追求私利而赶走农民的。无奈，在边际上，土地用来放牧的收益是大于农民租种的收益的，因此，一部分农民开始离开土地，流浪到城市谋生。当然，由于农民土地的减少，租种的边际收益将增加，而放牧数量的大量增加，又使放牧的边际收益减少。在某个边际点，农民租种的收益开始等于放牧的收益。这时，农民们就不用再离开土地了，因为农民可以给地主以等值的租金。然而这已是18世纪末的事情了。这时，英国有一半以上的土地已经变成了牧场。贵族们也利用对土地的控制权，积累了更多的财富。虽然英国国王曾经颁布了一些企图限制圈地程度的法令，但这些法令收效甚微，圈地也在18世纪后变成合法化了。
圈地运动，使很多农民无家可归，从道德的角度讲，是残忍的，暴力的；但从经济的角度讲，还是使资源使用的效率有所提高，为资本主义的发展提供了有利的条件。英国后来的繁荣，在一定程度上得益于此。
然而圈地运动并没有绝迹，数个世纪后的中国大地上，仍然轰轰烈烈地上演着圈地大战。据了解，中国目前省级以上的开发区有九百多家，一些新建开发区的开发面积仅占规划面积的一小部分，大量的土地被圈占，大量的土地被闲置。这些“圈地”的利用效率似乎远不如英国15世纪的“圈地”。而“地产大鳄”们仍在加大圈地的力度，一批地产商们圈住了土地的使用权，却并不使用。当然，地产商们都是聪明的，一些地产商想建厂，盖楼，使土地增值；而另外一些地产商却只想圈住一片“寻租”的沃土。如果在较长的时期内地产商们没有好的思路而使土地一直荒废，一方面土地供给量的减少，会增加用地供应的压力，另一方面地方征地补偿也很难安置到位，失地农民的生活保障问题也会日益显著。所以，那些“圈地”的长期闲置，从土地的收益权上来讲，是得不偿失的。而一些圈地寻租的行为，实际上是将国家对土地的收益权和控制权一部分转让给了投机取巧的商人和腐败的官僚。因而，为防止国有土地资产的流失，在中国的转型时期，建立一种更加有效的土地转让和控制制度是值得思考的。
“圈地运动”与土地的产权
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