|
央视国际 2005年05月23日 20:04 主持人张冬：上周五，我们的节目提出了有关上海的高房价是否冷静下来的问题，不少读者给我们发来了短信。这位身在上海的朋友显然是深有感触，他说这楼是越盖越多，但我却越来越找不到家的方向，房价的确是该降降温了。广州的一位观众说，上海出现了在市中心根本买不到1万5一平米以下的房子，甚至2万一平米以下的房子，这种情况与90年代中期的广州惊人的相似。可与上海比，广州现在的房子还算便宜呢。听到这，有人会想，广州和上海同为经济发达城市，现在的房地产市场会有什么明显的不同吗？先带你去看一套广州的新房。 这是一个位于广州外环线边上的住宅小区，周围有山、有水，到市中心高峰时间开车也只需20分钟。我们要看的房子就在这栋六层板楼的三层，整套房子建筑面积91平米，套内面积近80平米，三室两厅一卫，南北通透，主卧朝南，明厨明卫。全套的精装修，卫浴和橱具用得通通都是品牌货。你知道，这样一套房子要卖多少钱吗？ 主持人张冬：这套房子真不错！要是按上海的均价，9000一平米的价格来算，得80多万。可是它的实际价格呢？正好砍去一半儿！只有40万出头。这肯定让许多上海人都羡慕不已，他们也许会问，广州的房价真的这么低呢？ 记者来到了这个小区的售楼处一打听才知道，这楼盘均价是4300一平米。今年“五一”期间，他们共推出了130多套房子，七天就卖了70%多。 广州市万科房地产有限公司营销策划部朱雪芬：“我们目前在售的有两个楼盘，一个是万科世纪花城，这个是在我们的外环线的边上，基本上都是精装修的。这个均价大概是在四千三现在。另一个是黄埔区的城市花园，城市花园的话呢也都是精装修的。然后它的价格会高一点点，但是也不会高到哪里去，都是四千五这样子。” 显然，房价便宜的不仅仅是一个楼盘。朱雪芬介绍，从去年5月份销售的一期，到现在卖的三期，一年多的时间里，他们销售的商品房的价格也就涨了五百块钱左右。 广州市万科房地产有限公司营销策划部朱雪芬：“它其实都是一个比较成熟的比较理性的这种市场。所以它的价格方面，像您说的这种上涨空间它会有一定的这种幅度在，它不会说涨得很厉害，都是比较平缓的。” 价格的平稳似乎早在朱雪芬意料之中，因为不仅是她们所售的楼盘，整个广州房地产市场的价格都是波澜不惊。2004年，广州市新建商品住宅交易均价为4618元/平米，到了2005年第一季度，广州市新建商品住宅交易均价为4938元/平米，比上一季度略升了1.1%。总体涨幅不大。相比之下，2004年北京市新建商品住宅交易均价约为5200元/平米，上海市新建商品住宅交易均价约为9200元/平米。 主持人张冬：看来，跟上海、北京等一些房价高的城市相比，广州的房价显得平静了很多。然而，这种平静也并不是一朝得来，要知道，广州的房地产市场也曾有过类似上海楼市的疯涨行情，可后来又怎么样了呢？ 九十年代初期，由于大量炒家的光顾，广州的房地产市场开始一路飚升，这种情况在1996年达到了顶峰。当年预售商品房均价达到每平米6560元，在城区更是找不到每平米售价一万元以下的房子。 广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波：“在九十年代中初期的时候，泡沫是很多。那个时候是在总投资量的25％就可以预售，所以地基打好了就可以预售，所以就是一种空中楼阁，那么开发企业因为预售门槛比较低，那么开发企业他可能用少量的这个资金就可以进行卖楼花，所以呢导致了很多工程的滥尾等等一些。” 黄文波告诉记者，那时也是香港房地产泡沫最大的时候，有很多香港、澳门的人也同时在广州投资炒房。 广州市房地产交易中心副所长黄文雄：“当时是香港，由于那个金融政策，当时比较集中在广东炒房，都是香港的，港澳的人。但是98年作为一个拐点呢，也是适应当时形势的一个发展。” 1997年，随着香港房地产泡沫的破灭以及东南亚金融危机的降临，一些炒家开始节节败退，有些香港人最后甚至房子、首付、月供统统不要了。广州房地产“疯长”的行情也开始从这一年逐渐退烧。此后，广州的房地产价格便一路下滑，到2003年，广州市商品房的均价降到了每平米4439元的低点。尽管2004年广州商品房均价上升了18%，但仍然没有达到1997年的水平。在广州房价下跌的七年中，广州人买房的观念、消费层次发生了很大变化。开发商为争夺客源，往往在小区以及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本，大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐。早年疯炒的间杂在居民区内的单体楼、商住楼，目前在二手市场也属于缺乏人气的滞压货，炒房炒成房东的教训，让广州人明白，再也不能受炒房的伤害了。在广州房地产交易中心，记者碰到了几位刚刚买完房来办手续的人。 记者：“那您买房是为了自己住还是为了交易？” 消费者甲：“我是自己住，没有房子住。” 消费者乙：“我是自己住的，不过后来觉得条件不是很好，就换了一套房，这套房就出租现在。” 消费者丙：“肯定自己住啦。” 在采访的过程中，一些房地产销售告诉记者，如今广州人买房多以自住为主，有数据显示，第一季度广州市一手楼的楼花转让只占商品房交易总量的5％。 房地产销售中介：“投资的相对来说比较少，大部分都是自住的，+然后有些银行贷款的话，现在不是手续也是严格很多了，贷款，相对来说比去年和前年的话都会少了很多，今年的量要比去年的成交量应该会少一些。” 从去年下半年开始，广州当地的银行便对“可能炒房”者的贷款政策日益紧缩。此前可从银行获得5-6成的贷款变成了现在的4-5成，更多时候，这类贷款申请常常会遭到银行的拒绝。与此同时，广州开始对炒房者课以重税。根据相关政策规定，购入房产物业未满一年的，出售时增值需征收1.3%个人所得税，普通房产物业还需征收5.5%的营业税，商用物业征收5.63%的营业税。一道道为遏制房价，打击投机而设的关卡令不少投机者就此搁浅。 广州市万科房地产有限公司营销策划部朱雪芬：“曾经有过这样的人，一个人拿着二十几个身份证，到我们这个世纪花城去买房，但是呢实际上我们也听说这个温州炒房团听了很久了，但是他们在广州实际上没有说炒起来的。我觉得从我们自己的楼盘上一个经验可以看得出来，为什么他们没有炒起来，你看他到我们这边买房吧，第一个我们银行不给他做按揭，另外就是我们万科自己有这样的规定，不允许他们在按揭中的房子是更名的，所以他们就失去了这种炒作的空间，所以最后他们就退出来了。” 广州市房地产交易中心副所长黄文雄：“温州炒房团曾经炒了广州一个中山，我们叫中山九路，就事实上南海区啊的一个项目。但后来就是说一个他们对整个广州市的房地产市场的形势把握不准确。另外金融政策对他们的影响是非常大的。因为目前广州的金融体制，金融机构都非常它的管理是非常规范的，它对于放款的一些条件，约束的一些要件控制得非常严。” 主持人张冬：楼市狂热潮退烧了，炒楼客也少见了。经历了7年的大起大落，不仅是广州人买房更加谨慎，广州市的相关管理部门也开始规范房地产市场，广州的房价会处于长久稳定的状态中吗？ 从1998年开始，在土地转让方面，广州市实行了新经营型土地的公开出让，也就是我们通常讲的招牌挂。在旧城改造过程中，政府将开发商拒之门外，自掏腰包，拆除了部分烂尾楼，大力清理历史用地，增加了绿地，改善了城市的居住环境，并引导开发商在规划好的范围内投资，改变了原来城市中心密度高，居住环境差的状况。 广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波：“作为一个城市建设发展，必须要很多的大量的资金，那么作为这个土地的受益是我们，应该说是我们主要的一个来源，一个非常重要的来源。但是如果是片面地追求这个刻意去追求这个土地经济利益的最大化，那么必然会影响对房地产市场。” 在平衡土地经济利益的同时，为了避免"热钱"集中炒高楼价，广州城市发展呈现出一种四面开花的局面，让每个区域都有自己独特的优势和主要的客户群。 广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波：“在北面我们北优区我们搞中心镇建设。南拓我们再派人去加上这个住宅方面的建设，所以呢我们这个，因为我们掌握的一级市场，政府就可以好好贯彻这个城市发展的战略。那么如果是地在开发企业的手上，那么他就会按照他的意图去建设。但是政府因为已经掌握了这个一级市场，那么我们可以牢牢地控制房地产市场，同时我们引导开发企业去投资，我们的发展战略，那么我们的引导房地产市场，那么开发企业就按照我们的发展战略去进行开发，进行建设。” 在新开发商品房供应方面，面积六十到一百平米、单价每平米3500到5500元，总价大概三十万到五十万之间的普通住宅成为广州市着重供应的房型。为了推动二手房市场，广州从2000年开始陆续简化政府部门办事流程，二手房交易发证在10个工作日内完成、交易所与登记所合并办公。同时，从2003年8月起取消已购公房上市核准手续，为二手房市场的活跃创造了条件。2005年3月彻底取消了房改房上市门槛，公积金的贷款手续、额度都更加完善，出售房改房不用再争得原单位的同意，可自由上市，这为房改房的大量上市打开了方便之门。 广州市房地产交易中心副所长黄文雄：“去年广州市的二手房交易量是占整个房屋交易总量的43％。将近900万平方米左右。那今年第一季度交易量是达到208万平方米。也占到了整个房屋交易总量的47％。那所有根据这个数据那个二手房的整个市场是非常活跃，而且它对于平抑整个正常供需关系起到非常重要的作用。” 这位负责人向记者介绍，根据他们的分析，预计在今年年底或者明年下半年，广州的二手房交易可以和新商品房的交易持平，出现二手房交易和新商品房交易平分秋色的局面。与此同时，广州去年就陆续出台了一些措施平抑房价：首先是增加了出让用地；其次是撤消了41个开发区，使房地产开发土地储备得到大幅度增加。另外，广州正在调研，希望能改变以往70年的土地租金一次性缴清的制度，实行每年交付一定“租金”的方法。今年4月，为了稳定房价，广州市相关部门还在加强对整个市场的监管力度。 广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波：“今年我们启用这个房地产管理系统，与这个开发企业，与银行进行这个联网，监控开发企业销售行为。那么特别是这个与这个银行的联网，我们是加强对一手房的监控。就是保证这个业主的购房款都能纳入我们的监控的区域，我们现在已经开始进行试点工作。4月30号我们开始这个试点试运行。计划我们在下半年全面地铺开。” 主持人张冬：看来，广州目前比较稳定的房价得来不是一朝一夕的，我们记者在采访的时候听到一些销售这样讲，在广州卖楼你要特别有耐心，为什么？因为广州人买房子，不但自已看，还要带家人朋友看，而且还不止看一次，几番下来，通过卖你一套房子，什么七大姑八大姨，再加上亲朋好友，销售们都能认个遍，唉，这也说明广州人买房子是比较理智谨慎的，他们的理智来自于那句老话，吃一堑长一智。而眼下广州的房地产市场就像个马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。好，感谢收看今天的中国财经报道，明天见。 本期主编：李 洋 本期记者：贾 祯 付 丹 《中国财经报道》播出时间： 周一至周四：22：05——22：25（首播） 周五： 23：15——23：35 （首播） 周一至周五：09：38——09：58（重播） |
|
|
|
(编辑：依宁来源：CCTV.com |