广州商业地产面临＂格局转型＂ 　　“住宅小区内商铺不符合未来生活要求，需要淘汰，住宅小区内不应搞商业……广州人商业投资观念需要转变，而广州商业格局也将面临全面转型”、“市中心区内的商业将转向以休闲、旅游、文化为主，而生活型商业则开始向外转移。”这是广东省连锁经营协会会长孙雄日前在广州召开的“2005年中国商业与地产联动高峰会”后接受记者采访时所作表示。 　　 　　“一铺养三代”观念错误 　　“一铺养三代”，这一简短的俗语一语道破了南国广州人对商铺投资的钟情。但事实上，目前商业地产投资的巨大风险正开始降临每一个广州商铺投资者身上。 　　广东省房协有关研究显示，2004年全省住宅和办公楼空置量大幅减少，但商业物业空置量却“逆势上涨”，尤其是，商业营业用房空置的滞销和积压大幅上升了30.3％。据悉，北京市商委规划在2005年人均商业面积达到0.9平方米，而目前广州人均商业面积早已超过1平方米。更为严重的是，目前广州商业物业中超过一半是底商，而专用商业物业所占比重还不足二成，这一比例远远低于发达国家。近年来大型住宅小区在广州四处兴起，众多住宅小区项目均热衷于开发底商，大部分商业网点以底商的形式出现，而真正专用的商业物业并不多，致使商业地产投资尤其是小区商铺投资风险滋生。 　　有调查显示：目前59％的投资者购买商铺的目的是为了炒铺或转租，仅有41％的投资者买铺是为了自用。但不管投资自用还是炒做出租，商铺投资者都必须正面商铺投资业已凸呈的巨大风险。目前广州传统商业旺区北京路甚至上下九路，不少临街商铺经营开始陷入困境。传统商业旺街尚且如此，地处郊外的楼盘小区商铺投资风险之大可想而知。事实上，一个区域商业氛围的营造尤其是商铺要真正做旺，一般都要三五年甚至更长时间，盲目投资甚至参与炒作小区商铺，无疑于参与一场击鼓传花的高危游戏。 　　“美国的住宅小区就是居住，商业是设在住宅区外边。”“在住宅楼下建商场甚至搞餐饮，这不可取。”“小区内商铺不符合未来生活要求，需要淘汰，小区内不应搞商业。”一铺养三代观念是错误的。孙雄的这番话，给广州众多热衷商铺的投资者敲响了警钟。 　　 　　格局转型在所难免 　　广州市在去年正式颁布了广州市的第一部商业网点规划———《广州市商业网点发展规划(2003－2012年)》。该《规划》明确提出：广州将按照“拉开建设、优化布局、新区先行、带动老区”的总体规划思路，构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 　　《规划》同时提出要新建十大商业网点，其中新建的大型网点有天河城正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、雄峰商城等。显而易见，这些新建的大型商业网点均不属于原来的老城区，有的甚至是在近郊远郊外。 　　东推进、西延伸、南跳跃、北培育，拉开建设、新区先行……这意味着，广州商业拓展开始加快了外移步伐。然而，新建的大型商业网点外设，大量商业开始向外转移，老城区商业不仅即将面临一次更为严苛的竞争，甚至还有可能造成广州老城区商业的空心化。目前在传统商业旺区北京路甚至上下九路，不少早期以每平方米近10万元售价推向市场的临街商铺经营开始陷入困境。这一状况业已引起了业界的高度警惕。 　　对此，孙雄认为，这既是一种挑战，也是一次机遇，“未来广州市中心区内的商业将转向以休闲、旅游、文化为主，而生活型商业则开始向外转移。”老城区商业抓住机遇尽快转型，将会迎来重新发展的巨大商机。