新房价疯涨论：资本意淫的最新表演

巫继学［个人独立学术网站：www.wayee.com，www.economics.com.cn］

正当中国房市回归理性，价格回归价值，购房者恢复对房地产商的期望之际，有关中国房价会再次疯涨的危言重现江湖。且不说地产商及其代言在在各种研讨会上的涨价言论，素有“语不惊人死不休”的地产大鳄任志强更是不甘寂寞，他新近放言：“高档房供应过少，房价肯定要涨”。他认为，我国的房地产市场确实出现了住宅供给结构性的不合理问题，但不是高档房的供给量过大的问题，而是高档房的供给量过低。（《任志强：高档房供应量过少房价肯定还要疯涨》，2005年11月07日中国房地产报）。这一被称之为新房市疯涨论，刹时间在网络上被网民狂批不止。

司马昭之心路人皆知。无论是房地产商的代言人四处放话，还是老板们自己急不可耐跳出来危言耸听，都是对当前房市趋于理性的一种反动，一种颠覆。面对如此荒唐的新房价必定疯涨的论调，我们切不可轻信盲从。

与大多房地产商一样，任志强也是以供求关系来给我们讲述房价必涨观点的。他认为，小康标准就是要建“宽房大屋”因而，“在现有住房情况的背景下，恰恰要提倡和鼓励的是适当增加大户型和高档房的供给量，而绝不能再大量建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。”（《任志强：高档房供应量过少 房价肯定还要疯涨》，2005年11月07日中国房地产报）

事实果真如此？从供求关系来说，目前中国楼房产品绝非供不应求，恰好是供过于求。

国家统计局发布的形势报告显示，预计今年1至10月，全国商品房竣工面积达到13464万平方米，比去年同期提高8.8％。前10个月，全国累计销售商品房近12980万平方米，同比增长27.6％；平均销售价格为2357元/平方米，增长了6.1％。据悉，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26％。同比增长10％以上。而北京市，截至8月底，空置一年以上的商品房面积同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。在全部空置一年以上的商品房中，商品住宅空置面积为266.3万平方米，占商品房空置面积的69.1%；办公用商品房空置面积为42.4万平方米，占商品房空置面积的11%；商业营业用房空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的10.8%。我国的商品房空置率目前大大超过国际公认的10％的警戒线。按照国际通行惯例，空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。

如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于满足安居需求，而主要是从事投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而，与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。房价是什么？不过是购买楼房的70年租金而已。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续涨的基础，而眼下的高价，正表明炒作风险巨大。

在总体空置率过高的大背景下，在房地产产品的结构上，也绝非如任志强所说的，是高档住房供不应求而中小户型供过于求。事实是，适合于普通老百姓安居需求的楼盘供不应求，处处断档。建设部在10月20日召开常务会议，专门研究当前房地产中低产品短缺问题，并重金公开征集城市中低收入人群居住解决方案。会议明确强调：“一方面部分城市房地产市场供应结构不合理，适合中低收入家庭购买和租赁能力的中小户型，中低价位的住房严重供不应求，使得中低收入家庭，在市场上买不到或者租不到合适的住房”。（《建设部召开常务会议 公开求解低收入者住房问题》，2005年10月20日新京报）

却道昨夜冬梦好，原是期盼房价高。从上述分析我们有理由相信，当前这股房价疯涨论，不是市场供求关系的呼唤，而是某些房地产公司的老板内心的暴利欲望疯涨的呐喊。暴利欲望的疯涨是不是一定会带来房价的疯涨呢？在房市趋于理性发展的今天，我看未必！最多也就是一场南柯冬梦而已吧。