上海：开始吞咽高房价的苦果

香港商报2005年11月23日 顾安安

  上世纪20年代末，美国喜剧演员埃迪坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”如今，在上海，人们在谈论房价时也会互相打趣：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”这一句略带戏谑的台词，正在被不同的上海人演绎出同一种难以言明的辛酸：高房价吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度；高房价让城市里的“工薪供房族”痛苦不堪；同时，高房价正在吓跑前来投资的企业。上述情况若得不到掌控，势必引起部分行业衰退、薪资下调，然后便是人才流出这个失去“机会”的城市……种种迹象表明，整个上海在默默地吞咽着高房价带来的苦果，而且这个过程很可能才刚刚开始。

商报记者顾安安

高房价吓跑外来人才

行人在上海衡山路上的一家房产中介查看房源信息。在5月七部委调控房市场的“国八条”出台之后，上海房价的平均降幅超过5％。但仍让工薪族感到“望尘莫及”。

来自浙江的私营老板何先生，在上海浦东经营了一家小型软件公司。这几个月来他非常沮丧，短短几周就有6名员工递了请辞报告。更严重的是，公司最近6个月的员工流失率已超过120%，本地的人才招聘网上几乎每个月都有何先生公司的招聘信息。何先生始终搞不明白，公司员工的收入不比行业平均收入少，可是，几乎每位员工经过一段稳定期后，依然会义无反顾地陆续跳槽走人。记者的一个朋友从2001年开始，已在上海陆续更换了四份工作，月薪从1800元涨到7500元，目前他仍不懈地搜寻更高收入的工作。他相当坦诚地告诉记者：“来上海后，有同乡老板照顾，工作也稳定，但工资收入在上海根本买不起房子，没房就成不了家。既然成不了家，要稳定的工作又有何用，还不如跳槽继续再闯。”一位上海同行告诉记者，即使在被认为高收入的媒体单位工作，依然会被高房价的病痛困扰。工龄不满10年的记者想在上海买房几乎不可能，新来的记者即便仅仅支付租房的费用，也几乎是倾囊而出。她颇为无奈地说：“要在上海扎根，难啊！”看来，房子的问题始终是影响员工稳定工作的根本因素。记者了解到，过去几年里，上海的房屋均价翻了一番，年均涨幅在30%以上，尽管上海人均收入水平保持在10%左右的高增长，且房价在近几个月里已从高位回落，但仍有很多人认为，当前的房价让他们难以承受——上海市区的房屋均价每平方米为1万至2万元，一套房子动辄上百万元，即使是向银行按揭负债买房，那一大笔首付金，对初入社会的人来说也是一道难以跨越的门槛。高房价着实吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度。去年以来，东南沿海城市难以招到合适的产业工人也验证了这一点。

商务成本急涨 企业纷纷撤离

经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：“上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。”2005年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。

“上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是房价正在构成商务壁垒。”上海浦东的一位台商这样对记者说。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，房价高涨，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之而减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数，显然这对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。

中小企业度日艰难跨国公司转投外围

在高房价面前，为留住人才稳定员工，企业往往不得不随之提高员工工资，企业获利明显变薄。这对企业的长远发展以及扩大就业非常不利，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，就是一些大企业甚至国际知名的跨国公司也不得不踌躇再三。在上海，几间小小的办公室每月的房租也要上万元人民币。就职于一家日资企业的许小姐还向记者透露，公司老板在几年前就用80万元人民币把办公楼的一个层面买下，而现在这一个层面的租金就要几万一个月。她的老板还经常为这一举动炫耀不已，“幸亏买下了，否则租金也吃不消”。Samsung（中国）公司的一位销售主管对记者说，Sam-sung公司原本是要在上海投资设厂的，可是上海的房价和地价太高，Samsung公司就决定将厂址设在离上海只有80公里、但房价较为低廉的苏州，以降低商务成本。据记者了解，外资撤出上海始于2002年房价、租金的上涨，到目前为止，包括索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车等属于上海支柱产业范畴的企业都将其投资重点定位于上海之外的区域。可见，上海的高房价直接导致商务成本的大幅上升，形成房地产业对制造业排挤。

上海市统计局公布的调查数据显示，2005年第三季上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。

6月，上海浦东3幢住宅楼的外立面上挂出巨幅广告标语。业内人士称如此直白地打价格牌是近3年来头一回。

房贷猛增银行如临深渊

作为研究中国房地产多年的专家，易宪容虽对高房价对上海经济的影响未进行过深入研究，但他还是向记者分析了房地产泡沫破灭将带来的危害。易宪容认为，一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。事实上，在炒房流水线背后，确实酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。统计显示，今年1至2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。但银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”易宪容说。

楼市退烧经济增速下挫

近几个月，一路上扬的上海房价终于显露颓势逐渐下跌。数据显示，自今年8月起，上海已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市。在所有的跌价楼盘中，超过一半的跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。习惯性依赖房地产发展的上海经济，被突如其来的冲击狠狠地撞了一下腰。上海社会科学院一位不愿透露姓名的学者称，今年前三季度，上海实现生产总值6111.68亿元，增长10.6%，增幅同比回落3.6个百分点，增幅回落幅度是长三角地区最大的。此外，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，全社会固定资产投资增幅下降5.8%，直接利用外资合同金额下降21%，各项指标全面下滑。今年11月1日，上海市市长韩正公开表示，今年上海GDP增速是15年来最低的。他同时坦言，房地产在上海的GDP中的过快增长，已使某些经济领域处于极大压力之下。事实上，数据也显示，2005年上半年，上海的工业增加值回落非常明显，从1月份的20.20％下降到5月份的7.60％。其中，最明显的是固定资产投资增速的大幅回落，固定资产投资同比增幅从1月的22.50％下降到5月的1%，几近零增长，从而导致依靠固定资产投资拉动的经济增长明显放缓。业内人士分析说，上海经济出现的下滑形势，除土地、信贷收缩导致的投资下降之外，与上海经济过度依赖房地产经济战略紧密相关，而这种通过外部资金投入的经济是最落后的经济，并不能激发内在有效的投资需求，而投资放缓将导致发展放缓。由于房地产业成为主导产业和地方税收的主要来源，因此当中国进行以抑制房地产投资过热为核心的宏观调控时，上海的经济增长就会面临较大的困难。易宪容在接受记者采访时指出，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。一旦房地产崩盘，甚至整个国家的经济都可能发生危机。

“饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年、20年的房价涨幅在短短2至3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果，是严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。”尹伯成对本报记者说。