房价不涨……

姜明峰 

（上）

当前，商品房价格增长过快，带来了种种社会问题。十六大五中全会通过的“十一五”规划明确地指出，要加大政策力度，抑制商品房价格增长的涨幅。而在民间，商品房价格增长则更是一个非常敏感的话题，老百姓对此已经是怨声载道。客观上来看，商品房价格的增长确实令人瞠目结舌，只举一个例子即可以看出这种现象：北京城区三环里的一些楼盘，初期推出时均价才每平方米四五千元，而利润已经翻番了。现在，同样的（区位、品质相当）房子均价已经涨到了每平方米1万多元。而新华社的网站上有一篇特稿的标题也触目惊心：《3年狂涨300%，究竟是谁在助推房价节节疯涨？》。商品房价格持续增长确实是一种不受老百姓欢迎的现象，甚至是一种不该出现的现象。但是，这种现象已经存在了；那么，我们要重新考量一下，这种存在是不是符合情理。因为人们既然“不欢迎”、“抱怨”，那就意味着它不合理；而在另一方面，“存在即合理”。所以，这这里就非常矛盾了。

在笔者看来，商品房价格持续增长是合理的。换句话说，房价上涨是很正常的，而不涨才不正常。

首先，我们来从市场的角度分析。商品房的根本属性是商品，当它进入市场之后就必然有相应的价格波动，无论它涨得多快，涨得多高，都是市场内部的时期。市场是残酷的，商品是不长眼睛的。在市场内，商品只会到愿意购买它的人那里去。如果有人购买了它，无论是什么样的价格，都说明购买者愿意接受它，并且在主观上已经认可了它，这当然包括商品本身，也包括商品的价格。因为这是市场买卖，市场买卖是自由的，它没有强制行。在市场上，这种买卖不是在强迫中进行的。如果你认为它贵，那你可以不买，可以选择别的楼盘。你不买而别人会买，那说明别人认为它不贵。这是市场操作，只是同一商品的购买主体不同，但只要有购买主体存在，并且实现了交易，那就什么它的“贵”是合理的。不能因为购买主体的不是你而否定这种合理性。倘若这种“贵”是不合理的，那么就没有人购买它，它的价格涨再高也是一个虚值，并不具备实际的市场意义，就像拍卖时的起拍价过高而流拍一样，最终它会自然而然地垮台。这个道理就比方是一瓶红酒在超市卖30块，而同一瓶红酒在俱乐部里开封后一杯就卖300块。只要是商品，进入了市场就应该有价格的波动，涨得再疯狂也是理所当然的。而正是这种“狂涨”（或者“狂跌”），才证明了市场的“自由性”和“开放性”。无论是马克思的政治经济学理论还是其他经济学理论里，都找不到在市场上商品的价格必须永恒的论点。

根据价值守恒定律，有涨也必有跌，价格会随着一条稳定的直线呈正弦曲线波动。而中国当前的楼市只见房价像导弹一样向上飙升却没有出现跌的现象，所以公众就大惑不解。但是公众却忽略了一个东西，那就是当前的价格是否上升到了峰值？而究竟多少钱又才是那“一条稳定的直线”呢？白菜冬天一毛五甚至一毛钱都可以买到，而到了年关或者像“非典”这样的特殊时期，它卖到了三块五块，而平常的正常价格想必大家也都知道。对于这种价格波动的合理性，大家都默认了。同样，商品房的市场属性根白菜一样，自由交易，一个愿意卖，一个愿意卖，涨是自然的。只要没有到达最高点，房价仍然会继续涨，而不会跌。

不过，等房价涨到了白菜到年关或者像“非典”时期价格水准的时候，不知公众是否有足够的心里承受能力。而那时也正是寒冬的过去，春天正要到来。同时，一个正常的房价体系也会形成，正弦曲线上的那条X轴也会被公众找到了，大家再也不会“吃亏上当”了。对于买过房子的人来说，过去的那些“血淋淋的代价”也会在这个时候显出价值。只是当前的形式是，这个时候还没有到来，大家还在为房市正常市场时期的到来而探索，而有的人却在“革命道路上”成了炮灰。这也没有什么，市场的探索与建设，必然有牺牲，只不过是由谁来做牺牲的几率问题，轮到谁的头上也必要抱怨。今天的“牺牲”，正是为了明天的“少牺牲”，甚至是胜利。

（下）

在前面，笔者从市场规律的角度就商品房价格持续增长的合理性做了分析。也就是论证了这种持续增长、涨而不跌的必要性。下面，继续讲一下它的充分性。因为从逻辑学上讲，只有是一个充要条件，才可以得出一个可靠的结论。也就说，商品房价格持续增长已经是必要的了，那么，它是不是必须的？房价不涨了行不行？就此而跌怎么不可以？

显然，这种假设在目前房地产市场形式下是不成立的。

当前的房地产市场从“大市场”上看已经是一个买方市场了。尽管分析界说它是卖方市场，甚至连开发商也这么认为。不过，他们却忽略了一个问题，那就是当前的房地产市场的外延。他们所做出的卖方市场结论是基于纯粹的房地产市场，也就是针对仅仅房地产这一片而言的。卖方市场的前提是计划生产，是“定做”。它不针对公众，指针小众，一部分人。尽管分析人士甚至开发商都说土地是有限资源，房地产项目是有限的。但是，这种说法是基于一个前提，那就是“在某个区域内”。比如，在三环内，或者CBD地区，可以用于做房地产开发的土地是有限的，所开发出来的项目是有限的。而从整个北京市来讲，和三环内或者CBD地区的商品房有着一样品质、配套甚至是同等市政、交通条件的项目多的是。换句话说，从“大市场”的前提下看，楼盘是批量生产的，房子多的是，它并不像有人说的那样紧缺，甚至有的房子还“过剩”了，因为它开发出来后没有卖出去，长心眼的人可以自己去看一看那些未挂窗帘或者晚上不开灯（未入住的特征——即未销售的房子）的房子有多少（有人说有的楼盘有三分之二的房子都是如此）。所以，当前的房地产市场实质上是买方市场，消费者有足够的选择空间。无论房价有多高，高自然有高的消费群体，他消费，他愿意，不是卖主强迫他去买的。这不是计划形式经济下，国家给了你一个指标，发了一张“票”，你必须持“票”定点消费。这是市场行为，你自己拿钱四处逛市场，自由挑选的，然后自己做决定。你既然都了俱乐部，喝300块钱一杯的红酒，那你就认可了这和这价格。否则，你会选择去超市买一瓶回家喝，或者在俱乐部选择别的饮料。

市场已在销售的楼盘价格一般由四个要素决定：区位、地段、品质、配套。越靠前面的影响比重越大。同样品质、配套和交通条件的楼盘，在不同区域的价位相差是很大的；在同一区域里，不同品质配套和交通条件的楼盘，价格也不同的，都由一定的梯度。这就给了消费者足够的选择空间。如果是在CBD地区上班的白领，在亚运村或者通州买房子的交通距离是差不多的，但是这两地的房价差别是众人皆知的。而两地的房市也是向白领开放的。“红酒”你想到哪里喝，你自己决定。它的价格由它自己的背景。在这个买方市场里，既然市场市开放的，消费者的选择是自由的。那么，商品就应该最大限度地实现它的商业价值。这是天经地义的事情。能卖300块，干吗要卖30呢？而且这里面增加了税收，对国家是有贡献的。

商业不是慈善事业，它本身就是功利的，是“惟利是图”，不尽力赚取利润（利润大税收自然高）才是不正常的。只要是在买方市场里，这个规则是适合的。所以，当前的商品房价格持续增长是合理的。

也许有人会说，商品房是特殊商品，它是居所，而非日常行商品，对于有的人来说一生只有一次，它涉及到生活的安定，工作的便利，甚至是家庭的幸福。所以，这种商业规则有待怀疑。但是，大家也别忽略了一个现象。那就是上世纪五十年初实行所有制改革的时候，住房实行公家分配的时候，它同样也是涉及到生活的安定，工作的便利，甚至是家庭的幸福。但是，几十年下来人们还是适应了它。如今，住的宽敞了，也变成自己的了，但就是价钱上去了。相信几十年之后，人们还是会适应它。任何现象出现的初期总会有波折，而我们正处于这个波折的最严重时期。总的来看，没买房的人也不是没有房子住，大家面临的是两个住房市场，一个是买，一个是租。其实从根本上看，买也只不过是一次性付清了五十年或者七十年的房租而已。问题就是观念上的转变。如果大家看久了，都习惯了它，那也就自然了。

然而，商品房价格持续增长既然是合理的，那为什么公众会怨声载道呢？以笔者之见，公众对任何商品的价格都有一个心里期待，而且这种心里期待是慢慢地形成，并且不断变化的。商品房价格增长的过程是合理的，但是增长的结果却不一定合情。因为我国的人均GDP在增长，商品房价格也随之增长。这个增长过程是合情合理的。但是，如果商品房价格增长的涨幅过于猛烈，甚至超出了一定界限，使最终的市场价格过高，这是很危险的。因为最终呈现给公众的市场价格是直白的，某地区的楼市均价一上来就是每平米1万，公众可以接受，大不了买不起不买。但是，它最初是3000元，过了一、两年，它暴涨到了1万，公众肯定是不能接受的。因为它严重冲击了在过去一两年中所形成的心里期待。他们会认为这就是欺诈——尽管一上来就每平米1万也是欺诈。如果这样的话，会导致严重的后果，甚至是价值体系的崩溃。那是大家所不希望看到的。