投资时代的叙事

一个人买房，房价翻了一番，此人于是一夜乍富的故事在这个时代有持续的传播力和号召力。国内多数大中城市，房价继续一路绝尘。在今年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘披露了房价上涨之猛烈程度:2003年1至11月，全国商品房价格涨幅为4.9%，但40个重点城市商品房价格涨幅为9%左右，部分城市住宅的价格上涨超过20%。“5月上旬有一天的《解放日报》地产版竟没有一个房地产广告投放。”《解放日报》地产版主编许仰东感叹，“房子好卖到不需要做广告。”投资行为学专家经常说，人们往往把个别投资成功案例当作普遍情况，而不愿意相信平均统计数据。从投资购房者角度而言，一年20%以上的价格涨幅绝对意味着丰厚的资本利得。

去年这时候，在北京位于东二环与东三环之间的富力城项目开盘之后，一个叫张羽冲的房产投资大户一下子就买了50多套房。富力城的均价在每平方米7000元到8000元之间。张在谈到他如此大手笔的原因时声称:“我买房子主要用于投资，现在买的房子投资回报率达到9%，富力城的回报率不会低于这个数字。如果想卖的时候很好出手，不想卖可以出租，回报率也很高。”张羽冲说他在街上走着，总结出了人在投资时代常犯的两类错误:有时候你害怕上当，结果事实证明你失去了机会;有时候，你大胆投了资，结果事实证明你的确是受了骗。这和被迫接受一种不公平的观念不一样，在投资时代，没人强迫你买股票、买房子还是买保险。只要你心理足够稳定，不会看到别人发财而悔恨，你完全可以恪守“不见兔子不撒鹰”的古训。“但是，这很难。”这句话可能是这个投资时代最经典的叙事。

某种意义上，房地产从满足人们居住逐渐过渡到一种常见的投资工具，这是房产业发展的必然趋势。“它是全民投资意识的进一步启蒙。”北京百年利填投资咨询有限公司总裁蒋晓松在投资博鳌论坛前，在澳大利亚专门卖别墅，他认为和那些国家相比，多数中国人还生活在以前的想法，最多不过攒钱买套房子留给孩子，既是传代又是保值。“其实，社会规律已经不是这样了。”他说，“澳大利亚1700万人口，每年房屋买卖的次数是全亚洲地区的总和。这么少的人口为什么买这么多房子？西方人的观念就是移动，搬来搬去，你买房子不管住也好，租也好，都是投资。不管你是个人认为也好，不认为也好，房子是不动产，整个地球就这一项，可能买的时候就是为了买一个地方住，但是最终还是投资型的。它跟买汽车完全不同，等有一天这个房子你不住了，就面对一个问题，是不是把它租出去，或者再卖出去。”

也有对这种火热投资操心的人。在2004年2月26日银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》发布前，央行2003年货币政策执行报告指出，在2003年新增人民币贷款中，基建贷款和个人消费贷款增加最多，前者达6373亿元，同比多增3199亿元;后者增加5091亿元，同比多增1397亿元。而最值得关注的是，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元。有金融界人士指出，投资性购房本质上是杠杆式的期货行为，一个环节断裂，多米诺效应随即而至。

新的关于房产投资的话语权，正在跳出由地产大亨和巨头们垄断的圈子。越来越多的人在买房之前和之后最主要的问题，都开始集中于“我的房子值不值这些钱？”“我的房子是升值还是会贬值？”它们甚至超过了曾经对于居住品质本身的关注。“有什么不对呢？房子不就是我们的第一私产吗？”蒋晓松反问说。这也许是这场运动背后更要紧的信息。

升值和保值之辩

蒋晓松2001年开始在北京做房产租赁买卖，当时就各种投资形式和回报率做过一个统计:投资形式在银行存款这一块，投资回报率是1%～2%，国债这个领域是3%～4%，股票是5%，期货是5%～15%，信托是3%～5%，一般房地产是10%，别墅是10%～20%。

“事实上，从亚洲金融危机以后，很多亚洲投资、移民到国外比较少了，由于美国经济起先一直在加息，到了金融危机后期开始减息，刺激经济增长。美国到20世纪末，1999年到2000年期间，投资回报率基本上稳定在5%～7%之间。从经济学上说，7%是一个比较合理的回报数字。”蒋晓松说，这样比较，10%～20%的回报率显然很高，“刚开始我也不太明白，后来在去年SARS之前，我在泉发找到非常好的别墅，我的客户从加拿大回来，装修成非常欧化的房子，很多人看了觉得一千多美元就可以租到。但是，SARS一个星期后，那房子就翻了一番。”蒋晓松意识到，在中国目前的房产投资里，长线投资其实比重很小，短线操作占了大头，因此房产投资回报率大部分依赖于“租金回报”，“这是非常具中国特点的”。“一直到目前为止，很多投资房产的业主，他们的期望值、回报率还基于香港人早期的租金回报。但实际上，租金正常的回报是不稳定的，是根据国家的政策、贷款利率来走的。”

“实际上回报分两块，一块是租金，我们叫正常的回报。还有一块叫资本回报，就是说实际上是升值了，这一块在西方国家要大得多。”蒋晓松说，“在美国或者加拿大这样的国家，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，那是真正的投资回报率。在美国和澳大利亚、加拿大这些国家有一个规律，五到七年基本上房地产翻一次，也就是说房子价值涨一次，基本上涨一倍，七年是一个周期。”

北京鸿基广告公司合伙人之一郭义接手过不少房产项目，他不赞成把租金收益纳入自己的房产升值中，理由也是租金容易受太多因素的影响，“在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成后会造成某一个区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降。此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。”郭义说，几年前被炒热的中关村和亚运村就是这种情况，在商品房预售和销售价格仍然上涨的情况下，租金却因为物业供应量增大而出现下滑，使房价和租金间的剪刀差越来越大，部分中高档房产的年名义回报率低于3%。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之间，与4%～5%之间的住房按揭贷款年利率相差无几，对于“以租养贷”的投资者来说，获利空间甚微。“表面上看，你的房价并没有跌，但房产价值实际上已经大打了一个折扣。即使不考虑通货膨胀，很多投资性房产也要50年才能收回投资——而中国商用房产产权有效期为40年，住宅也不过70年。”

“投资不是考虑一年两年的收益，而是要考虑长期收益，这种收益不是在房产增值而是在保值的基础上。”郭义强调一个物业保值才是增值的前提，“我的看法是，投资一定要走两头，高端产品，总会有一批高端人群去使用和租住。这批人对钱是不太敏感的，一些国外机构的驻地人员有高额的房补津贴，租金基本上会有保障。所以，高档房产应该是高投入、高回报，风险相对来说比较小。低端产品只要地段好，就有优越的性价比，求租状况不会太差，利薄但风险低。而中档楼盘显然是抗风险性最弱的，供应量大，不管在租务市场还是二手市场都会出现相互压价。”

郭义自己选房的时候，选择了北京朝阳公园附近的一个高档公寓住宅“公园五号”，他看好这一楼盘的原因是，他相信这个物业的地段、这个物业开发商的国际背景和他们西式的管理理念能充分保证这处房产的“抗跌性”。

“甲方制造”下的投资回报

郭义说他从看房到决定买下“公园五号”前后不到几小时，“当时只是去做一个文案，路过盛世大厦，看到了样板间和楼盘的一个推广片，就下决心了”。打动郭义的是开发商的一句口号“舒适首先是空气，我们不能改变大空气，但可以改变小气候。”这是说物业采用的集中空调系统，能在室内形成负压状态，充分保证空气健康。

“在地段因素之外，我认为对房产价值贡献最大的是舒适度。不管是我还是别人，这是一个无法回避的指标。一个人住在这个屋子里舒不舒服，决定了他愿不愿意租住，舒适程度又决定了他愿意出多少钱。”郭义的房产业内身份给他的选择增加了几分理性色彩，但他同样没有走出房产商的设计:开发商显然知道这一楼盘购买群体的需求，并把它们悄悄地放入对投资回报率的许诺当中。

一名因收房后房产质量纠纷一直向某开发商讨说法未果的业主愤怒地在一个论坛上留言:“想想，我们竟然为了某种口号，比如说‘非常男女’或者‘创新生活’、‘极品生活’、‘皇家气派’、‘保值增值’等等，就跑去掏出我们做牛做马之后得来的钱财。然后，当我们住进去的时候，才发现那种冲动真是蠢透了。”
同样是房产业内人士的北京世纪皓产投资咨询公司总经理戴庆则坚信“任何‘不可复制’都是一种甲方制造”。他说，至少目前，业主并不具备与开发商谈判的条件，这个“甲方主导”的房产销售模式始终是消费者被动，而开发商在制造需求。多数房产商房产推广操作中，无不努力地寻找和制造自己在某区域内的“差异化形象”，以此作为炒作的主题。戴庆的经验是，在同一个区域，如果一个楼盘价格比均价低1000元每平方米，这个产品就有绝对的竞争力，“买主会忽略其他因素，因为从性价比看，低开时进入，投资基本上不会出现缩水”。

华高莱斯总经理李忠认为，要用商品而不是消费品的眼光看房产。李忠说，买房人过去总是在开发商的诱导下用消费品的眼光看房屋，考虑房屋的功能多，而极少考虑房屋的价值。如住在三里屯的人投诉三里屯的酒吧扰民，要求将酒吧搬迁出去，就是只考虑了房屋的居住功能，而忽略了价值。买小户型的人考虑了投资价值，但极少有人考虑交易成本。“商品房的价值应该包括两部分:针对具体购买人的使用价值;购买人不用时，再交易时，能卖多少钱。而房地产市场就像潘石屹所讲的，房地产市场有三种人，一种是菜农，专门种菜的;一种是吃菜的人;还有一种是二道贩子，既吃菜，也会倒卖菜。你在买房的时候如何考虑房屋的价值，和你想做吃菜的还是二道贩子相关，根据你的角色权重商品房的两部分价值。这样，你所买的房屋才不至于贬值。”