由于近两年中国房价增长过快，房地产业存不存在“泡沫”成为了争论的焦点，让政府、开发商、老百姓都莫衷一是。房地产“泡沫”在中国是个新名词，要分析中国房地产业的“泡沫”问题，首先要清楚什么是“泡沫”，中国的房地产 “泡沫”又是什么。
对于“泡沫”的解释，西方经济理论普遍认为：“泡沫”是虚拟资本过度增长的经济现象。从解释学的观点来看，这种定义明显存在含糊的成分，所以西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，“理 论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”。1636年在荷兰发生的“郁金香”事件以及1719－1720年在英国发生的“南海泡沫”是经济“泡沫”最好的注脚。
房地产“泡沫”是什么，首先我认为应该从以上解释中提出两个关键词来分析：虚拟资本，过度增长。房地产是实体，由土地和房屋以及附加其上的权利组成，供求不平衡带来价格变化是实体经济的结果，不是虚拟部分，所以不是“泡沫”；其虚拟资本部分，是其价值预期。过度增长显然是指预期的过度增长。那么，多少预期是合理的，自然就是正常增长，多少预期是不合理的，就是过度增长。对未来的预期不一定十分正确，对价值就形成低估或高估，高估就是所谓的“泡沫”，应该说幅度不大的“泡沫”对于经济是没有很大影响的，基于对中国经济发展、国家政策的一些合理判断，而带来的房地产价格合理增值预期，更不能笼统的叫做“泡沫”。应该说，一些政府部门认为中国只有部分城市存在 “泡沫”的观点是没有问题的。我认为即使是部分城市，其存在的“泡沫”仍然不足以构成房价快速上涨的根本理由，真正的房价快速上涨取决于经济环境和国家政策的变化，是价格机制在起着实实在在的作用。
从房地产估价的角度来看，房地产的价格是房地产未来受益的现值。如果预期收益较大，则房地产价格必然很高。说的通俗些，房地产价格就象一个水库里的水，表面上是有些泡沫，但起决定性作用的不是泡沫，而是水闸（市场机制）。价格的崩盘，不是“泡沫”的破碎，是市场机制的崩溃，对于远远超过“泡沫”的破碎国民经济的损害。而国家的宏观经济政策是目前水闸形成的根本原因，如果国家需要并且有能力维持这个水位落差，这个落差完全能够永远持续下去（这个落差既可能代表房价高，也可能代表房价低于正常水平）。但是无论是水闸失修、冲击过大还是水位过高（社会经济波动和价格过高），都将导致闸门的损毁。现在中国房地产研究的重点不在整个水库，而仅仅关心一点点的“泡沫”，是个很有意思的现象。
认识目前中国房地产业存在的问题，一定要看问题的根本。目前有关房地产业的文章很多，极大的提高了中国房地产研究水平，但通过现象看现象的文章也比较多。在论述房地产“泡沫”有一些很精彩的文章，但有人把什么问题都往“泡沫” 上一推了之，一个不确定的房地产“泡沫”概念“解决”了房地产业所有的问题，模糊了行业对房地产业发展问题的准确判断，研究的深入也就无从谈起，不利于中国房地产研究的健康发展。
经过两年多的规范和调控，中国房地产业出现了可喜的变化，但在新的一年里，面对中国入世三年带来的全面国际化，房地产业将面临全新的挑战，大量国外投机者将以先进的资本手段进入中国房地产业，通过造成经济波动谋取暴利，考验中国经济的承受能力，这就要求政府必须提高对价格机制的控制能力，未来房地产业的平稳发展取决于政府在宏观调控中能否准确判断，给自己留下充裕的调控空间，热闹的“泡沫”论该休息一段时间了。