中国的房地产业几乎每年都有关于大涨价和崩盘两个完全相反的预测，到了今年，争论似乎进入了白热化。从这些年的房地产业发展的经验来看，涨价确实是长期的、全面的，而所谓的崩盘则永远是短期的（如上海上世纪九十年代中期的房价波动）、部分的（如广西北海）。房价的长期上涨主要是因为中国的住房一向由国家分配，而且居民收入较低，支撑不了高昂的房价，房屋价值实际上是被低估了。但随着房改的深入、居民人均收入的上升，有效需求有了基础，价格长期上涨也就成了大趋势——我们研究院过去做过一些研究也证明了这一点。

    房地产是个政策性很强的行业，整个行业大概就是两个主题：一个是土地，而另一个是资金，再分开供求两个方面，基本上已经代表了房地产业研究的全部内容。但过去政府在土地和资金上的管理一向是缺位的，重审批轻管理造成了大量土地闲置而房地产市场土地供应不足，大量资金被开发商占用，以小博大，一旦风险来临，坏帐却全由银行来背，中国的大多数商业银行是国有的，国家为了维持它们的生存就得不断注资，表面上是国家的财政，实质则是人民的利益受到伤害。所以政府不能坐视这种现象不顾，近年来无论是11号令、121号文还是18号文，基本上是政府一种管理“就位”姿态的表现，国家在房地产上的宏观调控其目的绝不是为了压低房价，而是“促进房地产市场持续健康发展”。

    从供给来看，政府的管理“就位”在一定程度上确实带来房价的上涨，主要是政府加大了对市场的规范，这样一些不规范的行为，如在没有土地证的情况下提前取得销售许可证的项目基本上在市场上消失，一些以小博大的开发商资金得不到银行的支持，开发速度降低，这些都至少在短时间内延迟了市场的一部分供给，还有一种特殊情况，就是央行对开发贷款的控制在一定程度上促使资金不足的开发商进行假按揭取得建设资金的行为，在房价不断上涨、部分地方政府控制期房转让的情况下，抑制了这部分以假按揭购买的商品房成为真实供给。

    从需求来看，在房改、居民人均收入的持续上升这两个前提的基础上，拆迁带来的强制性需求成为本轮房价上升的导火线，拆迁不仅来自开发商，还来自政府基础设施建设，拆迁资金在房地产中具有很强的扩大效应，一方面保证了需求的硬性，另一方面由于政府基础设施建设是以持续的体外输入资金的方式进入房地产，保证了房地产业内部资金的不断增长。在低廉的资金成本、通货膨胀、房价增长预期带来投资需求的挤压下，以按揭贷款为基础的实际消费需求被无奈的攀高，在房地产这个自然地域垄断的行业中，整个需求具有了极大的张力——在供给降低的情况下，价格也随之上升。至于部分开发商的推波助澜，则完全是从开发商自身短期利益的角度出发而做出的，虽然不利于房地产长期发展，但有利于他们目前操作的项目，而且从市场经济的角度上说，追求经营者最大利益也无可厚非，但他们的运作确实对房价影响很大。

    尽管政府的管理“就位”是导致了房价上涨的部分原因（而决不应该苛责开发商的“品质”），但不可否认的是政府管理方式的转变代价仍然是值得的。目前政府实际上是承认了房价大幅上涨的问题，在8月9日中国人民银行发布的第二季度货币政策执行报告也指出，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。

    未来房价如何变化？可能是各方面最关注的，这当然也是供求两方面的土地、资金决定的，从需求来看，1）随着北京、上海基础设施拆迁量的下降，进入楼市的外部资金以及拆迁产生的被动需求必然会大大减少；
    2）城市化和居民改善居住条件需求的上升在房价不断高速上涨的情况下可能会成为一个伪命题——城市居住成本高带来的将是城市无房居民的分流，而居民改善居住条件需求在高企的房价面前将化为泡影，一些城市，如北京已经开始有意限制外来人口，避免由于城市人口过多导致的生活质量下降；
    3）加息等利空信息如果成真必将会很大的抑制需求的上涨；
    4）目前的房地产热在一定程度上透支了消费能力。

    从供给来看，以往尽管国家三令五申要严格土地审批，但房地产业从来没有真正缺乏土地，即使是房地产最热的时候也存在大量土地积压的情况，这说明供应的瓶颈不在于土地供应不足，而是从土地变为房地产这个环节出现了问题，一些开发商更愿意倒卖土地来获益，特别是很大一部分开发商根本没有足够的资金，倒卖土地其实是他们唯一的选择。政府的“就位”，包括土地的招排挂正是隔绝了这些倒卖开发商获取土地的可能，同时很可能出台相应政策增加开发商持有土地推延开发的成本，所以该政策的结果实质上是增加而不是减少房地产的供给。

    尽管在经济大环境的带动下，房价长期来看有很大的增长潜力，但如果明年没有继续今年的通货膨胀，受以上因素的影响，市场房价很可能是一个稳中有降的趋势，但反应在具体项目上则各不相同。