作者文章归档：陆骑麟
商业用地，为何难出高溢价？
09年12月17日，绿地集团以14.1亿元价格摘得真如城市副中心B1、B2南块商业用地，溢价率为19.9%，楼板价为22461元/平方米，而同日，上海复地以8.84亿元摘得普陀区567坊北块居住用地，溢价幅度达225%，最终楼板价在1.8万/平米以上。
10年2月1日举行投标开标活动，上海外滩8-1地块最后经过17轮激烈的竞价，上海证大以92.2亿击败中华企业联合体成功夺地，该地块在开标后只出现小幅溢价，最终也未超过100亿元。
10年2月8日，上海黄浦区国资委名下新黄浦（集团）有限责任公司与上海新世界股份有限公司，联合以34.1亿元竞得黄浦区南京东路1...
开发商在捂盘吗？
今年以来3万平方米以下预售证有多少？如何看到？
3万以上的8张，累计87；实际上按照“少量多批”原则（政府规定单张预售证面积应超过3万平方米）界定开发商捂盘惜售的话，那么仅有10%的楼盘达到要求，可见这明显就是捂盘惜售的行为，并且多数开发商对楼盘或多或少的进行销控，这都是捂盘惜售的一种行为，还有的就是高价捂盘，价格开得市场无法接受，少有成交自然就达成捂盘的效果了。
现在开发商和政府之间在博弈，现在好多开发商看不清行情，对于其定价是最难的，其想成交的话，那么按照其相对最高的售价来卖的话肯定不行了，如果降价的话，那么对于行业内部和其前期客户而言都会形成不良影响。...
1、上海楼市正处于量跌价涨的现象，对于持续下滑的成交量，房展会能否有效刺激成交量的回升？
实际上目前并非量跌价涨的现象，应该是量跌价高的现状。其中对于成交量的减少最主要的原因是供应的无法跟进，而价高也是间接导致透支购买力，无法形成有效的需求而导致，因此目前最紧要的任务是加大供应，市场经济环境下由供求关系决定价格，供应增加的情况下价格就有可能出现调整，因此成交就会活跃。而对于此次房展会而言，多数知名房企都不看重，并且也没有参与此次房展会，因此对于增加供应，刺激楼市成交的回升难度较大，并且也可能由于他们的不作为导致成交持续低位徘徊。
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虹桥枢纽，青浦是最大受益者
虹桥枢纽的启用，标志这虹桥枢纽中心交通设施已初具规模，将会对其周边各个板块的带来实质性的利好。目前虹桥枢纽最中心的区域将是长宁西郊板块和虹桥板块，这两个板块发展已十分成熟，区域内基本以二手房源为主，在售的一手房源基本以尾盘为主，售价基本维持在2.5-3万元/平方米之间。
此次虹桥枢纽启用中的轨道交通二号线西延伸段的开通，其中最引人关注的就是其延伸至徐泾东，那么可以看到青浦将有首条轨道交通进入该区，其最直接收益的板块是徐泾板块将是毋庸置疑的了。青浦地区进入上海市中心主要依靠地面交通，经常受到堵车的影响，而二号线延伸至徐泾东，将会改变的对徐泾乃至整个青浦地区的...
78家央企退市，地王还会出现
国资委召开新闻发布会表示，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。按照国资委要求，这78家企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后“有序”退出房地产业务。不过，国资委并没有透露具体的退出安排和时间表。
对于央企退市而言，并非所有的央企都退市，目前还保留16家以房地产为主业中央控股公司保留，78家央企是否退市对于地王出现影响相对较小。
首先，从2010年出现了几个地王来看：中海地产以59.7亿元价格拿下北京丰台区六圈A居住项目用地，央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元的天价竞得上海苏河湾1号地块，而3...
供应小幅放量，价格决定成交
据佑威·楼市通系统提供的数据显示：上周（3月15日-3月21日）上海市商品房成交面积22.3万平方米，与前周相比增长了34%，成交均价为19328元/平方米，环比前周上涨了10%；上周上海市商品住宅成交面积16.3万平方米，与前周相比大幅上涨了55%，成交均价为20988元/平方米，环比前周下跌了2%。上周全市商品住宅成交虽然有所增加，但也仅为近一年平均周成交的一半，外环外供应和成交都出现了明显增加，其中郊环外有两个项目成交上前十，分别位于崇明和宝山。其中外围区域的价格首先出现调整，如朗诗绿岛上周成交均价17253元/平方米，相比其开盘2万元/平方米的报价低...
进入2010年上海楼市几乎进入休眠期，全市商品住宅1月、2月环比都出现了“腰斩”，而3月的上半月成交量也仅有20万平方米出头，相比09年3月同期也出现了50%多的减少。相比整个上海楼市休眠调整而言，高端市场实际可谓是全面进入冷冻期，销售单价6万元以上的豪宅项目2010年1月成交量仅有09年12月36%，2月成交环比1月也超过了50%的减少。
在高端市场面临深度调整中，一些传统的别墅区和高端公寓项目调整幅度更是明显。
09年下半年闵行马桥别墅区平均每月有10套左右的成交，进入2010年的2个多月时间内区域别墅几乎“零成交”。板块内2010年1月拿到预售证...
谷地徘徊，回暖尚需时日
据佑威·楼市通系统提供的数据显示：今年3月上海市均价5万以上的高端项目成交面积1.90万平方米，相比上月增长了12.2%，成交均价为71202元/平方米，环比上月上涨了2.8%；其中，四季雅苑、仁恒河滨城、绿地浦晖国际中心分别以4673、3485和1795平方米的销售量位列高端项目成交面积榜前三，均价分别为79357、50515和66513元/平方米，汤臣一品大厦、白金湾府邸和翠湖天地嘉苑以154064、111153、108337元/平方米的均价，占据豪宅均价榜三甲。由于浦东花木板块的四季雅苑和仁恒河滨城成交面积较大，浦东成为了3月上海市豪宅成交量最高的一个区。...
周均价再创新高，促调控政策再出台
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（4月12日-4月18日）上海市商品房成交面积52.4万平方米，与前周相比大幅上涨了43%，成交均价为19544元/平方米，环比前周微跌了0.5%；上周上海市商品住宅成交面积34.4万平方米，与前周相比上涨了33%，成交均价为23572元/平方米，环比前周上涨了12%。上周全市商品住宅成交再次突破前期高点，创出了新高，陆骑麟认为：在近期调控声音不断的情况下，房价再次高企，只会引起政府更为严厉的调控政策的出台。
上周上海市商品房新增供应面积为56.6万平方米，环比前周大涨...
五一期间成交跌幅明显，价格上涨是楼市调控的主因
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（4月26日-5月2日）上海市商品房成交面积22.4万平方米，与前周相比下跌了18%，成交均价为21104元/平方米，环比前周微跌0.1%；上周上海市商品住宅成交面积11.1万平方米，与前周相比大跌了36%，进一步陷入低迷，成交均价为25731元/平方米，环比前周的历史最高纪录只微跌了1%。万达城市公寓上周以10655平方米的成交量位列全市之首，而其均价却进一步上升到19015元/平方米，房价不到3个月上涨了4500元左右，涨幅近30%。楼市调控与房价上涨密切相关，如果后续房价再次上...