进入2010年上海楼市几乎进入休眠期，全市商品住宅1月、2月环比都出现了“腰斩”，而3月的上半月成交量也仅有20万平方米出头，相比09年3月同期也出现了50%多的减少。相比整个上海楼市休眠调整而言，高端市场实际可谓是全面进入冷冻期，销售单价6万元以上的豪宅项目2010年1月成交量仅有09年12月36%，2月成交环比1月也超过了50%的减少。

在高端市场面临深度调整中，一些传统的别墅区和高端公寓项目调整幅度更是明显。

09年下半年闵行马桥别墅区平均每月有10套左右的成交，进入2010年的2个多月时间内区域别墅几乎“零成交”。板块内2010年1月拿到预售证项目御涛园至今无人问津，其网上房地产报价达到8万元/平方米，相比目前板块4万元/平方米左右售价整整高出一倍，成为购房者对其未来升值空间和投资价值产生了怀疑。

另外佘山别墅区更是出现了“腰斩价”出售的项目，市值近3亿的别墅项目竟能折价1.08亿元售出，这2亿元的折价空间是否我们可以认为是开发商的纯利润呢？我们也不得不怀疑目前豪宅真实价值水分有多少？

对于近期四季雅苑节后却出现了大量的撤销，负成交严重，客户纷纷退定，用撤销回避成交后带来更多的损失；华浙外滩黄浦湾1月第二批房源开盘至今仅有22套成交，与项目第一批房源开盘当天就全部售罄相比，经过了近两个月仅有不足三成的成交，更是从侧面反应了购房者看空高端市场。而近期网上房地产参考价格达到12.8万元/平方米的翠湖天地也必将受到市场的冷落，项目“零成交”也极有可能在所难免。

房价上涨过快，政府抑制投资打击投机，房贷政策的收紧对高端市场形成致命打击。

在上述提到滞销的区域和项目中，都出现了一波大幅的涨价，其中马桥地区御涛园报价高出区域均价一倍；华浙外滩黄浦湾报价达到7万元，高于第一批房价成交均价5万元/平方米40%；从四季雅苑8万元/平方米以上的售价来看，一套380平方米的别墅租金仅有4万元月租金，扣除去物业管理费用后不足1.5%年租金回报率成为和记黄埔抛售该物业直接原因，近期受到政策打压房价面临调整在所难免，如此低回报率和物业本身面临着贬值，那么四季雅苑的节后集中的退房潮也是显而易见。

政府在打击投资、投机炒房这方面的政策可谓是十分严厉，在2009年底至2010年初，频繁出台打压楼市，抑制房价上涨的政策，并且从收紧银根，提高贷款利率等政策直接打击的也是投资和投机性买房。目前这些高端项目都以投资为主，四季雅苑撤销有猜疑是无法贷款造成，那么其背后最主要的原因还是投资价值相对较低。

囤地捂盘将会是高端项目的必然选择，也是这些开发商的拿手好戏。

对于目前高端市场进入冷冻期，如果要取得较好的销售业绩的话，那么降价求售是他们必然的选着。从市场了解来看，目前还是具有一定的实力买家的，但是他们对目前高端项目价格还是无法接受，因为直接影响其投资回报。而佘山项目折价出售的话，那么成交的回暖是必然的，而这样的可能性也及低。