谢逸枫：楼市不存在抄底和拐点荒谬说法
开发商价格打折扣未必真降价
引语：近日，上海、深圳等地20余个楼盘推出“降价补差价”和“三年内降价原价回购”的促销计划，开发商频频释放促销信号，“降价补差价”能否打破卖楼僵局，关键是看降价的幅度和空间及是否真的下降。当然，开发商降价更多是试探市场反应和小部分开发商资金紧张，不是真正为购房者买保险。
另外是开发商又开始以变换楼盘名称的广告宣传方式，将分期分批产品以新案名出现，目的是吸引市场关注度和购房者的注意。同时，好暗中上涨房价或者以打折扣的形式下降房价，快速回收资金。其实，开发商频繁变换楼盘广告宣布的“马甲”，真正意图是为了区分楼盘产品和价格，防止老业主以降价下降作为借口而砸售楼部闹事，避免不必要的法律纠纷。在销售策略上，是彻头彻尾的营销噱头。
现在楼市行情不是打折没人买，而是打折量有限。补差价只是安慰一下购房者，但是如今的市场存放量堆积，购房者又日趋理性，所以想通过补差价来带动销售可能不是那么理想。从成交量看，降价补差价的所带动销售的作用非常有限。开发商这样促销也只能说明一个问题就是资金短缺急需把房子卖出去，虽然楼市不同于股市不必一味的追涨杀跌，但是刚需购房者来说还是要仔细的分辨这些促销的价值，理性选择房时期。
过度依赖土地财政的地方政府都不会轻易妥协，如果住房结构没有重大调整，房价也不可能有大的调整。房价尚未到拐点高层调控已松动了，可见房价必定在较长时间维持当前高位。近期多地几家房企出现大幅打折扣降价销售，不是楼市拐点，房价并未出现实质上的下降，“拐点”只是一厢情愿。这些调控下的现象，不是拐点。一是投资明显锐减，房地产下游企业出现问题。二是小部分城市销售成交下降20%-70%，全国668个城市，销售下降的城市只知道国家统计局70个大中小城市。
三是调控不放松，实际上已经开始放松。限购的期限到今年12月31日到期。四是限购新名单难产，已经实施限购的产生48个，不到全国668个城市十分之一。所谓的龙湖退房门，还有全国几个城市都出现退房现象，这个是很正常。土地遇冷和楼市松绑令及公积金放宽等绿城资金链紧张的个案，房贷再收紧 ，仅仅局限于几个城市，更不是拐点的理由。
五是全国七到八家拿出小部分房源打折扣到10%-15点，实质上不影响房价没下降的事实。二三线城市房价上涨个数超过房价涨幅回落的城市，从国家统计局和中指院及地方国土等住建部门的房地产市场报告可以获得数据。六是小部分投资客不出手或购房者观望，也难改变房价上涨的趋势。至少开发商在手上1.7万亿到2万亿现金可以支撑到,明年二季度前。七是全国2万到3万家开发商，部分开发商负债率保持在70%-90%都是很正常。八是开发商销售业绩下降和利润下降及空置等库存上升，供应增大，不会导致开发商资金链破裂。
除非，2012年中国爆发金融风暴或地方债务爆发危机，另外是银行停止向开发商和个人贷款及取消商品房预售制度，另外是房地产项目资本金从20%上调到35%和改革土地制度及1000万套保障房明年按时完工，房价才有可能下降到40%到50%。否则，不管到2012年下降50%，或者到2014年下降40%，根本是不懂房地产的外行人胡说八道，以博取媒体关注或提高知名度等出书卖书的炒作。
目前中国房地产市场不存在“抄底”说法，简直比较荒谬。难道今年房价打折扣的力度比2008年还大吗？今年开发商促销的力度虽然加大，已但价格折扣空间非常有限，主要是决定于开发商的成本和资金链未到破裂程度及地方政府未百分百执行国务院调控。从调控和折扣的幅度及未来政策走势看，今年楼市不存在“抄底”，只存在针对购房者自己是否合适出手的时机。因为降价补差价和原价回购的计划仅仅局限于小部分开发商的几个楼盘，不可以视为房企开发商在降价潮大背景下促销自救，打破年关成交量低迷的手段。
一些媒介记者夸大调控效果， 称“受一系列宏观调控政策影响，深圳楼市再度深陷低迷，重现2008年景象，新房、二手房量价携手齐跌，不少开发商重拾价格战手段，或明或暗开始降价。国内地产龙头企业万科位于龙岗的项目清林径小区二期部分单位降价销售，引发前期已购房业主采取聚集行动索要补偿，引起巨大反响。”
另外，一些媒介记者还称“受严厉的宏观调控措施持续影响，近期国内不少一线城市楼市成交进入低迷期，北京、上海、南京、杭州等城市不少楼盘打着团购、特价房等旗号变相降价，有的降幅甚至超过30%。紧随着开发商调价而来的是老业主“退房(款)潮”。近日，这波行情蔓延至深圳，连地产龙头企业万科也未能幸免。”
其实，客观的说，2011年中国房地产市场根本未到2008年惨败景象，况且国务院今年一系列调控，只是针对部分城市房价上涨过快的趋势，并没有说让房价下降，只是让房价上涨的幅度控制在GDP增长范围内。全国600多个城市，仅仅房价上涨幅度下降的城市不到十分之一。其次是到今年11月前，中国整体房价并未下降到10%，而上涨幅度下降到8%，去年上涨幅度是10%，说明上涨幅度回落仅仅2%。
再次是对一线四个城市而言，新建住宅商品房价依然保持上涨趋势，前11个月，剔除保障房的价格，房价至少上涨10%-15%以上，也是符合今年GDP增长的价格控制目标。最后是目前二三线城市房价上涨多过下降的城市个数，而房价下降的幅度就整体而言，简直没下降。如果单凭楼盘个数而讲，下降的幅度也没到2008年那样的空间。
比如，在近期频频传出的退房潮中，广州一直独善其身。近3个月来，广州全市的退房率仅为1%左右，与此前无太大差别。除了部分郊区盘出现微幅降价之外，近期没有发现广州中心区房价有大的异动。
阳光家缘的监控数据显示，近3个月来，广州最多一个月的退房数也仅为104次，10月退房数下降到仅71次，退房率刚过1%。沪宁杭一带，楼市是投资客主要投资理财手段，靠资金投入赢得大幅回报的投资客比例非常大。因此，楼价大降使他们利益受到严重损害，闹退房就不可避免。但是广州楼市并不是投资客的最主要理财手段，只不过是处理手中余钱的一种方式，因此，面对降价反应不会特别激烈。
大家应该不会忘记，2008年一场“意外”金融海啸爆发经济危机，瞬间淹没中国楼市；中央政府措手不及，地方政府如临灾难；开发商惊恐万分，纷纷降价或转项目或退出房地产；购房者心惊胆战，抛房退房案例全国爆发；银行金融系统如坐针毡，外资一撤到底。
一二三线城市房价下降20%-30%，部分二三四线城市下降40%-50%；销售成交连续半年以上下降50%-80%，甚至小部分城市楼盘出现连续三个月以上零成交；大批上市房企高管遭辞，转让或扔掉手头项目；土地市场萧条，土地价格大跌，土地财政告急；股市震荡，投资客抛股抛房。可想而知，后果很严重，结果是银行停贷，开发商破产，投资客跳楼，购房者倾家荡产，城市烂尾楼一座座如雨后春笋显现，中国GDP迅速下滑，就业率暴跌，企业停产，工厂倒闭，老板跑路，农民工没钱回家过年，中国经济哀鸿遍野。
2009年，政府为保GDP和拯救中国经济及脱离金融风暴重建中国风暴前的繁荣，采取用印钞机器印钞票策略,4万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷及减免税费等积极的财政政策和货币政策,另外是下调房地产项目资本金到20%和允许土地抵押贷款及一系列的楼市优惠政策，终于遏制住楼市崩溃趋势的局面,帮助中国经济重振。
2010年一季度，中国房地产市场开始过火到过热再到过剩，地价上涨超过房价，房价上涨超过收入。房地产投资过快出现泡沫，投机炒房投资的人群疯狂，人民币不断升值吸引大量的热钱和海外资金。在中国投资渠道狭窄的情况，保险资金和个人资金及其他行业资金大量进入房地产，房地产资产泡沫爆发，引起国务院的重视。因此在2010年4月17日出新国十条进行房地产调控。
目前有房企对国务院的政策调控存在误解，“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市。”面对不断蔓延的“降价潮”，有房企老板日前放言。似乎是印证其判断，上海房管局针对近来由降价引发的“维权事件”，专门出台了全国首个“限降令”：房价降幅超20%，需要重新备案。
“20%”，难道这正是地方政府所能承受的房价跌幅“极限”和此轮楼市调控的终极目标？难道房企老板的“20%定律”并非空穴来风？超过40%的跌幅，政府会不会“救市”？银监会前主席刘明康不久前所说“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，或可启示人们，既然“房价下跌40%”是“最极端”情况，那么，“40%”或许正是银行业所能承受的房价跌幅“极限”。超过这一幅度，鉴于房贷的风险敞口，政府也许会出手“救市”。
国务院的调控目标不是降价20%，而是要使房价回到合理的价格。
谢逸枫
2011年11月29日