谢逸枫:地方政府自行“救市”一触爆发
调控进入放松与房价进入僵持纠结局面
导语：不管2010年8月份，咱们的李副总理“8天四次”讲房地产调控房价问题，但房价实质上还未下降。8月21日，江苏常州。李副总理在一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。8月13日，北京。李在考察工作时强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。8天之内，国务院副总理两提房地产调控、两提抑制投机炒作，这无疑是给投机者敲响警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松、不能松、不该松。实际上，房地产调控的目的，并不仅是抑制投机炒作，而是“促进房地产市场平稳健康发展”，满足广大群众的住房需求。这从李两次讲话的场合可见一斑。
2011年，国务院李副总理多次反复说:“遏制部分城市房价上涨过快,调控不会放松。”2011年11月25日，国务院李副总理又表示，“房价上涨过高抑制城镇化进程。当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。”
2010年4月17日开始到2011年11月底，温总理平均每隔离一个月或者半个月组织主持国务院会议，反复多次强调：“坚决遏制部分城市房价上涨过快趋势，调控坚决不放松。下调房价是国家坚定的政策，让房价回到合理的价格”。但是，房价继续保持上涨的事实依然存在，并没有因为咱们总理的话而下降。温家宝近日在调研中表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
2010年4月底开始,不管住建部如何称,“一贯坚持稳定房价，增加保障房和住宅土地供应及扩大限购城市等开房产税。”保障房完工率改成开工率，10月底100%超额完成，却不见盖的保障房；所谓的限购扩容城市新增加到40个，结果仅仅增加到3个，占到10%，结果到11月底仍未有城市实施限购政策。特别是今年价格控制目标，导致房价上涨趋势不变，虽上涨幅度小或回落。今年7月份，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市要采取必要的限购措施。 然而，限购令扩容期已超过4个月，仅有三个二三线城市实施限购令的政策，分别是浙江台州和衢州及珠海。
有的城市以限价代替限购，或者是以限降房价，防止房价下降；或者是以楼市健康和房价合理及购房者理性等投资客比例小，房价上涨幅度小作为拒绝限购的理由。已经到2011年年底，住宅土地供应未到全年的70%。显然，明年房地产市场价格报复反弹可能性存在，只要任何原来的房地产调控其中一个政策放松，自住购房者和改善性需求及投资投机炒房客都会积极入市，抢房买房，到时房价岂有不上涨之理。所谓的保障房1000万套仅仅是开工，根本起不到增加市场供应和抑制房价上涨过快及化解需求紧张的效果。
2011年10月19日，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上发表讲话称，最新的压力测试结果显示，我国银行业房地产风险总体可控。即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。不管银监会前主席刘明康如何信誓旦旦说：“房价下降40%，银行扛得住”。为什么2008年房价下降20%，银行金融机构就瘫痪扛不住？到2011年,中国开发商土地抵押给银行的贷款达到3.5万亿,还有地产开发和房产开发贷款及个人住房贷款等其他房地产贷款的资金多达10多万亿。另外是地方政府债务10,72万亿，大部分是银行贷款的。
2007年,中国开发商大大小小8万家,到2008年开发商才5万家,到2011年有项目开发和在开发及拿到土地的开发商估计也就2万家-3万家。不客气说,房价下降40%,中国2万-3万家开发商至少死掉90%，剩余10%都是央企和国企及前11个月销售业绩等上手现金足够坚持到半年以上到一年市场恢复稳定时期的民企开发商。可想而知，全国大大小小2万-3万家银行金融机构也得死掉50%。
剩余一个月零二天时间，2011年即将过去。2010年4月17日开始，房地产调控跨越一年零八个月，全国部分城市楼市陷入局部萧条与寒冷，涉及房地产行业的产业业务迅速下降。由于房地产投资额和调控及市场不稳定，前三季GDP增长下降，经济发展受到一定的影响；全国部分城市购房者陷入观望与迷茫局面，是否现在出手还是继续等待，内心比较纠结；而房价则陷入僵持与涨幅回落现象，虽然全国部分城市楼价涨幅回落，但并未实质下降。比如北上广深一线城市房价前11个月依然上涨，剔除保障房价格。除去实施限购的一线城市，已实施限购的44个二三线城市房价却保持10%左右上涨幅度，仅仅是比去年房价涨幅下降了，而房价并未下降。可想而知，全国668个城市，限购的城市不到十分之一。
目前大部分城市地方政府土地出让计划和土地出让金收入任务完成不到70%，土地财政应对地方政府债务撑到破产；受到市场低迷，销售成交下滑，自有资金回收困难；库存和负债率上升，销售利润和业绩下降。特别是银行信贷和融资渠道（上市和A股及信托等基金）及个人贷款收紧，开发商不得不开始放缓拿地和开工及完工速度。全国八大开发商拿出小部分房源大幅度大折扣，回收资金，或者是转让项目，却遭遇到大批老业主砸开发商售楼部，游行示威的方式，强烈抗议降价的举动，而开发商坚持不退房不退钱。甚至出现个别城市有房企“跑路”和骗贷及拖欠税等拖欠工程款，或者是采取“原价回收”和楼盘产品频繁变换“马甲”及“签定两份合同”的现象。
楼盘降价案例，龙湖地产降价5天卖20亿。龙湖地产宣布，其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在了6500元/平方米。这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右，降价幅度超过10%。深圳龙华花半里楼盘降价超三成，10月16日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。
保利重庆房价跌两成，保利地产重庆公司自己公布的原单价为8356元/平方米（按套内面积），实际售价6200元左右，相当于7.4折，折扣幅度为26%。万科恒大武汉价格战，一向不随意调价的华润地产旗下一在售楼盘也报出9600元/平方米的价格，而素来以高端示人的万科红郡更是以折合6500元/平方米的售价让外界大跌眼镜。
中海上海楼盘御景熙岸打七折，中海御景熙岸均价基本维持在2.2万元/平方米左右。从19号开始，均价大幅降到1.6万-1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。北京通州楼盘价格每月跌1000元，北京通州房价从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。领跌项目包括京贸国际城、珠江拉维小镇等。
房价下行引发业主“维权”事件，10月，中海御景熙岸，上海浦东中海御景熙岸由每平米2.2万元降至1.6万元，上百名业主在售楼处苦等开发商未果后，与保安爆发冲突有人受伤，售楼处一片狼藉。龙湖郦城 ，上海嘉定区龙湖郦城由每平米1.85万元降至1.4万元，上百名业主冲击“售楼处”，沙盘和售楼处招牌被砸。绿地秋霞坊，上海嘉定区绿地秋霞坊由每平米1.85万元降至1.4万元，部分前期业主集结在售楼处门前，要求开发商退还差价。景瑞荣御蓝湾，江苏太仓景瑞荣御蓝湾由每平米8500元降至6800元，数百名业主多次前往项目在太仓和上海两地公司进行抗议。
9月，京贸国际城，北京通州京贸国际城由每平米1.98万元降至1.4万元，上百名业主围堵售楼处讨要差价，同销售人员发生肢体冲突，两名业主被警方刑事拘留。远洋一方，北京管庄附近远洋一方三期开盘，由二期的均价2.1万元降至1.8万元 二期业主带着自制海报来到售楼处门口维权，要求退房。米拉小镇，北京米拉小镇房子未封顶，均价降了4000元 业主们汇聚到售楼处门口，要求开发商给予“差价全额补偿”。
8月，华业东方玫瑰，北京通州楼盘华业东方玫瑰推出60套特价房，和优惠前16500元/平方米的相比降幅达到10%以上。这让前期购买这批房源的业主无法接受此事：所谓“特价房”户型更好，但价格要优惠的多。7月，鲁能领秀城，济南大盘鲁能领秀城继一周前突出限时特价房后，再推200余套88折特价房。对此，前期业主以“开发商未一次性公示所有房源和折扣信息，存在合同欺诈行为”为由进行维权。
6月，恒大名都，6月底位于江苏淮安的恒大名都开始进行降价促销。据业主反映，恒大名都从2010年10月份开盘，一直到今年6月份价格都很稳定。但到了6月底突然从均价五千三左右直接降至 3900/平方米起。众多业主在社区门前拉起横幅抗议 5月，首开常青藤， 5月首开股份旗下的北京“常青藤”最新开盘的楼盘，通过折扣等优惠措施暗降10%以上，业主欲对开发商提起反暴利的投诉。业主维权举动被首开股份董秘王怡定义为“走火入魔下的胡搅蛮缠”。
3月，远洋一方，北京远洋一方二期、“北润园”售房。与前一批房源相比每平方米直降4000元。为此前期30余位业主要求退房，但被开发商坚决拒绝。开发商称，楼市定价完全是市场行为，买卖双方各担风险；至于政策变化的风险，购房合同中早已约定由购房者自担。2月，中粮万科长阳半岛，月底位于北京房山的中粮万科长阳半岛6期开盘，17000元/平方米的均价比4、5期均价优惠约10%。因此项目4、5期业主自认成为中粮万科长阳半岛价格剧烈波动的受害者，并集体提出维权要求。
2011年下半年开始，由于地方政府实在顶不住“土地财政和GDP及开发商联合施压等经济发展的压力”，不得不暗中放松政策或者执行政策时，未全部执行国务院的政策。否则，开发商能够扛到现在还不“投降”或“从了”下降房价，不会拿些打折扣或搞优惠活动搞营销噱头。其实，中央把地方税收的60%收走和资源垄断，导致地方政府压得喘不过气。另外是国企和央企及上市房企手上大量的现金和土地及享受特殊的贷款通道-总对总协议，即使死几个中小开发商，大房企也不会给市长面子配合国务院调控下降房价。况且地方政府和开发商存在利益关系，没理由不帮开发商，而帮购房者。
早在今年6月份开始，有开发商就已经自行“救市”。一方面，个人住房贷款紧张和限购等限价政策影响，市场上购买力不断下降，销售困难。开发商面临库存增加和利润下降及业绩下滑等银行还贷款压力。另外一方面是银行贷款和融资渠道收紧及负债率上升，开发商资金越来越紧张。其他方面是部分开发商高价拿地，大量的资金积压在土地上，而手上流动现金缺乏，根本无法开工。民间高利贷利息过高，想拿却担心还不起。
比如，有的开发商的价格折扣不断增加，市场上开始出现五花八门的促销手段。比如，大部分开发商拿地越来越谨慎，甚至拿地年开工，或者是缓开工缓完工。比如，大部分开发商暂时不销售房和新项目推迟上市。比如，有的开发商借保障房贷款和土地抵押贷款及信托额增加。比如，大部分开发商减少房地产项目启动和减少资金流出及快速销售房源。比如，有的开发商联合抱团拿地或联合开发项目。比如，有的开发商转投资商业地产和旅游地产及养老养生地产等主题公园地产。比如，有的开发商转让手上项目和收购项目等。比如，部分开发商欠政府税收和欠工程款及欠地价款的案例不断增加。
国务院（中央政府）态度再硬，领导说话再犀利，口气再强烈。国务院下面部委和地方政府不严格完全执行政策，调控不变成“空调”或者“越调越涨”才怪。住建部从主动调控到被动调控的态度，地方政府则是防止房价下降过快。比如地方政府限购的期限只到今年12月31日停止。比如，地方政府为防止房价下降过快，出“限降令”。比如，地方政府出限价代限购，或者是放松公积金贷款。比如，放松限购政策和放松房地产交易税费。比如，买房补贴，或者是对“捂盘惜售”和“违规收取诚意金或定金的事情司空见惯。”比如，开发商故意缓慢项目动工，空置土地。地方政府为开发商手下留情找借口。比如，开发商对土地使用性质和户型进行擅自改变，地方政府却以罚款了事。
继广东韶关2011年9月18日实施限价和广东珠海2011年10月31日晚上双限令，刚过一周的时间。2011年11月10日上午，广东省中山市住房和城乡建设局、中山市国土资源局发布《关于稳定我市新建商品住房价格意见的通知》，正式对房地产进行“限价”。《通知》称，自发文之日起至2011年12月31日止，中山全市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。
2011年11月15日，日前上海出台“限降令”，凡降价幅度超过20%的，必须重新备案，以此来控制楼价跳水。随后上海市房管局强调“房价降幅超过20%，需要重新备案”，即开发商在申请预售许可证时，要填写“一房一价”表，销售时允许房价在上下20%的范围内浮动，一旦超过这一范围，必须要重新备案。这一措施被称为全国首个“限降令”。这是上海自行开始对楼市调控进行松绑的标志。先是有佛山的限购令解禁，现又有上海的“限价令”。上海原先的“限价令”就定得比较宽泛，政策规定楼盘销售时其价格可以在20%的幅度内浮动。所谓浮动，包括涨价，也包括降价。因此现上海强调降价超过20%需要重新备案，只是重申原先政策的内容而已。
上海房价降幅超20%需要重新备案。上海市的这一措施也被不少人解读为全国首个“限降令”。早在今年5月，上海市发展改革委发布的“一房一价”实施细则中便规定，网上房地产报价允许有20%的可浮动幅度。这种浮动，包括涨价，当然也包括降价。而如今楼市调控效果明显，多家房企不堪压力大幅跳价，但政策又规定了降价超过20%需要重新备案。降价也需要备案，一是上海部分楼盘因大幅降价而遭遇老业主“围攻”，引发不小纠纷，政府正在为调停纠纷而苦恼。为了做好预防降价引发的矛盾纠纷，需要提前掌握开发商的具体降价幅度，以便及时处理。二是出台所谓“限降令”可以“有法可依”，限制降价。目前来说，上海楼市降价潮愈演愈烈，为了销量房企也不断降价，总结近期降价幅度较大项目一边刚需置业参考。
至于无锡，先是在今年3月下旬根据国家发改委要求执行“明码标价”，要求3个月内不得随意上调价格，紧随其后又公布了“新建住房价格全年涨幅低于年度市区城市居民人均可支配收入增长幅度”的控价目标。但不管是“明码标价”还是“限价令”，都只是对涨价提出严控，要求涨价必须重新申报备案，而对于降价完全是放开的，允许在备案后打折销售，也就是说开发商申报房价后不得随意涨价，但是对于开发商自愿降价，降幅多少，并没有什么规定。
说白了，限降是为了稳定市场。上海市房管局规定房价降幅超20%需要重新备案，但并非说禁止销售，因此单纯地把此举解读为“限降”还是有点偏颇，实质上应该是政府担心开发商因为资金链问题肆意降价而引发的社会不安定，意在求稳，而非限降。之所以会有“限降令”，是因为上海很多开发商降价与购房者矛盾激化，政府提出“限降”的其目的是为了缓和两者之间的矛盾。但是“限降令”有可能变成降价目标，大家降价目标会定在20%。那就意味着，老业主的房子是否赤裸裸的不值钱了，不仅不值钱还要还贷款。但问题是，真的限得住吗？现在市场已经是买方市场，你降到多少，老百姓是否会买账？这已经不是总经理说了算了，要靠市场检验。目前房产界的主流声音是“近期无锡的楼市政策不会改变”，楼盘大量促销的局面将至少维持到明年年初。
2011年11月25日，北京市住建委和市地税局发布通知，放宽北京普通住宅认定中的房价标准。新标准中，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准，其中，认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/m2，最低的六环外地区也达到了17280元/m2。北京70%以上的购房家庭，都将享受到普通住宅的税收优惠。
2011年11月26日，新华网首页头条刊发《北京出台普通住房新标准》文章，该文涉及的内容较多，最大亮点是设置了北京市享受优惠政策普通住房的价格上限，分别是：四环内北部地区38880元／平方米、南部地区为34560元／平方米，四至五环北部地区为32400元／平方米、南部地区为28080元／平方米，五至六环北部地区25920元／平方米、南部地区为21600元／平方米，六环外地区为17280元／平方米。在这个新标准内，一旦交易房屋被认定为普通住宅，将可享受相应的税收优惠。北京全市有70%以上的购房家庭能够享受到此项减税优惠，最高减税额约12万元（因为普通住宅按交易额1.5%交契税，非普通住宅按3%交契税）。
据媒体报导：“北京市政府在全国房地产市场已发生实质性降价转折的关键时期，放宽普通住宅认定的房价标准，立刻就成为了全国关注的焦点，并产生了多种解读。对北京新政最直接的解读是‘变相救市、调控松动’。此类观点的支撑是，新标准几乎囊括了北京除超级豪宅以外所有新建商品房，最为明显的是，一批此前被认定为‘豪宅’的商品房将有可能变成普通住宅，享受普通住宅的优惠政策。而且，新政只是强调了放宽标准和减税，并无相关限制措施。”
“显然，此次北京‘新规’对于房地产市场而言，虽无佛山市那般意图直接松绑限购，激活市场的生猛，亦颇有款曲通幽之处。放在这样的背景下去观察，（皇城根下的）北京市政府出台的普通住宅认定新标，确然并无要与中央政府‘博弈’的意图，但若结合全国范围的形势而论，却依然是当前地方政府出手‘救市’的最新一例。在经年累月的房地产调控下，地方政府现在终将要面对已多年繁荣房地产市场的终极反转。不过显然，一个持续下滑萧条的房地产市场亦并非各地方政府所乐见的。事实上，今年以来在海南、佛山（数小时寿命）、成都（一星期寿命）等地已多次出现地方政府试图松动限购、限价行政调控禁锢，尝试松绑市场的举动。”
2011年11月28日，杭州首套房可获补贴20万元，被指政府开始救楼市。符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴。作为杭州的城市副中心，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)(以下简称《细则》)。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。因受政策及市场浓厚观望情绪等因素影响，杭州楼市自传统销售旺季“金九银十”遇冷后，深陷“冰冻期”，成交持续萎缩，房价环比下降，房地产业税收同比下滑明显，上述地方性政策，尤其是购房补贴，日前开始实施被指救助楼市。
首套购房最多可补贴20万元，这份发布于2011年6月3日的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，日前正式启动。该《细则》明确，解决企业员工租、住房问题的基本原则是以货币补助的方式，建立企业员工租房补助和企业中高层管理人员(包括研发技术骨干)购房补助两种补助机制。补助对象为：在开发区注册、纳税和经营的企业，其中工业企业应当符合2010年度销售产值1亿元以上的条件，重点科技及服务业企业应当符合经有关部门认定为省级以上(含)高新技术企业、技术先进型服务企业。
补贴标准还明确，工业企业分别按销售产值规模，给予企业管理人员1套~25套购房补助，如销售产值100亿以上(含)的工业企业，按照25套的标准发放购房补助；销售产值50亿(含)~100亿的工业企业，按照15套发放购房补助，重点科技及服务业企业原则每家企业购房补助数量不超过2套。其中，最受关注的是关于购房补贴的条款。据规定，按每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。贷款额度不足50万元的，则按实际贷款额度进行补助，申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。
属于首次购房，确实是企业的中高层管理人员(包括研发技术骨干)，一次性补贴10万元，再享受3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。购房补助申请截止日期为2012年2月15日，但是购房行为必须在年底之前完成，符合条件的购房者最快将于2012年3月份拿到购房补贴，以企业为主体来申报。根据目前银行实行的房贷五年以上基准利率为7.05%，如果还贷年限20年算，补助50万元3年利息将近6.7万元，而目前首套房利率上浮基准利率10%，3年来最多超不过10万元，再加上一次性10万元的补助。
针对购房补贴，目前国内城市近期出台的政策主要针对特殊群体。如常州市领军型创新创业人才给予最高50万元的一次性购房补贴和最高30万元的落户奖励。而在重庆主城10区首次按揭购房者，同时在10区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度可享受财政补贴优惠。据重庆财政部门解释，该项政策主要是为了引进高端人才。而杭州市政府去年出台《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定优惠政策，被指为高房价托市。
谢逸枫
2011年11月29日