谢逸枫：为什么调控管不住降不下房价？

政府承诺是否能够如期兑现?

  引子:住建部针对房地产调控最主要的政策是今年1000万套保障房和限购及今年价格控制目标等一房一价，另外是打击捂盘惜售和提高公积金贷款首套比例等政策。从住建部出台的政策调控楼市效果看，已经遏制住部分城市房价上涨过快的步伐，房价涨幅个数城市和涨幅回落的幅度明显扩大，有的楼盘价格下降30％。从销售成交量看，部分城市销售成交大幅度萎缩30％－60％，甚至出现零成交。从地价和地价溢价水平看，比去年同期具有明显的大幅度下降的。从楼市整体看，买卖双方陷入观望和僵持阶段。

  因此，住建部出的政策调控总体的效果比较明显，但是房价整体下降的幅度不大和二三线城市出现价格上涨，甚至反弹的现象。另外是就是这五项政策的执行力不到位，地方政府存在抵抗的情绪。特别是限购政策的扩容难产，到11月，全国仅仅48个城市实施限购，包括扩容增加的3个宽松版限购政策，其他二三线城市或以限价或以价格合理作为逃避限购的理由。

  今年1000万套保障房理论上说，应该对缓解房价上涨压力和缓解购买力的需求及解决市场供求不平衡都具有巨大作用。到目前为止，1000万套保障房开工率虽然大部分城市超额开工率完成，未完成开工率的城市都达到80%-90%，剩余的10%-20%，11月底都能够完成。但是开工率是虚数，不会产生实际市场供应量，因此解决不了房价上涨和供应紧张及购买力需求大的问题。

  从保障房的数量和地方政府的执行力及品质等保障房政策本身看，都存在问题，甚至存在质量上偷工减料，数量上滥竽充数的现象。或者是配套缺乏，没办法入住。或者是有钱人买保障房，有资格的人买不到。因此，很难起到遏制房价的调控效果。保障房完工率低的主要原因是保障房资金缺乏，投资建设缓慢，实际完工率低。其次是保障房的土地供应缺乏保障。再次是保障房建设的质量缺乏监管。最后是保障房的政策不完善，购买对象的监督不到位。

  限购政策是遏制房价上涨过快的“撒手锏”，被称为房地产调控最厉害的核武器。从实施限购政策的城市效果看，都能起到遏制房价上涨过快和打击投资投机炒房及挤压泡沫的效果。首先是房价上涨的脚步停止，房价涨幅开始下降。其次是销售成交量下滑，拉动房价下降。最后是开发商不敢随意上涨房价。另外是投资投机炒房的不合理需求被挤出市场，楼市泡沫没有被继续扩大。但是，由于限购政策的城市个数有限，全国600多个城市，仅限购的城市不到十分之一，影响到限购政策执行的效果。特别是限购名单在二三线城市扩容的难产，导致大量的资金和投资客进入未限购的城市，房价上涨的声音再次响起。甚至因不限购的政策影响，部分未限购城市房价上涨最凶猛。

  一房一价的政策整体而言对房价调控的效果还是有，但是效果不是很明显，主要是一房一价的执行和监督工作不到位，开发商不配合及地方政府在工作方面做的不仔细。同时由于一房一价的政策本身缺乏具有可操作性，影响到一房一价调控的效果。

  今年价格控制目标的政策效果比较明显，房价上涨的幅度得到控制，没有出现房价涨幅度过快上涨的现象，也未出现房价大起大落。但是今年价格控制目标因政策本身存在问题，被认为是房价涨幅控制目标，不是房价下降幅度控制目标，导致地方政府纷纷参考GDP作为主要因素，房价上涨的幅度基本在10%以上，有的城市上涨的幅度近20%。主要是今年价格控制目标的政策没有讲清楚，究竟是控制上涨幅度还是下降的幅度？同时是地方政府的执行过于宽松。

  打击捂盘惜售是效果最差的，纯属形同虚设，或者说是名存实亡。因为开发商根本没有执行过，而地方政府的监督也是不到位，市场100%个开发商基本都在捂盘惜售。但是很少有开发商被罚重款，或者是严厉惩罚的。主要是这项政策本身的执行性比较差和可操作性不高，况且地方政府不愿意执行。提高公积金贷款首套比例的政策效果比较明显，但是因公积金买房的人群有限和购买房的目的是自住，对于房价遏制的上涨力度有限。

谢逸枫

2011年11月29日