观点地产网 4月28日，广州市国土资源和房屋管理局公开挂牌出让荔湾区高尔夫球场地块，值得注意的是，荔湾区高尔夫球场地块是全国首宗“限地价、竞配建”的地块，最终该地块被保利地产以78850万元获得。作为广州乃至全国首个“限地价、竞配建”地块，荔湾区高尔夫球场AF030448地块的拍卖备受关注。

　　资料显示，该地块属于二类居住用地，宗地面积69531平方米(可建设用地63906平方米)，容积率≤2.8，挂牌起始价为78305万元。位于环城高速附近，周边有地铁1号、4号线，交通状况较好，绿化好，教育配套完善。

　　然而，作为本次拍卖的压轴项目，该地块似乎并未能调动起开发商的竞价热情。而截止至开拍之前，地块也仅有两家开发商报名挂牌，而竞拍人的身份也一直相当神秘。随着地块的正式亮相，两家竞拍人的身份也浮出水面。分别是8号竞买人保利房地产（集团）股份有限公司及22号竞买人广州市城市建设开发有限公司。其中，广州城建的的报价为底价78305万元，保利的报价为78805万元。

　　遗憾的是，大家期待已久的竞价场面始终没有出现。在宣布开拍之后，广州城建始终没有出手，最终，保利溢价500万元轻松拿下该地块，整个过程仅花费十余分钟。由于竞争对手城建没有举牌竞价，连保利负责人也笑称：“没想到这么顺利就拿下。”

　　按保利的竞得价计算，该地块成交楼面地价为4407元/平方米，如果扣除3万平方米的保障房建筑面积，折合楼面地价也仅约为5294元/平方米。业内人士分析，就“限地价、竞配建”这种土地出让方式而言，土地成交价会比较低。由于政府设置了地价最高限价，因此不可能出现“地王”；而开发商也会考虑如果保障房面积过大，会对楼盘未来销售造成的影响，可能因此而停止再竞价。

　　“限地价、竞配建”，是广州首创的一种土地出让方式。为防止地价过快上涨和多渠道增加保障房供应，广州改进了商品住宅土地出让制度。对于可能出现的高价地，广州拟采取配建公租房、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等方式进行出让。所谓“限地价、竞配建”，即指房管局对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

　　对于首次实施“限地价、竞配建”，广州市国土资源和房屋管理局十分重视，自挂出拍卖公告后，其于4月2日、4月28日分别补发公告，对具体的细则作出进一步说明。根据要求，该地块设定了保密的最高限制地价，并将在竞价达到后公开，否则将继续保密。按照规定，此次保利的竞得地价并未达到最高限制地价，无需进行竞配建公共租赁住房。根据此前公告，保利也只须配建30000平方米的保障性住房，约占该地块总建面的16.7%。

　　保利的负责人在拍卖会结束后接受采访时表示，公司会建很好的保障房，至于具体情况，则会参考其他城市的优秀做法。广州市国土房管局负责人早前表示，这一商品房配建保障房的做法将成为常态，这意味着商品房、保障房混合型楼盘今后将大量出现在广州楼市。

　　至于今年广州还将有多少土地将采取“限地价、竞配建”方式的出让，广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，具体的数量还不能确定，将根据竞拍土地的具体情况而定，同时也会依照整个土地市场的情况及保障房整体规划布局来定。

点评：我一个月前和昨天接受媒体采访时都认为这幅地块不会成为地王，底价或略高于底价成交的可能性比较大；甚至媒体问我还不会竞配建，我也认为不太可能。为什么我会这么看？原因有以下几点：

    一是近来政策调控压力大，市场成交萎缩，银行收紧信贷规模，影响到开发商手中的资金，土地市场陷入低迷的状况。多个城市都出现土地流拍、底价成交现象，广州也不例外。

   二是这块地的成本并不低。上述报道介绍按保利的竞得价计算，该地块成交楼面地价为4407元/平方米，如果扣除3万平方米的保障房建筑面积，折合楼面地价也仅约为5294元/平方米。其实，这还少算了一个因素，就是3万平方米的保障房建筑成本，按2500元或2800元一平米计算，大约要7500万-8400万元，按14万多平米摊分，每平方米楼面地价至少还要加上500元-600元，因此实际上开发商开发商品住宅部分的楼面地价就要接近6000元/平方米。

    三是这块地容积率比较高，达到2.8；户型要求好像70%以上要建中小户型。而且据说与之前拍出的地王有一路之隔，又与周边的城中村相邻；周边环境和配套设施也并不太好。

    还有就是这块地拿地门槛虽然并不高，而且也没有专门设定量身订造的条件，但7、8亿的规模本身就是一个门槛，对那些只有几个亿身家的中小开发商而言，是可望而不可及的，只有具有资金实力的大开发商这时才有能力拿地。

    许多媒体都会问我同一个问题：这幅地拍卖结果是否说明开发商对政府配建保障房的做法不支持。我觉得问题可能不是这样的，我认为主要还是土地成本高的等上述因素，而并非配不配建保障房的问题。实际上配建房并不是让开发商将保障的建造成本加到商品房上去，而是以牺牲部分土地出让收益为代价的。

即如果不配建保障房，政府这块地按17万平米，每平米6000元计，则可以收益达到超过10亿。但这并不等于说，政府因为这幅地配建保障房就损失了2个多亿土地收益，因为政府就可以少拿出3万平米的土地来建保障房。

    不过，这次拍卖保利多少还是加了500万，因此不能算是底价成交了，而是以略高于底价的价格成交。但不知道保利会不会有些后悔？早知道会这样，可以少挂一些省下几百万，除非有最低报价限制。

至于所谓的“限地价、竞配建”，也变成了多此一举的动作，噱头和作秀以及害怕被问责的成分要大于实际意义。假如，这一举措放在去年黄沙和白云新城地块出让时推出，才会显示其遏制地价过高的作用和意义。

                               2011年4月29日