进入亚运倒计时100天以来，广州亚运城将何时开售、售价如何成为楼市关注的焦点。据富力董事长李思廉透露，亚运城将在10月前后开售，售价不会低。无论8000套的亚运城住宅将要如何开卖，也必将是广州下半年的楼市焦点。有人认为今年楼市的走势取决于亚运城的销售，在某种意义上的确是这样，因为8000套的货量集中推出，如何定价、如何促销的确是会给楼市带来不同的影响。但从另一个层面来看，亚运城的定价和销售又取决于广州楼市的整体走势和发展变化。去年10月、今年上半年和今年下半年楼市的形势都大不相同，尤其今年以来不断加强的宏观调控政策，对楼市的走势和变化带来了许多不定因素。 

    一是房价的走势如何变化。从房价指数来看，国家发改委和国家统计局发布的70大中城市房价指数显示：广州新建住宅价格指数7月同比上涨6.2%，但与1月同比上涨22.4%相比，涨幅已经回落了14个百分点，呈现不断回落的态势；而环比则已经连续5个月出现小幅下降的态势，详见下面的图表：

    而从国土房管部门发布的成交情况来看，房价从去年8月以来就不断攀升，到今年3月有所回落，但4月再次小幅上涨，5月达到一个历史新高的价位，之后出现小幅回落。详见下列图表：

不过，今年楼市交易登记数据变化比较大，可能存在一定非市场因素，房管部门建议市场分析看网签数比较真实准确。网签除1月成交达到65万平米，其他月份均在30-40万平米左右，而房价7月为11218元/平米，比2月13254元/平米回落15.36%。详见下列图表：

    从年度的情况来看，今年房价必然呈现上升的态势，即使全年平均房价跌倒万元左右，也要比2009年的9300多元要高。详见下表： 

    二是供应量到底是多还是少。年初中介普遍认为今年由于亚运停工供应会很紧张，会出现供不应求的情况。但从2008年的情况来看，一旦市场出现成交萎缩的情况，但供应短期内却不会减少，有可能会因为供应的增多或持平而成交的减少，从而由供不应求转化为供过于求。今年完全有可能重现2008年的情形，由年初担心供不应求，转变到年末供过于求。今年年初阳光家缘网显示住宅可售货量为3万套左右、未售货量为6万套左右，而现在可售货量已达3.5万套、未售货量已达7万套，说明供应货量的增加是大过销售货量的。

    广州国土房管局公布2010年7月楼市成交数据显示：广州住宅供应急剧增大，同比暴增两倍，环比增五成，而销售却进一步萎缩。2010年7月一手住宅增加供应量7091套，同比增加210.46%，环比增加51.97%；面积75.25万平方米，同比增加188.12%，环比增加44.81%；而一手住宅当月交易面积仅为34.73万平方米，同比减少35.2%，环比增加1.7%，连续3个月签约面积低于40万平方米水平。任志强不久前在广州也谈到下半年供过于求的情况，他认为：“预计下半年推出量，按照去年8月份投资增长计算，最少会在现行情况下增长50%，销售量估计下半年不一定会大于今年上半。”

    而中地行认为亚运期间楼市供求相对平衡：“一方面由于近3个月停工期的影响，使得今年将有三成的预售供应量延迟到12月底上市，这就意味着广州下半年楼市供应仍将处于不饱和的状态。虽然‘417’新政后购房门槛提高，市场需求被抑制，但在供需均有所萎缩的情况下，市场将趋于供需平衡，因此，预期亚运期间房价不会有明显上升或下降的趋势，上下浮动空间将不会超过10%。”

    三是年底楼市的走势，亚运倒计时或亚运举办期间和结束以后，楼市会出现什么样的走势？是价量齐增还是价量齐跌，或者价跌量增还是价升量跌。从目前的情况来看价跌或价稳量增的可能性会比较大，因为目前已经开始出现成交回升的迹象，但这并不是调控无效的表现，而是开发商积极推盘促销的结果。甚至可以说，金九银十和亚运期间楼市的走势完全取决于开发商的选择，如果开发商继续采取积极促销的策略，楼市可以持续目前价稳量增的态势；如果开发商又开始捂盘惜售、甚至逆市涨价，楼市可能会再度进入成交萎缩的状态。

随着金九银十和亚运的临近，开发商已经加快和加大了推货的进度和力度因此，可以期待随着亚运倒计时的不断逼近，广州楼市将进入今年秋季推盘的高潮和销售旺季，可望再现购销两旺的局面，但房价则不会因此而被推高，而是呈现持平或小幅回落的态势。

                               2010年8月26日