亚运倒计时100日那天，我有幸参加了广东卫视体育频道举办的大型直播活动，直播室设在广州滨江路品峰的顶层48楼，俯瞰整个二沙岛，与亚运开幕式主会场海心岛遥遥相望。在短短十分钟时间内，我和主持人谈到了亚运带给广州的变化以及回顾六运会和九运会带给广州的变化，还谈到了亚运城对楼市会带来哪些影响等等。但时间有限，有些言犹未尽。因此想借参加广州市房协和番禺日报举办的“亚运倒计时 楼市新走势”的房地产高峰论坛之机，进一步和大家探讨亚运倒计时广州楼市的走势。
我们先来看一下6年前 2004年7月2日广州申办亚运成功时南方日报发表的一篇热情洋溢的文章《从全运会到亚运会——广州整体竞争力的变迁》，盛会改变城市，主办权就是发展权。这一论断在广州得到反复验证：1987年通过举办第六届全运会，天河新区崛起广州东部，如今已成为新的城市中心；2001年第九届全运会在广州的成功举办，更让地铁一号线、广东奥林匹克体育中心、广州新体育馆等成为了广州城市未来发展的强有力支撑。2008年北京将举办奥运会，2010年上海将举办世博会，亚运会自然就成为了南中国广州的必然选择。广州将为亚运搭建一个最好的舞台，亚运又何尝不在为广州搭建一个最好的舞台？！
我们还可以看一下6年前的展望到今天是否已经得到实现：
展望2010年，广州城市布局进一步拉开，南沙开发建设已经成型并产生强大吸引力；
展望2010年，广州中心城市辐射力日益强大，综合竞争力进一步提升，GDP总量接近8000亿元；
展望2010年，广州汽车制造业长驱直进，实现100万辆的设想，重化工业、信息产业、生物制药等产业效益显著，产业链进一步延伸，工业总产值达到1.25万亿元；
展望2010年，海陆空立体交通建设取得巨大成就，快速路密度增加1倍，地铁建成7条线共250公里；
展望2010年，广州人居环境得到极大改善，珠江经过整治已经变清，新增119平方公里绿地绿树成荫，显现城在林中、四季花城的生态美景；
展望2010年，第16届亚运会在广州成功举办，广州的知名度空前提高，商贸、文化、体育产业欣欣向荣，广州人更加健康、自豪、奋进，更具荣誉感与创新精神。
今天看来这些目标大都已经实现或超额实现。我们可以对照一下：广州中心城区的辐射力和中和竞争力与六年前相比已经有了极大的提升，不仅南沙开发建设已经成型和产生强大吸引力，广州新城的开发建设也在亚运城的带动下开始启动；
2009年广州市实现地区生产总值(GDP)9112.76亿元，全年工业总产值13480.78亿元，汽车113万辆。围绕实现“天更蓝、水更清、路更畅、房更靓、城更美”的目标，全力实施2010年城市环境面貌“大变”工程。白云国际机场、广州港扩建和续建工程加快推进，广州南站、武广高速铁路建成投入使用。总里程32公里的地铁五号线建成通车，全市轨道交通通车里程达150公里。
一批高速公路和城市快速路抓紧建设。在公交优先方面进行了实质性探索，全程22.9公里的快速公交（BRT）试验线投入运营。新增停车泊位5.86万个，完成年度计划117％。继续推动实施“青山绿地”、“蓝天碧水”二期工程，城市公园、森林公园和自然保护区的建设保护进一步加强。全市森林覆盖率达38.2％，林木绿化率44.8％，新增32个公园免费对市民开放。
大力推进迎亚运人居环境综合整治工程，对全市81条主干道、74个亚运场馆周边地区以及153个城市社区和片区进行人居环境综合整治。完成了城市各主要出入口景观绿化升级工程。制定了旧城区和“城中村”改造规划和政策措施，改造工作加紧推进。
不过，这篇文章没有提到房地产的情况，但我们可以回顾一下广州国土房管局公布的成交数据，看看2004年的广州房地产的成交情况，可以与现在做一个对照有哪些变化和不同。
2004年，全市十区批准预售住宅单元72825套，可预售住宅面积753.72万平方米，比2003年减少1.09%，其中，原八区批准预售住宅单元51163套，可预售住宅面积489.01万平方米，同比减少4.68%；十区住宅登记成交94243宗，成交面积966.55万平方米，比2003年增长6.57%，其中，原八区住宅登记成交68041宗，成交面积666.81万平方米，同比增长19.71%。无论十区还是八区，住宅登记成交面积均远远超出同期批准预售面积。
2004年无论十区还是原八区，各类商品房的成交均价比2003年均有不同程度的上升。其中，商铺和多层住宅的成交均价上升幅度较大，商铺十区和原八区成交均价分别为14004元/平方米和10515元/平方米，比2003年分别增长30.56%和44.56%；多层住宅十区和原八区成交均价分别为3371元/平方米和5170元/平方米，比2003年分别增长27.68%和32.09%，除了楼价稳步回升因素外，也有部分价格较高区域成交量激增的因素，如天河区2004年多层住宅成交10.89万平方米，成交均价为8090元/平方米，比2003年上升了79.22%；另外，该区有部分别墅如珠江别墅、汇景新城别墅等的成交价纳入了多层住宅成交价统计，也在一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价；高层住宅十区和原八区成交均价分别为4961元/平方米和5356元/平方米，同比分别上升了7.40%和7.47%；写字楼原八区成交均价为7810元/平方米，仅上升1.92%。从环比数据看，第四季度写字楼和高层住宅成交均价保持上升，高层住宅均价的升幅略低于三季度，多层住宅和原八区商铺成交均价则比三季度有所回落。
我们再来看一下现在广州楼市的情况：2009年广州全年一手住宅成交978万平方米；2010年7月，广州市十区一手住宅交易登记均价为11829元/平方米，其中天河区18081元/平方米。可以看到当年的成交量与现在差不多，但房价却相差很多，从均价4000多元/平方米上升到现在接近12000元/平方米，涨了两倍左右。当然，房价的上涨是多方面因素造成的，有整体经济发展的因素、有地铁和交通发展的因素，其中也少不了亚运推动城市建设和发展的因素。
总之，亚运对广州和广州楼市带来的变化是巨大的。但关于亚运的投资和对GDP的影响可能会有些夸大，我看到对亚运的投资总额的说法有几种：最多是2200亿元，也有是过千亿，但最少是20亿。前者是将近几年所有相关的投资总额都计算在内，后者是仅仅指亚运场馆的直接投资；而据称亚运对广州GDP的影响高达8000亿，广州社科院解释：如果只算亚运直接投资，包括亚运城的建设投入，亚运为广州额外增加的地区生产总值确切来说应该是1032.4亿元，没有8000亿那么多；广为宣传的8000亿GDP增长数目，实际上是直接投资与间接投资的总和。最好还是务实一些比较好，过于夸大反倒会令人难以置信。
2010年8月24