未售先火，平均每天上千组客户到访，两天500多组客户交筹，“打招呼”留房的电话不断，定位精英青年的金地自在城二期售楼现场上周上演了“淡市里的一把火”——

“移民自在城”现象之辩

只有当差异化、创新型实力产品占据市场主流之时，才是业主之福，行业之福，城市之福

即将开售400多套房源，认筹两天交诚意金的客户即已超过500组，自开始认筹至发稿日止，平均每天大约上千组客户到访项目——南京房地产市场标杆楼盘金地自在城近日交出的成绩单让业界为之一震，闻锐地产传播创办人李宗苗接到几个咨询电话后，如是感慨：“自在城这么受欢迎，难道南京人根深蒂固的主城情节已土崩瓦解，移民新城成为不可逆转的时代潮流?”

激辩：现在移民“奥南”火候已到？

激烈的争论早就在网上展开。针锋相对的焦点是：置业板侨新城是否火候已到？现在是刚需们“移民”自在城的最佳时机吗？

李宗苗是这场争论的正方主角。他认为，在城市化的步伐突然加快，新城规划与建设突然提速，重大交通基础设施加速推进的今天，对传统“地段”的严防死守实在没有必要，不管是自住还是投资，应该抓住机会，适时跟进一些新兴板块，包括板桥新城（即“奥南板块”）。反方则认为，对于刚需，南京处处有“芳草”，在目前奥南板块这个价位还有其它选择，购房者没必要一味地迷信品牌的光环。

上周末，金地自在城给出了响亮的回答。刚刚从上海回宁创业的李宗苗认为，南京楼市经历了3个多月卓有成效的“挤泡”过程后出现了“超跌”现象，一些楼盘定价理性，金地自在城未售先火说明楼市在回归正常轨道。

开发商理性定价，市场预期趋稳，购买力伺机出手，为8月南京楼市走稳开了个好头。为迎接“青奥会”，南京加大投入、加快推进大型基建市政投资，这在某种程度上为楼市回暖创造了有利条件。李宗苗分析认为，3、4年前老南京人打死也不愿在奥体买房，现在则是挤破头都想住奥体。这种“先抑后扬”的现象将在奥南重演，不同的是，人们接受奥南的时间相比奥体已大为缩短。

现象：购房人群年轻化、个性化

李宗苗注意到，南京购房人群有年轻化、个性化的趋势。“以前35岁左右人群是楼市购买力主力，现在提前到了三十一二岁，这一方面说明南京城市吸引力越来越大，另一方面也佐证了城市化水平提高、城市化步伐加快后买房需求的迫切性。在金地自在城，我们看到基本上都是这个年龄段的看房人，父母给子女买，子女给父母买的现象也较为常见。”

人口的不断涌入，带来的不仅是旺盛的市场需求和城市活力，而且也影响了南京人的置业观念。李宗苗不无认真地说，与奥体一路相连的奥南板块将成为未来南京人生活的一种向往，“那里有1300亩的莲花湖，有大型体育公园，有大型品牌社区，生活内容丰富，街区规划尺度人性化，一旦江东南路向南打通与规划中的中兴路相连，与奥体10分钟车程的距离注定它属于奥体，属于主城。”

金地自在城二期希望吸引这样的客户：可以放弃对地段、对都市景观的单向依赖；有自己的人生观和生活观，做自己，不愿重复别人走过的路和定义过的生活；生活不是一成不变；崇尚都市但不迷恋其中；总是创新自己的生活空间、尤其注重细节和生活品质；永远领跑时尚的前沿；在意公共空间的占有甚于私有空间；典型的地球公民意识。至于是否如愿，还需拭目以待。

趋势：房产成为家庭资产重要配置

南京人“主城情结”的土崩瓦解，当然也与当下人们投资理财观念变化密切相关。“2008年及此前几轮调控带来淡市时，全国的开发商都很忌讳提‘投资客’这个词，避之唯恐不及，那时候‘投资客’如过街老鼠人人喊打。现在不一样了，房子取代黄金、首饰成为中国不少家庭资产配置的重要组成部分甚至成为主体，这是一个重大的改变。”

在李宗苗看来，一个健康的房地产市场无法容忍过度投机，但一定比例的投资是这个市场蓬勃发展的充分必要条件。至于多少比例合适，李认为应该具体城市具体板块具体项目分析，不可一概而论。“一般而言，可替代性越小，投资价值越大。比如绿城、星河湾的房子无论弱市旺市都备受追捧，客户忠诚度很高，就是这个道理。”

资源稀缺，地段不可复制，这样的房子往往供不应求。但一个容易被忽略的因素是产品的创新水平，以及在其之上形成的差异化竞争优势。金地自在城二期 64平方米的房子能做成两房一厅一卫，73平方米的房子能做成三房两厅一卫，105平方米的房子能创造出130平方米那样的超值空间，都是今天及未来三至五年难以见到的创新产品，也是它跑赢板块跑赢大市的独特竞争筹码。李判断，“未来南京城市发展方向是南拓西进，而奥南等新兴板块将成为南京楼市创新制胜的主战场。”

“没有创新打底，南京地产谈不上大发展，更谈不上大格局。” 潜心南京多年的李宗苗认为，一些板块楼市暴跌至今未稳，根本原因在于板块内同类供应过大，导致无效供应泛滥，最终陷入可怕的“价格战”，只有当差异化、创新型实力产品占据市场主流之时，才是业主之福，行业之福，城市之福。