“底部”有风险，抄底须谨慎！！

 

李宗苗/文

 

    以自己为例。   

 

    2009年初，不才在南京和深圳两次抄底——都是真正的底部，房价怎么跌都到不了的那种。现在，到了上海工作，生活，当然也想抄一个漂亮的底，想得不得了。到处看房，一方面工作需要，另一方面自己需要。

 

    上个月某一天接到易居一哥们的电话，印象欧洲2万块/平方米，快来抢！犹豫了一下，没去抢，第二天听说已经光了。徐家汇，60多平米做两房，89平米做三房，而且还精装修，才2万，旁边的中海瀛台市场价达到4万元/平方米，乖乖，社区规模、园林、品牌等没法相提并论，但租都可以抵供啦，将来。

 

    不知是谁疯了，上海房价硬硬的还在挺着呢（上周才跌了5个点），新浪、搜房就喳喳呼呼整起了抄底和团购活动。

 

    严格意义上讲，上海房地产市场这几年并未经历过一次像样的深度的调整，国家资源的倾斜，政策的扶持，巨量的资金拥围，发达的产业经济，居民惊人的消费能力，甚至深厚的历史沉淀、人文资源、自然资源，都把市场宠得找不着北。所以你会发现，上海房地产总体营销水平实在太一般，房子太好卖，传说中“上海是中国房地产的主场”的说法，在我看来，不过是意淫，无论从产品，还是从营销。那天，跟上海万科刘爱明闲聊，他也承认即便是万科，在上海也已被同化，被庸俗化。万科人曾经引以为豪的所谓“精英意识”、“精英文化”，在上海已经很难找，除了傲慢，除了自我感觉良好，不知万科还有什么。

 

    没吃过亏，自然不知深浅，心存幻想，以为这一轮调控很快就会过去，暴风雨即将过去，明媚阳光即将重临沪上大地。这种心态在沪上泛滥到令人发指的地步。

 

    两年前，刚从9·27房贷新政重灾区的深圳到南京时的那半年左右时间，金陵古都城墙内外、庙堂上下也到处洋溢着“房价不会跌”、“怎么能拿南京跟深圳比”的豪言壮语。一直到万科挑头发狠降价，恒大集体跳水，南京楼市的脸上才开始有了点血色。虽然后来政府的“解放军”救了驾，并且一路狂奔狂涨，但那段僵持的日子，至今仍让当年的开发商心有余悸。因此，这一次调控重锤刚敲下，金陵古都便纷纷挂出“降”旗，耐人寻味的是，这一次，南京市政府一反往年不让开发商降价，现在几乎每周都去开发商那里积极“劝降”。

 

    上海很幸运，自市场化以降，每次调控，上海都能化险为夷，这一次，也是有惊无险？

 

    我们来看这样几个问题——

 

    因为上海举办世博会，中央宏调之刀将避开上海？

 

    ——不可能。中央这次下的不是五子棋，而是围棋，这盘棋成败关键看房价降不降，房价只有在降的情况下，政府的威信与社会公平正义才有保证。

 

    因为上海是世界的纽约，“两个中心”定位，迪斯尼，目前仅次于伦郭的地铁公里数，停滞5年不发展仍不落伍的基建设施市政配套，将力挺房价不跌？

 

    ——越是国际化大都市的房地产市场，金融性越厉害，对政策变动越敏感，比如香港。

 

    因为供不应求，尤其新增供应长期处于短缺状态，将使沪上房价独孤不败？

 

    ——市场慌不择路，二手楼恐慌抛盘，而观望浓厚，成交冷淡的市场环境会使得越来越多的二手楼形成新的供应，杀跌、跟风的心态将使供应不足局面惊天逆转。

 

    因为房产税起征点低，房价不会因此而降？

 

    ——政府那收的不是税，是卖地财政投胎，政府重新做人。不管你支持也罢，不支持也罢，这税那税，终归要收的。常言卖地财政是市场震荡万恶之源，现在中央英明神武，出手降魔，将惠及尔等小民后代。

 

    我们不能因为房地产带给我们的暴富机会即将离我们远去，而懊恼，过日子，还是安安稳稳和谐些，愉快些，暴利让人落后，稳定让人和谐。

 

    我们曾经割肉于2008，也曾海吃海喝于2009及2010年前3个月，最后我们中绝大部分人选择相信“越调越涨”，而不是政府。

 

    这次我们却一定要转变思路，调整心态，迎接挑战。

 

    由政府主导的这轮调控，换成谁来操刀，都会往严里整。目前，已经呈现出这样几种趋势或达成以下共识：

 

    1、地方政府税收来源在全球金融危机背景下有所枯竭，征房产税、土地增值税与其说是为了降房价或调节分配收入，不如说是为了扩阔地方税基，在保障性住房建设未到位之前，缓解地方政府对卖地财政的过度依赖冲动；

 

    2、所谓保障性住房预期是五五开，即保障性住房、商品房供应各占50%；

 

    3、在保障性住房预期未到位之前，调控会持续深入，调整会扩大深入；

 

    4、在保障性住房形成规模效应后，低端市场会有很大的压力，高端市场会一枝独秀；

 

    5、即便是全球经济“二次探底”，房地产市场都不会在中国重演“英雄救美”；

 

    6、欧洲市场局部的债务危机，无伤中国大雅，因为现时的中国已成功启动了庞大的内需市场；

 

    7、最近一两年，房地产对其它行业已形成“抽水机”，越来越多的资金挤在这个市场，它抽走了大量的产业资金，使得我们的经济结构调整百上加斤，对于缩小地区差距、收入差距，缓解社会矛盾构成极大威胁。更不用说，房地产泡沫一旦破裂带来的危害；

 

    8、政府成功将巨量先期进入楼市的资金沉淀住，圈住，等待其它产业复苏和复兴的机会，除非，这些资金愿意合理定价甚至割肉定价。

 

   

    在南京河西，有一个项目叫五矿御江金城，新政后开盘，原先2万多的预期，开1万7，两小时卖了110套，其中不乏一人买好几套的投资客，这应该算抄底吧？很快，6月4日的二套房认定标准出台后，该售楼处又恢复了平静。说明了什么？“底部”有风险，抄底须谨慎！!