尽管海外REITs的出现，为国内房地产投资提供了新的渠道，得到海外的房地产投资基金和国内的房地产商都的极大欢迎，但拥有15万亿雄厚民间资本的中国，目前尚无一支真正的内地REITs上市发行。 内地REITs投资热潮 当越来越多的外资地产基金横冲直撞，进入内地房地市场时，房地产信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）再次成为业界关注的焦点。 2005年1月，澳大利亚最大的投行——麦格理银行以8亿元从新加坡凯德置地手中收购了新茂大厦；2005年7月，麦格理又和一些机构投资者组成财团收购了内地9家大型零售商城，收购总价约31亿元。仅上述项目投资已经超过40亿元。9月8日，麦格理收购上海“城市酒店公寓”，成交价约合人民币4亿元。据称，基金管理集团麦格理全球房产顾问还将在全球投资50亿美元的地产基金，其中多达6亿美元将投向中国。 同样出手阔绰的还有高盛银行。2005年4月，一向“低调”的高盛突然做了一个出人意料的举动，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco Tower)，成为上海迄今为止成交价格最高的地产买卖。据称，此次收购百腾大厦的资金来自高盛的白厅基金，而该基金是世界上规模最大的房地产投资者之一。 而在9月中旬，国际知名投资机构摩根士丹利继4亿将北京富力城双子座中的一座纳入囊中后，又与上海盛融合作，正式入主上海世界贸易大厦，收购价格为9000万美元。此前，大摩曾先后以84644万港元收购广场，以6000万美元收购上海锦麟天地雅苑项目。 同样引人注目的还有新加坡的凯德置地，其于9月份以18.37亿拿下北京中环广场两座写字楼，并收购了北京北三环和望京两个华联商场，还以5个多亿取得东直门14686平方米的综合项目。此外，美林注3000万美金与银泰中心结盟；8月份，淡马锡基金和老虎基金投资10亿元购买合生创展两亿新股。 除了上述地产基金，进入今年以来，雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金先后抢滩登陆内地市场，掀起一轮又一轮投资热潮。 央行8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》显示， 2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。基强联行董事、副总经理陈咏东10月28日在粤也表示，“根据我们的统计，2004年10月至今，海外基在在中国的投资金额已超过100亿人民币。” 但这种强热的投资还未止步。戴德梁行的最新调查表明，62%的机构投资者希望在2006年及2007年投资于中国市场，中国市场在亚太地区8个国家和地区中再次蝉联第一。中国房地产投资市场在整体物业的市场价值、可投资物业的规模、已投资物业占可投资物业的比重，以及自住的比例和投资活跃程度等各个方面都存在巨大的发展空间，增长潜力将高达4700亿至6837亿美元；预计未来两三年内将有超过120亿美元的海外基金进入国内。 “我们已经准备了100亿资金用来投资中国的房地产市场，目前正在加紧寻找合适的项目。”10月28日，加拿大亚太国际集团董事会主席林国雄在电话中接受本刊采访时称，我们不希望错过这个战略机遇期。 虽然诉求各不相同，但外资基金抢滩登陆内地，一个很重要原因是国家宏观调控政策的实施，为外资基金进入提供了一个空档。 在过去的个当长的一个时期内，中国的房地产融资市场基本由商业银行垄断。“严格意义上说，我国房地产市场只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。”但单一的融资使银行面临很大的风险。在房地产市场局部出现“过热”，中央采取宏观调控的政策下，商业银行自2003年6月121号文件发表开始，收缩地产信贷，提高对房地产企业的贷款门槛。今年3月28日，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六家银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点主要圈定在能源、电信、石油石化、航空等具有资源垄断性特点的行业，不约而同地将房地产行业排除在2005年产业投资重点范围之外。 据人民银行统计，1-8月份，国内房地产开发贷款占开发资金总量的20.7%，比去年同期下降4.3个百分点，比今年一季度下降3.6个百分点。在这种无差别的信贷紧缩政策下，许多房地产企业苦于融资无门。虽然以富力地产为代表的一些房地产企业在海外上市，但这部分企业的数量很少，绝大部分企业不得不将融资方向转向民间集资和海外基金，从而为海外基金的进入提供了良好的机遇。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松提出，外资看好中国房地产市场，理由之一是因为信贷紧缩后，房地产行业没有其他融资形式。 与这一市场需求相对应，海外基金也十分看好内的房地产地市场。“他们进入中国内地收购物业会有良好的盈利前景。”中国房地产开发集团董事长、经济学博士孟晓苏认为，首先，我们内地有回报比较高的房地产；其次，内地房地产不断增值，而且还有较大的升值空间，我们总体房价从来没有降过；第三是人民币汇率还有升值的预期，如果人民币升值这些拿着外币收购物业，用人民币收租金的企业当当然从中获益，应该是两方面的获益，而在国外还没有这种预期。” 当然，对内地大部分企业来讲，引入REITS也是经济发展使然。国家商务部市场运行专家王永平认为，只有增加REITS等金融投资渠道，中国房地产业才能有大的发展。因为从国际成功经验来看，信托基金除了可以引导从住宅领域退出的游资进入房地产，化解房地产投资过热外，还可以增加项目操作的稳定性，控制商业地产投资的风险。 中国房地产市场良好的市场赢利前景和现实的市场需求，使大批海外基金争相进入内地。 在美欧及西方一些老牌地产基金及亚洲新秀新加坡地产基金紧盯中国房地产投资信托基金市场的同时，今年6月，香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际意义最大的是允许内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REIT s形式到香港上市。同时，该“守则”将REIT s的最高负债比例由总资产的35％提升到45％，排除了香港相对于新加坡等其他亚洲国家作为REIT s中心的弱势地位。 目前香港REIT s的发展引起国内房地产行业广泛关注。近期以来，国内信托上市之风涌动。广州越秀城建集团、大连万达集团、深国投旗下的深国投商用置业公司、平安信托已经着手物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REIT s产品的储备。而早在8月份，华银投资控股有限公司高层表示，若无意外，该公司正在运作的REITs年底前便可在新加坡上市，从而成为中国的NO.1。 不过，与此形成鲜明对照的是，尽管海外REIT s的出现，为国内房地产投资提供了新的渠道，海外的房地产投资基金和国内的房地产商都对REIT s报以极大的热情，但目前，尚无一支真正的内地REIT s上市发行。在外资一路欢歌进入内地市场时，内地相对较为充足的闲散资金却一直没有得到很好的表达。铜锣湾百货集团总裁陈智称：“目前国内信托业面临的最大的问题是，我们没有培育出自己的信托行业，让外国信托业占领。” 实事上，经过多年的积累，中国民间已积累了很大一笔财富。孟晓苏称：“现在中国的老百姓手里还有很多钱，储蓄额在年年增长，现在老百姓手里有15万亿人民币的支付能力，相当于两万亿的美金，但这么庞大的资金缺少表达途径。” 巴曙松指出，在国家拥有高额储蓄和企业融资的需求的前提下，内地这部分融资需求大规模投向海外市场值得关注。现在货币市场资金异常宽裕，而信贷市场增长相当慢，这说明中国金融有缺陷，发展本土的REIT s市场非常重要。 开发本土REIT s 作为一种新型的地产投融资方式，今年以来，如何发展适合我国的本土REIT s得到社会各界，特别是受到地产企业的广泛关注。 相对于其它投资产品，REIT s不但分红较高，分红分配比率至少在90％，而且面临的风险比上市公司小得多，还有非常好的流动性，可以随时退出和交易，这使大众投资者也有可能分享房地产升值。房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。据了解，目前在美国市场上REITS占了股票市场的15％，澳大利亚为8.3％，日本占了0.6％。 而REITs除了以良好的收益受到公众的欢迎之处，也倍受地产企业的青睐。巴曙松称，“没有REITs金融创新，很难使大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。可以预期REITs在中国房地产市场的推出，会对中国房地产市场的发展发挥积极的作用。” 应该说，中国房地产业在信托融资方面过去几年已取得了很大的成就。中国房地产业真正被纳入信托是从2003年6月央行出台的121号文件开始的，但其发展速度却惊人，仅2003年和2004年，全国就发行房地产信托计划118个，共募集资金120.6亿元。 用益信托工作室发布的信息显示，在今年8月份推出的33个信托产品中，共有14个投资于房地产市场，资金规模总和高达17亿元，平均预期年收益率为5.54%，产品数量和规模分别占到当月的42.42%和61.08%。值得注意的是，这14个房地产信托产品基本覆盖了当前房地产投资的各个领域和环节。 但与信托业的快带发展相对，我国信托制度创新方面做得不够。特别是在REIT s开发方面，至今尚未启动。分析人士认为，除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍，国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题，也构成了内地房地产商境外融资和海外投资基金来华收购房产的障碍。 不过，民间对于REIT s的探索一直没有终至。2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资基金——“联信-宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售。原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。 其后，“联信·宝利”2期也已经于4月中旬开始正式发售。“联信·宝利”由联华国际信托投资有限公司设计并推出。 虽然“联信·宝利”与真正的REITs尚有一定的差距（其属于信贷融资而非股权类融资），确乏流动性，但投资者的踊跃购买，说明REITs在国内的需求相当旺盛。据称，在“联信·宝利”顺利发行成功后，深交所、人大信托与基金研究所、华银控股有限公司等多家机构都有意试水房地产基金。 不过，在目前的条件下，要想消除“准”字，一步到位发展到房地产信托基金并不现实。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。尽管我国已有“一法两规”，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。 学者认为，要建立中国本土REITs，必须解决三方面问题。一是变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划就应按照以下规范的业务模式运行：制定投资策略——设计基金化信托产品——打造营销品牌化产品——募集资金——组合运用资金。 二是变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理，合理地投资组合分散投资风险，保证投资收益。 三是变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险。实行基金化房地产信托产品，可以使投资风险主体明晰化，由投资者对信托产品的风险负责，这是信托产品的发行销售最终走向公募化的核心前提。 可喜的消息是，9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。在递交至国务院的调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。 据称，目前，这一建议已得到国务院主要领导的肯定。 相关链接： 房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的，最初只允许金融机构设立。从1986年开始允许房地产设立，后面转到荷兰、澳大利亚、加拿大，在本世纪初到了日本韩国等等国家。这种房地产信托基金它采取的是公司组织形式，或者是商业信托的组织形式，通过发行股票，向投资人募集基金，然后拿这个基金去收购带有出租的、建成的房地产，特别是有比较好的收入的出租物业，包括ShoppingMall、写字楼等等。 经过近40多年的发展，REITs 在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 房地产信托投资基金（REITs）开发模式 房地产信托投资基金（REITs）的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。信托机构、房地产公司、投资者是房地产投资信托的三大主体。在典型的REITs运行模式中，投资者可以通过购买REITs受益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，另外，投资者可随之通过证券交易所进行受益凭证的转让。