谢逸枫：香港第五次出重磅调控楼市稳房价
导语：深蓝财经获悉，香港重磅快讯：200万以上房产买家印花税增加一倍。香港财政司司长曾俊华刚刚宣布：增加住宅的印花税，目前200万以下的细价物业，印花税仅为100元，将增至交易额的1.5%，其他金额的楼宇，印花税则全面增加一倍；双倍印花税适用于所有个人和公司，不过本地首次置业人士仍可享用旧税率。知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对此分析：
一，如何看香港今日出调控政策打压楼市？有什么新的变化？为什么出严厉政策？主要是针对谁？为什么？
谢逸枫：香港政府半年内实施第五次楼市调控政策，可谓是“频繁”。显然，香港 出重磅调控楼市稳房价基本符合市场预期的判断，采取税收手段的调控加码与差别化的方式，本地首次置业人士可享用旧税率。新的政策有三个变化，一是调控对象由个人扩大到公司。二是调控的产品由大户型扩大到小户型。三是税率扩大到翻倍。从本次调控政策的内容与打击的对象及效果看，毫无疑问，“重税”措施比市场预计的“更狠更辣”。此举是为了抑制楼市泡沫破裂的风险，遏制楼市过分亢奋，打击炒楼市，稳定房价，安慰香港本地居民不满高房价的愤怒心情。一方面是去年前四次调控实施后，楼价在短期内不断大幅度上升过快，令政府担忧房价暴涨，楼市泡沫将会爆破。另外一方面是美国QE3的公布以和外地人炒房火热，如果让房价继续上涨恶化必将波及整个经济，影响香港金融体系。
谢逸枫：香港特区政府出台更加严厉的调控政策，遏制楼市过热趋势与打击炒楼风及稳定市场预期，防止房价反弹。一是自2012年8月份到10月26日，香港特区政府三个月内连续发出“四次”楼市调控政策，而调控效果未达到市场预期的效果，调控加码预期非常强烈。二是目前香港楼市又呈现过热与炒楼风盛行却是事实存在，一旦放任发展，房价必暴涨。三是大陆内地国务院已发出楼市“新国五条”的政策，香港政府为跟进调控，也有可能是配合调控。
谢逸枫：香港政府实施“重税”调控企图是稳定楼市预期，目的是打击外来投机炒房需求，抑制楼市投资过热现象，防止房价暴涨反弹而出现房地产泡沫，导致房地产崩溃爆发金融危机危及到香港经济发展。一则自国内去年1月实施限购限贷限价政策以来，大量的资金与投资投机炒房需求汹涌入香港楼市，销售异常火，房价出现上涨过快，投资过热的现象。二则香港的港币贬值和美国QE3及日本第三轮量化宽松货币政策的公布，吸引大量的国外热钱进入香港楼市，投资炒房火爆，房价趋于不理性上涨。三则去年年底国内大量的“炒房团”入香港投资炒房，房价一度呈现大幅度上涨趋势。四则香港自古“地少人多’，居住空间有限。而土地稀缺导致市场供应紧张，地价上涨推高房价。另外是外来富裕人群的进入，增加香港住房紧张度。尤其是保障房与商品房供应紧张的双压力下，香港房价逐年上涨。五则香港楼市与金融捆绑一起，楼市一旦崩溃，将爆发金融危机，香港经济难独善其身。
谢逸枫：本次增加住宅的印花税是针对投资投机者，打击炒房盛行风，包括个人与公司及税率翻倍及小户的物业。如果按照新政策规定，目前200万以下的细价物业，印花税仅为100元，将增至交易额的1.5%，其他金额的楼宇，印花税则全面增加一倍；双倍印花税适用于所有个人和公司，不过本地首次置业人士仍可享用旧税率。表明是差别化的政策。香港楼市的价格本来就比较高，本地人买房的压力比较大，加上外地买家的炒楼，这对香港的房地产业甚至香港经济各方面的影响都比较大。此外美国QE3的推出，人民币升值、港元的贬值，港元与美元挂钩的汇率制度使得香港楼市成为热钱的套利工具，香港政府对这个想象也比较着急。
二，为什么香港政府政府喜欢实施“重税”的手段打击住宅房地产市场，究竟是出于什么考虑？
谢逸枫：因为“重税”调控是最有效的政策，既不影响香港楼市预期控制目标，也不会导致经济下滑坡与财政收入下降。一方面是土地手段缺乏，香港不仅地少人多，还出现土地空置的现象。另外一方面是市场手段不足，保障房满意不了市场需求，但是解决了大部分本地人的住房问题。三是金融手段谨慎，防止威胁到金融产业与经济发展。四是税收手段，是政府最擅长用的，也是针对性最强的，主要是外地购买力最旺盛。五是行政手段谨慎，限价与限贷及限购政策一旦使用不当，香港楼市与经济必然遭受重大打击。
三：新一轮楼市调控措施，对香港楼市有什么影响？对内地有什么影响？
谢逸枫：香港第五次新一轮楼市调控措施，短期内可以起到让楼市过热迅速降温、炒房风停止、成交下行、房价止涨转小跌。但长期看，可能对市场产生扭曲，在适应期过后，楼市又重新回到调控前，房价可能出现报复性上升。不过，对楼市用“重招”是政府表明调控楼市的决心。一方面是有助抑楼价，打击短期投机行为，短期内楼市会小跌，预期楼市起码将呆滞三个月到半年。另外一方面是稳定香港楼价、减少不合理的投资和内地的投资需求会有明显的效果。去年香港楼市呈“价稳量跌”的态势，今年1月到2月的表现看，全年香港楼市“价量平稳”。
谢逸枫：对内地房地产市场无实质性影响大，因为香港楼市对于内地的盘子来说比重不是很大。一则从吸纳的资金来说，可能会对深圳和广州产生一点影响。二则除市场产品结构看，国内商品房市场依然是主流，保障房比较缺乏。而香港则保障房与商品房可以相提并论。三则从市场购买力看，国内市场上90%以上是首次刚需和部分改善需求，投资投机炒房需求目前不多，但是成交依然比较稳定。四则从调控环境看，国内“五限”政策之后，市场趋于稳定。况且今年国务院出“新的国五条”。
