谢逸枫：香港楼市调控“重税”欲加码
导读：根据《深蓝财经香港》获悉，香港财政司长下周三将公布财政预算案，并最快今天下午将出招压楼市。香港财经评论员梁海明告诉深蓝，或会上调买家印花税(BSD)，原因是去年10月实施至今，仍有620宗涉非香港永久性居民买家入市，显示15%的买家印花税效力不大，料政府应会加征至20%以上。去年10月26日，香港特区政府宣布推出全新的买家印花税措施，所有非本地居民、本地及外地公司在香港买楼，将需支付15%的“买家印花税”；同时，额外印花税的税率适用期也由两年延长至三年，即如果在三年内出售物业，还需支付额外印花税，其中半年内楼宇转手的税率为20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。新措施于2012年10月27日凌晨生效。
由请知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫评论与分析：
一，有香港财经评论人士与媒介记者透露，目前看香港政府正在召开记者会议，称香港最快今日出调控政策打压楼市，是否会出楼市新的政策？为什么？
谢逸枫：消息虽未经香港特区政府官方证实，但调控加码不排除。一是自2012年8月份到10月26日，香港特区政府三个月内连续发出“四次”楼市调控政策，而调控效果未达到市场预期的效果，调控加码预期非常强烈。二是目前香港楼市又呈现过热与炒楼风盛行却是事实存在，一旦放任发展，房价必暴涨。三是大陆内地国务院已发出楼市“新国五条”的政策，香港政府为跟进调控，也有可能是配合调控。因此，不排除香港特区政府出台更加严厉的调控政策，遏制楼市过热趋势与打击炒楼风及稳定市场预期，防止房价反弹。
谢逸枫：香港楼市的价格本来就比较高，本地人买房的压力比较大，加上外地买家的炒楼，这对香港的房地产业甚至香港经济各方面的影响都比较大。此外美国QE3的推出，人民币升值、港元的贬值，港元与美元挂钩的汇率制度使得香港楼市成为热钱的套利工具，香港政府对这个想象也比较着急。
谢逸枫：从去年四调控政策的内容与打击的对象及效果看，一是印花税加码。香港特区政府将去年15%的买家印花税上提高到20%，甚至25%-30%，同时将延长额外印花税的税率适用期到四年与提高额外印花税税率，其中半年内楼宇转手的税率为25%，半年至一年为20%，一年至三年为15%。）。二是不排除继续收紧首套房贷与二套的首付与利率。毫无疑问，“重税”与“收紧房贷”措施比市场预计的“更狠更辣”。此举是为了抑制楼市泡沫破裂的风险，遏制楼市过分亢奋，打击炒楼市，安慰香港本地居民不满高房价的愤怒心情。一方面是去年前四次调控实施后，楼价在短期内不断大幅度上升过快，令政府担忧房价暴涨，楼市泡沫将会爆破。另外一方面是美国QE3的公布以和外地人炒房火热，如果让房价继续上涨恶化必将波及整个经济，影响香港金融体系。
谢逸枫：香港政府楼市“重税”与“收紧房贷”调控企图是稳定楼市预期，目的是打击外来投机炒房需求，抑制楼市投资过热现象，防止房价暴涨反弹而出现房地产泡沫，导致房地产崩溃爆发金融危机危及到香港经济发展。一则自国内去年1月实施限购限贷限价政策以来，大量的资金与投资投机炒房需求汹涌入香港楼市，销售异常火，房价出现上涨过快，投资过热的现象。二则香港的港币贬值和美国QE3及日本第三轮量化宽松货币政策的公布，吸引大量的国外热钱进入香港楼市，投资炒房火爆，房价趋于不理性上涨。三则去年年底国内大量的“炒房团”入香港投资炒房，房价一度呈现大幅度上涨趋势。四则香港自古“地少人多’，居住空间有限。而土地稀缺导致市场供应紧张，地价上涨推高房价。另外是外来富裕人群的进入，增加香港住房紧张度。尤其是保障房与商品房供应紧张的双压力下，香港房价逐年上涨。五则香港楼市与金融捆绑一起，楼市一旦崩溃，将爆发金融危机，香港经济难独善其身。
二，为什么香港政府政府喜欢实施“重税”的手段打击住宅房地产市场，究竟是出于什么考虑？
谢逸枫：因为“重税”调控是最有效的政策，既不影响香港楼市预期控制目标，也不会导致经济下滑坡与财政收入下降。一方面是土地手段缺乏，香港不仅地少人多，还出现土地空置的现象。另外一方面是市场手段不足，保障房满意不了市场需求，但是解决了大部分本地人的住房问题。三是金融手段谨慎，防止威胁到金融产业与经济发展。四是税收手段，是政府最擅长用的，也是针对性最强的，主要是外地购买力最旺盛。五是行政手段谨慎，限价与限贷及限购政策一旦使用不当，香港楼市与经济必然遭受重大打击。
三：如出第五次新一轮楼市调控措施，对香港楼市有什么影响？对内地有什么影响？
谢逸枫：香港如出第五次新一轮楼市调控措施，短期内可以起到让楼市过热迅速降温、炒房风停止、成交下行、房价止涨转小跌。但长期看，可能对市场产生扭曲，在适应期过后，楼市又重新回到调控前，房价可能出现报复性上升。不过，对楼市用“重招”是政府表明调控楼市的决心。一方面是有助抑楼价，打击短期投机行为，短期内楼市会小跌，预期楼市起码将呆滞三个月到半年。另外一方面是稳定香港楼价、减少不合理的投资和内地的投资需求会有明显的效果。去年香港楼市呈“价稳量跌”的态势，今年1月到2月的表现看，全年香港楼市“价量平稳”。
谢逸枫：对内地房地产市场无实质性影响大，因为香港楼市对于内地的盘子来说比重不是很大。一则从吸纳的资金来说，可能会对深圳和广州产生一点影响。二则除市场产品结构看，国内商品房市场依然是主流，保障房比较缺乏。而香港则保障房与商品房可以相提并论。三则从市场购买力看，国内市场上90%以上是首次刚需和部分改善需求，投资投机炒房需求目前不多，但是成交依然比较稳定。四则从调控环境看，国内“五限”政策之后，市场趋于稳定。况且今年国务院出“新的国五条”。
2012年10月26日，香港特区政府财政司司长曾开宣布，将提高额外印花税的税阶，并将适用期延长至三年，同时推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家莹税。2012年10月27日香港特区开始实施两项稳定楼市措施，包括新增买家印花税和调高额外印花税率及适用期延长至三年，打击住宅市场短期炒卖风潮。香港楼市新措施在2012年10月27日正式生效，所有非本地居民、本地及外地公司在香港买楼，需要支付15%的“买家印花税”；同时，额外印花税的税率适用期也由两年延长到三年，也就是说，如果在三年内出售物业，还需要支付一笔额外的印花税。其中半年内楼宇转手的税率是20%，半年到一年是15%，一年到三年是10%。香港财政司司长曾俊华表示，这些新措施将大大增加非本地买家的入市成本，减低他们的入市欲望。在目前香港楼市过热的情况下，政府要照顾香港永久居民置业的需求，并打击住宅市场短期炒卖风潮。他强调，新措施并不适用于香港居民。
2012年9月14日，香港金管局突然宣布，将收紧涉及多于一个物业按揭贷款申请的要求，而主要收入并非来自香港的人士按揭成数也将进一步收紧。而在今日，调控市场需求的政策出台，香港政府希望此举能够减低市场的炒卖活动，减少热钱过多流入香港。曾俊华表示这是“非常时期的非常措施”从2012年年初至今，香港中小户型价格上升了21%，大户型价格上升了11%，。而非香港居民在香港港购买物业的个案，由2008年的3.1%增至2011年的6.5%，至于购入全新物业的比率，更由2008年的5.7%，大增至2011年的19.5%。香港财政司司长曾俊华在新闻发布会表示，政府已经留意到近期香港的短炒买卖再次出现。而从2012年8月份以来，香港政府推出的针对楼市的多项政策可以看到香港政府稳定楼市的决心。
2012年8月30日，梁振英推出了短中期十项楼市措施，十项措施全部针对住宅和土地供应，成功实施后短期内可供应逾1万套私人住宅单位，未来三至四年每年市场供应量可达6.5万套，此外有42幅土地供出售。当时梁振英还表示正在为“港人港地”政策草拟法律条款，预备随时推出。不过由于该十项措施均针对供应，但是对市场需求的打击不大。而仅在一周过后，“港人港地”政策马上推出。2012年9月6日梁振英在宣布，2013年第一季度香港特区政府将把两块位于启德发展区的地皮用于“港人港地”，首次出售仅限于香港永久居民，此类地块上的房屋30年后方能转售非香港永久居民，在此之前买方必须为香港永久性居民，不可以公司名义购买。香港财政司司长曾俊华表示，在目前香港楼市过热的情况下，政府要照顾香港永久居民置业的需求，并打击住宅市场短期炒卖风潮。这些新措施将大大增加非本地买家的入市成本，减低他们的入市欲望。这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，会考虑撤销这项措施。此外，香港政府将同时增加土地供应进行配合，预计未来3到4年，香港将有65000个住宅单位推出。