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　　■6月20日焦点房地产网“焦点关注”《“新特区”之下,如何寻找城市定位?》，成渝两地专家、开发及营销公司老总、媒体代表参与讨论。

　　■7月18日焦点房地产网大型论坛《寻找城市新坐标——2007成渝“试验区”高峰论坛》，钟伟、王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)等名流与京、渝、蓉三地开发公司、代理公司在蓉高峰论剑，近四百人参与。

　　■7月20日媒体公布了成渝"试验区"10年发展规划，提出到2017年，全市地区生产总值突破1万亿元；１５０万农民变市民；城乡居民收入比缩小到２：１；工业集中度达到８０％；土地规模经营率达７５％ 城市化率达到70%……

　　试验区的10年发展规划将给成都带来何种影响，城市化率达到70%会不会对城市发展带弊端，土地规模经营率75%又意味着什么？成渝“试验区”高峰论坛的嘉宾观点又激起了蓉城房地产界的何等反应，焦点房地产网7月25日邀请开发公司、营销公司老总，以及媒体代表，就这一系列问题进行深入探讨。

　　进入论坛提问，或发表意见。

时间：7月25日14：00—15：30

地点：时代广场（查看地图）21楼搜狐直播间

主题：《试验区规划出炉 城市坐标落定》

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嘉宾：

白新民  四川航天科技大厦有限公司 总经理助理

符 刚  成都市寅生实业有限公司 营销总监

黄力挥  成都兴益房地产开发有限公司副总经理

艾 旭  四川大舟地产营销咨询有限公司总经理

孙 铮  清TOWN房产全程策略机构总经理

张 明 《中国经营报》记者

主持人

周 鸿  焦点房地产网记者

　　周鸿：欢迎各位参加我们这期的《焦点关注》，因为上个星期其我们召开的了成渝经济区的高峰论坛，很高兴大家来参加那个活动，今天我们想请大家来，针对那天嘉宾在会上谈的观点和看法，大家今天一起来集思广益，谈谈自己的理解。还有就是前几天成都这天关于试验区的10年规划也出台了，我们也看到网友也持一些怀疑态度或者怎么样，也想请大家就这个话题谈谈自己的想法。

　　我们的嘉宾有，成都市寅生实业有限公司的营销总监符刚先生，成都兴益房地产开发公司的副总经理黄力挥先生，中国经营报的张明先生，还有大舟地产营销咨询有心责任公司的艾旭总经理。就是那天的论坛当中，很多人对不同的嘉宾，有一些侧重，想听你印象最深是什么？什么样的话题激发你的思考？

　　张明：我觉得整个试验区是一个综合的工程，包括房地产，产业的转移，我觉得钟伟先生他的谈话站的高度，比较有可探讨性，其实在这点，包括很多专家，就是成都作为这个试验区，最核心的东西是什么？他有什么可以支撑整个成都的崛起。或者重庆的崛起。现在政府主打就是房地产。

　　房地产作为一个GDP主要的增长点，他是一个城市发展的正常现象，靠什么支撑，成都是不是考虑在第一产业，农业，叫现代农业和第三产业商业服务业，和金融业方面有突破。

　　但是这个方面个跟房地产是紧密相连的，比如农民成为市民他整个生活配套的支撑，就是政府的成本问题怎么解决，房价上涨从市民来说怎么解决。我觉得钟伟先生提出一些他个人的也是代表一种经济的观点，我觉得可以有一些参考价值。但是他个人觉得有一些政府方面的人士没有怎么参加，

　　真正的声音他不一定听的到我是这么来看的。

　　周鸿：两位怎么看，你觉得哪位嘉宾的发言对你有一些收获或者激起一种相同的看法。

成都兴益房地产开发有限公司副总经理 黄力挥

　　黄力挥：我谈谈我的看法，现在中央出台的叫城乡统筹，从这个字面上理解，他是结合了城市和乡村，一个社会的发展，其实也包含了城市和乡村。就成都来说的话，最近也出台相关的具体的实施措施，比如说，在未来的10年之内，要城市化率达到70%，工业集中率达到80%。另外还有150万的农民脱离土地，进入城市。另外再加上外来城市的人口，也就是说，将会有300到400万人变成成都人。

　　也就是以明年30、40万的速度递增，也是每年产生一个中等的二级城市的规模。我本人是搞房地产的，所以在房地产这个方面的感触就是以这个速度增长的话，显然他需要的以这个现在平均每个人所分摊的居住面积来算的话，基本上达到上亿平方。这么大的量，已经超过了成都过去20年的总和，将给成都房地产带来一个巨大的机会。

　　同时呢，配套设施的完善，包括水、电、气、路网的建设也会带来一些巨大的机遇。总的来讲，就这么一个宏观的看法。

成都市寅生实业有限公司 营销总监 符 刚

　　符刚：谈一下我的看法，我那天听了几位北京来的嘉宾讲的以后，我本人是作为开发行业，所以更关注里面两位老总，一位是陈总，还有一个阳光100的范总，他们谈到更多还是讲到成渝两地进行试验区之后，尤其是城乡统筹，实际上我个人觉得这个概念就是作为中央来说，他肯定是发改委给的政策不是想把房价给提升上来，但是两位嘉宾因为他们谈的都提到这个观点，也是试验区以后的房价会大幅度的提升，我想这是一个现象，但是中央做试验区的目的还是想解决最主要的问题，我个人觉得是三农的问题，农业、农民和农村的问题。

　　实际上城乡统筹在成都我个人觉得是很多年前开始做了，但是这样的结果，我们看到很多，在这种首先是户籍制度的改变，在整个成都主要区市没有农业人口，但是同时另外一点，也是无形中造成一种整个市场对包括住宅这些需求量一个增加，所以说，刚才黄总也谈到了，以后没有有300、400万的人口变成城市人口，自然而然对房地产是一种刺激。

　　但是我觉得作为国家在宏观政策调控上面来说，首先要处理好一方面成渝两地作为改革的试验区，他要发展，带动整个西部经济的增长，另外一个方面，就是成渝两地因为做试验区，但是他的房价，不会像上次峰会的专家说，要翻一番，像天津的滨海特区，我认为这种对国家对房地产的控制是相违背的。

　　长期来说，试验区也是一个探索，对国家而言的，在以后的阶段内，我觉得就是说，房价肯定会有一个增长，但是另外一个方面有相应的政策出来，来控制和抑制房价的增长。

　　周鸿：那天王小广老师谈到，成渝两地有农民转化为城市的居民，就是通过买房，就是像大城市的做法，他觉得会对城市的发展带来一些危害。具体体现在什么地方？

　　张明：我觉得是这么一个看法。第一个大量的农村人口转为市民，我觉得春城书记说过一句话，说这个是有成本的，这个成本是很大，有两个部分组成。第一部分是政府的成本，这个成本大概占20%，有个人的成本，也就是农民自己的成本，就是想从农民到市民，你的经济来源，以后你的生活支撑，你的住房，也可能是咬咬牙买一个居民房也不是很贵，但是你靠什么你支撑你的生活来源，现在农民有土地，但是脱离土地以后他做什么？城市的就业可以用那这一部分人吗？他有没有保证靠什么去做？也就是说，现在的试验区靠房地产来带动整个城市的发展，那么其他的产业一落后就导致这个社会的问题和结构的问题，所以他对这种从某种意义来说，如果控制不好是一种危害。

《中国经营报》记者 张 明

　　周鸿：我们看到规划里面提出，就是农村人口150万来转换，这是具体是一个什么样的概念？怎么来解决这个问题？

　　张明：150万现在整个的成都市的产业结构来看的话，我们来看它没有任何有特色传统的产业，也就是像我们平时关注的大公司没有的，就是一个长虹可以代表四川，现在其他基本没有。那靠什么拉动经济和城市地位的提高，怎么去容纳这150万人的问题？这是一个产业上的考虑，我觉得政府为什么会提到成本的问题，春城书记会提到这个成本的问题，就是把球踢给大家，很多农村的人口受到教育的机会不是太多，他转换一个行业的时候要迅速融入，比如说以前是自己的土地做活，现在变成一个农业的产业工人，要种果树，要种花，他心态一个生活方式的变成，他是这个他自己要转变的成本。

　　周鸿：这次很多嘉宾谈到很多的问题，就是提到土地和房价，钟伟老师谈到土地的流转，就是一些尖锐的观点，他觉得农民的土地应该直接入市，他是反对招拍挂的。现在招拍挂都正面的报道，现在钟伟老师说这个反对的声音，你们是怎么一个想法？

　　黄力挥：关于这点我谈谈我的观点，的确造成现在房价高的因素，就是土地的成本逐渐在升高。那么土地成本的升高是不是就是说这些土地的收益都由土地所有者获得呢？的确不是这样。真正从实际的情况来看，土地所有者也就是无论是农民也好，或者土地承包者也好，他们获得的收益仅仅是土地进入市场以后从招拍挂所得到收益当中，他们所占的是很小一部分。这中间有很大一部分，都没有到达土地所有者的手上。

　　同时呢我也觉得这个土地集中利用是对的，农民离开土地、脱离土地我也非常赞成。因为农民他离开了土地，那么所提供出来的土地能够统一规划和统一利用，更合理的利用。反过来说，现在成都也讲三个集中，其中有一个集中就是农业人口、农民的一个集中，那么他们的话，离开了土地，但是同时他们也提供了大量的一种劳动资源。现在各国在投入中国市场时需要正视这种有知识的劳动型人。

　　我想谈房子不能够上来就谈房价，事实上现在很多包括油价、包括方便面都在涨，猪肉蔬菜就不说了，其实决定房价还有一个很大的因素，就是我们现在说的土地。土地现在我们可以看出来，做万物都需要土地，没有不需要土地的。真正提供给住宅用地的比例很小的，如果再加大这种用于住宅土地的投放的话，成倍的增加的话，我想土地的价格会大幅度的降低。

　　同时在土地流转过程当中的中间环节，这是一个隐性的东西，直接把这个收益拿给土地所有者，会大大降低土地的成本，从而可以解决房价问题。

　　符刚：我听黄总的话题，其实确实虽然看到钟伟老师谈到造成现在房价过高的原因其中有一个就是土地的问题。事实上确实明年拍卖出来，根据国土资源部给各个市、县土地的供地指标，经营型用地占的指标是很多的，现在搞工业用地的集中化，由于以前早期各个地区都有地方保护主义，就是希望自己的区域，可以招商引资，吸引大的企业过来，解决当地财政的收入和就业方面，这些是作为政府比较关心的问题。

　　但是实际上正是因为有这样一种动机的话，所以他们在土地的利用上面，尤其是工业用地这个方面，就没有做得像住宅用地这样，相对而言，虽然住宅用地水平招拍挂导致从2002年开始，导致这个用地房价的上涨，另外一个方面就是整个土地价格的上涨。

　　但是从大的方面是杜绝了暗箱操作。不会像以前开发商通过很低廉的成本获得土地，他不在乎在土地上去怎么去做我们的产品，去怎么利用价值最大化做得更好，但是当这种拍卖开始进行，我相信开发行业每个企业，他拿到一个地的时候，他做方案，测算都会很认真投入，因为这直接到企业的利润，我是站这个角度去考虑的。但是另外一个方面，工业用地按应该是土地比较浪费的。

　　实际上每年像很多地方都搞工业区、工业园，这种工业区、工业园实际上它占用的土地是相当大。而且地方为了吸引投资，也是有一种的政策的倾斜。一个土地，他获得的成本可能有是18、20万，但是实际上他有可能为了吸引投资，他可能10、8万，零地价就出去了。

焦点房地产网记者 周 鸿

　　这个的话，就间接的造成了在工业用地的一种不经济性。从这个角度，从去年起，工业用地也是要招拍挂，这个政策，现在还没有正式的实施。如果工业用地出现招拍挂，就像用电一样，居民的用电要控制，商业用电要控制。商业用电一旦高了，经营者就不会浪费，我想土地也是一样。我是这个方面的观点。

　　周鸿：现在土地用地是越来越紧缺，我们的市中心的楼是越来越高，现在几个嘉宾都提到这个话题，就是市中心的容积率限高是一个错误的做法，不知道各位怎么看？因为从外国的经验来看，他们觉得在市中心做这种高密度的住宅是不合理的。你们怎么看？

　　符刚：我觉得这个问题涉及一个城市的规划，不同的城市根据他不同的定位，有一个相应的发展的规划的模式。这个也不是，可能有一些嘉宾他本身也是对这个方面城市规划方面不是很熟悉，所以说，觉得从利用土地层面来说，效率最大化的角度来说的话就是把楼修得越高，就是土地利用的价值最大。

　　但是从另外一个角度，一个城市他要符合他的城市CBD中间区，或者商业区怎么分布，怎么发展，我觉得首先有一个规划。作为一个城市，这个建筑是存在50、70、100年以上的，如果一味的追求高度，密度，对城市，对大家的生存环境也是一个破坏。所以在于这个方面，我的观点就是每个城市有自己的规划发展的定位，所以这个要根据不同的城市来决定。

　　周鸿：这次试验区出来，有一些规划部门出来的消息，说是以后市中心的容积率有一个相应的改变，不会像这么高。我们看到钟伟教授他谈话很重要的内容，就是融资性的问题，大家关心试验区成立以后，我究竟资金怎么来，还是要靠我们他谈到可以发行城市的债券，这个观点你们怎么想？

　　黄力挥：这个是对的。作为一个城市来说，需要发展，需要资金，无论是政府还是企业，发行政府债券也是一个非常重要的渠道，我国早期50年代的时候也有这个，政府发的，据我所知叫爱国债券。主要一个城市，吸引资金的话，他一方面是靠政策，另外一个方面是靠市场的商机和本身的吸引力，只要有这样一个商机的话，资金永远是朝有机会的、能够有活力的方向流动。我想这是一个很好的办法。

　　周鸿：城市债券的发展对房地产有什么不利的影响吗？

　　张明：我觉得这个事要怎么看，城市债券是城市金融的一个分支，他应该有政府的透明度，不然的话，也是像很多的融资方式一样，对很多的投资者或者市民来说，是不能够直接产生效果的，是一个融资的方式，但是政府最大的问题是考虑如何增加他的政策收入，来源最快最直接无疑还是土地卖地，来的快，半年时间几十上百亩，对吧？这是很现实的问题。但是长久的发展，需要解决是根本制度性的变革，这就是金融体制改革的问题。

　　我记得张维迎老师谈过，他好象是北大的金融学家吧，我觉得这个话题有点敏感，但是应该是包括所谓试验区一个改革的方向，叫“20多年邓小平以经济建设为中心这个观点是非常的正确的，”那么下一个20年靠什么？就是靠政策建设为中心，如何梳理制度，如何建设完善规范的政策体系，这是一个重点的正面问题。纯粹是靠手段达到一个目的的话，目前来说是比较脆弱，这是一厢情愿的想法。

　　周鸿：这次我们看到钟伟老师他一个比较有一个说法，就是这次的新特区就是土地承包改革，这个话说的很有意思，就是让地方政府和民众去摸索，就是说这次跟以前的老特区很多不一样，比如说是地域覆盖还有模式，还有就是说以前的特区比如向政府要资金项目这些，这次是努力创新。

　　黄力挥：从政府来讲，就是成都市政府向中央政府承包怎么说不重要。就是怎么样有一个好的机会，让各项事业有好的发展。本来成都虽然生活比较不错，但是各项指标都比较不高，要改善和沿海地区接近的话，的确需要各个方面有重大的突破才行。

　　周鸿：我们看有一个数据，就是王小广老师说的，现在到了一个拐点，这个拐点就是09到2010年出现，钟伟老师就是说房地产发展就是到2012到2015进入一个平稳期，就是说我们先有一个拐点，然后到2012开始平稳。

　　黄力挥：他是指全国还是指成都？我认为成都还远远没有达到拐点，还没有达到最高。从全国来说从他的规模和发展来说，全国城市均价6000多还不到。那么除去这个通涨的因素的话，就全国来讲是偏低。如果他说这个话是指全国来讲，我认为成都落后于全国的平均水平。如果就成都来说，我觉得也不完全赞同他的说法。

　　周鸿：然后有一些城市化方面遇到的问题，我们一起看一些，比如城市占地方面，我们建这种宽广的马路和大学城，专家认为是造成的能耗和污染，小城镇是规划不够，重复建设比较严重，这些方面大家有没有什么观点或者怎么解决这个问题比较好？

　　黄力挥：我觉得这个有一点叫做站着说话不腰疼的感觉。北京的五环六环也好，马路比这里宽的多，成都说真的，从飞机上面看下来是一个边远的小城的感觉，怎么说是资源的浪费？除非成都发展超过上海，我们才可以这样说。

　　张明：我觉得它实际上是这么一个问题，所有的我们就是说城市规划和他的小城镇，包括我们说的县级市和县级区，他规划的特色没有一个好区别。比如我们说住在城西、住在城南和城东，严格意义没有太大感觉的区别，除了他的自我感觉之外。

　　比如你说住在温江到成都就是20多分钟，整个城市没有严格的区别，华阳有华阳的特色，温江有温江的特色。一个就是规划的雷同点比较大。或者某种感觉，比如我到光华大道，也是同样的配套设施，边上有几个学校，到华阳也是这样。外地人形容成都，就是走到这条街的话很容易迷路，没有太明显的标志。这是规划风格的问题，而不是资源的浪费和占有。因为成都的城市化他肯定还是比较慢的，还远远达不到他所起的功能的一个定位。

　　周鸿：您对专家提到轨道交通怎么看？还有指状发展，你怎么看？

　　张明：我觉得这是一个趋势。就是整个城市规划的趋势，就是中间有一个绿化带，两头是你的集中区域。这是一个从环境上，从城市建设上，它的一个趋势。但是往往在成都，在中国其他城市会有人在中间插一脚。

　　周鸿：还有就是我们看这个规划，10年规划，确实觉得这些数字有一点茫然，不知道用什么步骤进行？比如土地规模经营率达到75%？怎么理解？

　　黄力挥：这个概念他是一个专业的概念，这个是规划一个概念。我们听起来不太好理解。其实这句就专业来说是一个很明确的概念，他是专业的用词，老百姓理解不需要这么专业，我想还是指一个城市化。城市化有很多指标，作为城市化，他只是其中一个指标，他目前出台只是出这么一个指标，我想他会出台一系列的指标。就总的来说它还是说的宏观的概念。

　　那么成都他作为一种试点，我们要认清他是一种试验区，如果试验成功的话，它将在全国起到一个示范的作用。同时呢，他的目的，我觉得还是很明确的，就是要加大成都以及重庆这两个区域的城市的功能。因为城市的功能，毕竟有他巨大的能量带动经济的发展，推动社会的进步。特别是为什么定在西部两个城市，还有他的战略目的来考虑。那么也就是如何经营好城市，如何最大的利用城市的这种巨大的能量来带动整个城市的发展。我想就是这样。

　　周鸿：对于这次的10年规划有什么样的观点？

　　符刚：我觉得我看到几个数据里面，我觉得比较关注是其中的城市率达到70%，按照成都现有的城市化率比例来说，就是意味着更多的耕地，更多的农业用地和集体用地要纳入到国有土地的范畴，而且要转化为包括经营型用地和非经营型用地。也就是意味着从长久来说，他走另外一个方面，一方面城市化率更多的土地用地建设成城市的街道，建设成住宅，城市的商业和工业，所以今后的一个时期，土地的供应量会在成渝这两个区域加大。

　　也就是150万的农民会变成市民，这意味着会带动很多的需求，但是我们同时要看到，150万农民变成市民以后，他的就业对城市来说也是一个很大的压力。成渝两地是作为一个试验区，这种统筹城乡综合配套改革试验区的话，这种指标应该是一种规划，包括他其中有一项说城乡居民收入比例缩小到2比1，我想成都这种比例可能好一点，但是重庆的话，因为重庆有更多的农村土地，而且重庆农业人口和农村人口整个的收入相对来说，他们城乡的比例是相当大。

　　所以我觉得，10年之后，能否达到这个比例或者超过这个比例，作为这个10年也是一个试验和探索的试验，就这点来应该说，也吻合叫试验区吧，应该是一个探索过程。

　　张明：我觉得土地的供应量，他不一定想象的那么乐观。第一个有什问题，宅基地是一个集体所有制的土地，他不是农民，也是国有。他的转化和我们拿地的性质不一样，这块有一个限制的过程。那么150万农民变成市民，而这个市民，可能和我们现在看到的市民是不大一样的市民，他们身份证和户口本上把农民改为居民，在当地的乡镇或者居住区有一套楼房，他有这么一套集中居住的楼房，他们的身份变成市民，他的职业就是中低，也就是当农业的产业工人，就是我们说的第三产业的工人，他最终就是借助一个城乡改革试验区，他最大的城乡统筹，我们可以去看广东和天津模式，他们在农村里面，他的土地宅基地里有一部分叫农业用地，是拿来和其他产业是进行股份制的融合。就是农民以土地来入股，比如我们做一个工厂，农民来入股，占多少比例，完了我公司有利润的话给大家分成。所以农民变成公司的股东，这个模式也是成都目前正在探索的模式。

　　周鸿：行，那么可以就成都未来试验区10年，做一个简单的展望。两句话。

　　黄力挥：成都在未来的10年，我是觉得应该是非常美好的。我是期待着。因为把这个试验区建在成都，因为成都前几年城乡统筹在全国来讲是做得非常出色的，从而中央来讲也把这个放在成都，选择成都，成都也得到千载难逢的机遇。我想要抓住这个机遇，如何把这个成都的经济发展得更好。

　　符刚：我觉得两句话对成都的展望，以后的成都应该是人口更多，同时整个城市的，应该说是在西南地区、整个西部地区这种中心城市的形象会更加明显。

　　张明：我觉得它应该是挑战和机遇并存吧，这个成都发展的区域不容否认，他的未来肯定会更加美好，但是如何解决这个区域发展的问题，因为成都的模式没有现成的，就像深圳特区没有一个现成的模式，成都也是同样没有现成的模式。我觉得这个过程有一些坎坷和曲折，但是不会阻碍成都发展的未来的图景。

　　周鸿：从“试验区”出台到到现在我们就陆续开展了焦点关注，还有上周你们参加过的论坛，现在试验区规划也出台了，这个话题终于可以告一个段落，今天非常感谢各位嘉宾的光临。