谢逸枫：国务院“两提”支持首套自住房需求
导语：2013年7月5日，国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，被称为“金十条”。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险，进一步明晰了近期的金融政策。文件中，对个人购房贷款，房地产行业融资等方面都提出了指导性意见。国务院要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，认真执行房待产调控政策，严格防控房地产融资风险。此前，6月19日，李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，被称为“金八条”。其中第四条是助推消费升级。创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。
2013年7月5日星期五，国务院办公厅下发了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。提出要更好地发挥金融对经济结构调整和转型升级的支持作用，推动解决制约经济持续健康发展的结构性问题，真正提高金融服务实体经济的质量和水平，其主要内容包括了以下十条：一、继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量；二、引导、推动重点领域与行业转型和调整；三、整合金融资源支持小微企业发展；四、加大对“三农”领域的信贷支持力度；五、进一步发展消费金融促进消费升级；六、支持企业“走出去”；七、加快发展多层次资本市场；八、进一步发挥保险的保障作用；九、扩大民间资本进入金融业；十、严密防范金融风险。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“从国务院“金八条”与“金十条”文件精神看，两次提出“积极满足”首套房信贷需求，意味着下半年银行跟风上调首套房贷利率的可能性减小，房贷政策下半年有望逐渐恢复正常。一方面是通过住房消费，扩大内需，刺激消费，拉动经济增长。另外一方面是解决部分人住房问题，减少购房成本与还贷压力。“金十条”宏观货币政策的核心是加快资金周转速度，但是高层并没有对银行体系的提出整体“去杠杆化”，甚至对某些不良杠杆仍有宽容。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“国务院“金八条”与“金十条”都传达出下半年一个清晰的调控思路，调控不会因经济放缓转向，货币仍将继续稳健政策，调结构扩消费仍是主流。国务院“两次”都提及支持首套自住房的需求，意味着，楼市对经济的影响仍然无法割除，短期内既无法继续加深对楼市的调控，当然为长远考虑，即使经济下行压力再大亦不会为拉动经济再次放松楼市调控。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“中央政府短期内应该拿出更有针对性和有效的调控政策，作为下一步调控的关键。至于是否放松对房地产企业股权融资的限制，要从是否有利于房地产企业增加供给、是否有利于管控房价预期、是否有利于增加商品房市场供应、是否有利于增加保障房建设供应等多个角度加以权衡。房产调控的最终目的，应该是满足消费者购房需求的同时，创造出一个更健康和更具投资价值的房地产市场。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“不过，国务院在文件中也指出，要严密防范金融风险，其中包括认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。事实上，尽管房地产开发贷款收紧已久，但不少房企通过信托等渠道融资，不仅没有达到限制房地产行业融资渠道的目的，反而增加了金融系统风险。从近期的市场信息来看，有保有压成为规范房地产行业融资的主要监管思路。压是指规范理财产品等影子银行业务，打压房企的非正常融资渠道。保则是对房企的合理融资需求进行疏导。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“按“克强经济学”，中国经济发展存在三大问题，一、产能严重过剩，不走以往简单投资拉动的老路。二、行政管控过多，去杠杆化。即“紧：就是不防水、盘：盘活现有存量、引：把资金引向实体”。三、金融风险过大，调结构。”
2013年7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。《意见》首先明确，要继续执行稳健的货币政策，统筹兼顾稳增长、调结构、控通胀、防风险，合理保持货币总量。《意见》还鼓励民间资本投资入股金融机构和参与金融机构重组改造。允许发展成熟、经营稳健的村镇银行在最低股比要求内，调整主发起行与其他股东持股比例。尝试由民间资本发起设立自担风险的民营银行、金融租赁公司和消费金融公司等金融机构。
而在严密防范金融风险方面，《意见》强调，要深入排查各类金融风险隐患，适时开展压力测试，动态分析可能存在的风险触点，及时锁定、防控和化解风险，严守不发生系统性区域性金融风险的底线。继续按照总量控制、分类管理、区别对待、逐步化解的原则，防范化解地方政府融资平台贷款等风险。认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。同时，按照理财与信贷业务分离、产品与项目逐一对应、单独建账管理、信息公开透明的原则，规范商业银行理财产品，加强行为监管，严格风险管控。针对这一指导意见，7月7日银监会解读分析指出，《意见》确立的基本思路就是按照稳中求进、稳中有为、稳中提质的要求，继续执行稳健的货币政策。这意味着当前政策“不因经济增速放缓转向宽松，也不因当前一时货币增长较快而转向紧缩。”同时坚持有扶有控、有保有压的原则，着力调整优化金融资源配置，盘活存量资金，用好增量资金，有效推动经济结构调整和转型升级。
钱何来？形势紧迫。7月3日国务院召开常务会议提出，要针对一些方面存在的预算执行不到位、资金层层积淀等情况，以整改为契机，把挤占挪用的钱归位，把“跑冒滴漏”的钱堵住。特别是要进一步盘活存量，把闲置、沉淀的财政资金用好，集中有限的资金用于稳增长、调结构、惠民生的重点领域和关键环节。根据全国人大审议批准的政府预算报告，今年中央财政收入增幅为7%。财政部根据前五个月中央财政收入情况测算，要实现年初预算确定的中央财政收入目标，今年后几个月收入平均增幅需达到13.3%。全国财政收入也不容乐观，前五个月累计同比增长6.6%，低于目标增幅1.4个百分点。
2003年至2012年，全国财政收入连续以两位数增长，平均增速为20.3%，2007年增长高达32.4%，为十年间最高。为平滑财政收入的年度间波动，中央财政于2007年建立了预算稳定调节基金制度。主要做法是将当年部分财政超收收入调入基金，留待以后年度安排使用。若财政预算收入完不成任务，可从预算稳定调节基金调入资金弥补。财政超收是指预算执行结果超过预算安排的财政收入。2007年-2012年，中央公共财政超收分别为4158.9亿元、1095.2亿元、55.7亿元、4428.5亿元、5467.3亿元、255.2亿元。
中央财政超收收入五年累计达1.5万多亿元。但预算稳定调节基金建立后，全球金融危机爆发，政府启动“4万亿”经济刺激计划保增长，除了扩大中央政府债规模和发行地方政府债券，财政超收收入或当年即被追加支出、或安排到来年支出，预算稳定调节基金并未形成积累，不具备逆周期熨平财政收入波动的功能。到上届政府任期结束，基金账户剩余资金微乎其微。据财政部2012年中央财政决算报告，目前中央预算稳定调节基金余额为318.7亿元，仅占过去五年中央超收收入总额的2%。中央财政一旦完不成预算收入，这便是可用以弥补缺口的全部储备资金。
一方面财政收入可能完不成预算目标，另一方面，财政支出压力有增无减。国务院6月29日常务会决定，在过去五年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。国务院强调“要增加财政投入”，今后五年要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入。资金的来源就成为一个棘手的难题。自2009年开始，中国宏观税负已超过35%，已接近发达国家平均水平。中国经济增速从10%左右的高位回调至7%-8%的中速区间，财政收入增幅下降至个位数也将成常态。过去十年，政府收入超经济增长，严重削弱了企业投资和居民消费的能力，抑制了市场创新的活力和经济增长的潜力。以往通过政府收入超经济增长，扩大提升保障民生的范围和水平，用增量财力促进民生。毋庸置疑，这一模式已走到尽头。
在银行间市场利率飙升超过两位数后，央行于6月25日给了市场定性但不定量的多选答案：受贷款增长较快、企业所得税集中清缴、端午节假期现金需求、外汇市场变化、补缴法定准备金等多种因素叠加影响，近期货币市场利率仍出现上升和波动。按国库管理制度，各级财政在央行国库开设账户，企业缴纳税款，资金便从市场流入央行国库，对市场流动性的影响，类似于央行提高存款准备金。按5月末人民币存款余额计算，存款准备金率提高0.5个百分点，可冻结流动性4965.5亿元。据财政部数据，今年5月，全国企业所得税为4588亿元，同比增长6%。按照中国政府会计制度，政府收支是收付实现制，5月企业所得税收入，包含预缴当月和汇算清缴上年的所得税。因此，今年5月预缴和清缴的企业所得税总额即为4588亿元。和过去两年相比，今年5月企业所得税增幅反而较低。2011年5月，企业所得税3331亿元，同比增长54.2%； 2012年5月，企业所得税4328亿元，同比增长29.9%。
财政部解释称，2011年5月企业所得税高增，主要是汇算清缴收入较多；2012年5月所得税增幅较高，主要是银行业上年利润较高，汇算清缴企业所得税同比增加690亿元左右，占当月企业所得税增加额的约七成；今年5月，银行业企业所得税同比增长12%，工业企业所得税同比下降9.6%。由此可见，近两年汇算清缴企业所得税对5月、6月市场流动性带来影响，主要是因为银行业利润高增长、相应汇算清缴的企业所得税增幅也高。5月、6月企业所得税汇算清缴具有收紧流动性的效应，其最终影响取决于政府资金进出央行国库的差额，表现在政府在央行存款的增减。政府在央行国库的存款余额增加，便收缩市场流动性，反之释放流动性。今年企业所得税在前几年高增长的基础上，增幅虽然减缓，但绝对数量超过往年。
央行资产负债表显示，今年5月末，政府在央行国库的存款余额高达3.23万亿元，比1月末增加8372亿元，存款增加主要集中在4月和5月。自2000年至今，每年5月末政府在央行国库的存款余额均大幅上升。原因是财政收入超过支出，不仅收缩市场流动性，短期内对经济增长也产生紧缩效应。今年前五个月，政府存款余额的增加额为2000年央行公布月度数据以来最高，直接收缩的市场流动性，相当于上调存款准备金率近1.68个百分点。而历年来积累的3.23万亿元政府存款，相当于6个百分点存款准备金率冻结的资金。今年6月19日，国务院常务会提出“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量”。但现实的困境是，金融机构大量表内、表外资金，套牢于地方政府融资平台、产能过剩行业以及所谓战略性新兴产业，不但难以盘活存量，金融机构还不得不投入增量资金维系企业经营。房地产业风险在积聚，但房地产业既往的高回报业绩，依然是理财、信托资金的重要投向。
本届政府上台后，已取消和下放超过百项行政审批事项，在简政放权的同时，着手“盘活”多年累积沉淀在央行国库的财政资金，开始触动政府部门既得利益，重新分配闲置的财政资源。今年5月末，中央和地方政府在央行国库的存款余额达3.23万亿元。政府月度收支并不同步，一般前半年收入超过支出，后半年支出超过收入，政府在央行国库账户保持一定余额。因政府财政年度收支保持平衡，在央行国库沉淀如此巨额存款并不正常。2000年，政府在央行国库的月均存款余额为2624亿元，此后每年以超过1000亿元的速度上升，到2006年升至1.24万亿元，2008年超过2.51万亿元。2012年政府在央行国库的月均存款余额是2000年的10.6倍。政府的收入就是企业和个人缴纳的税费和基金，来源于最具竞争力和活力的市场主体，政府将最有效率的资金收上来，常年沉淀在央行国库，既没有及时增进国民福利，又严重抑制了市场运转的效率。
政府存款为何居高不下，财政部解释称是诸多因素综合所致，比如国库单一账户制度、资金拨付进度、项目审批评估等。财政部的解释有一定道理，但避重就轻。从审计署历年预算执行和财政收支审计可以看出，政府存款逐年攀升，根源在于“政府自肥”的预算分配模式。政府部门获得的预算资金，远远超过了实际支出需要，常年积弊未改，导致政府部门在国库的存款逐年攀升。除了应付账款和拨付滞后，政府在央行国库存款余额的大头，是历年沉淀的部门预算资金，“盘活”这部分资金，必将触动部门的既得利益。
此后几个月，中央财政收入若力求完成全年预算目标，须以月均13.3%的速度增长，对纳税人强征税费就不可避免。若如此，中小企业关门歇业和失业增加，经济也将雪上加霜。今年，中央财政收入计划增长3900多亿元，全国财政收入计划增长9420亿元。中央政府若能狠下决心，将国库3万多亿元存量资金“盘活”三分之一，即将1万亿元国库存量资金，用于弥补预算收入缺口。同时，大幅减税以实现“今年财政收入零增长”，此举必将超越当年应对国际金融危机的“4万亿”经济刺激计划，中国经济也会峰回路转、柳暗花明。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布的《银行与家庭金融行为》调查结果显示，我国民间借贷参与率高，有33.5%的家庭参与了民间借贷活动，借贷总额达8.6万亿元。其中用于购房的民间借贷规模最大，达到3.8万亿元。此外，用于农业和工商业的民间家庭借贷达3万亿。还有少部分民间借贷用于车辆、教育等。民间借贷总额高达8.6万亿元，说明我国的银行金融服务远远没有跟上家庭的需求，从银行获得贷款的难度大，所以才会有近一半的资金都是通过从民间借贷渠道获得。包括合格境内机构投资者(QDII)基金在内的公募基金中期总规模揭晓。
据统计，上半年尽管多数基金获得正收益，同时新基金密集发行带来规模增加，但各类基金特别是货币基金6月份出现的赎回潮拖累基金总规模大幅缩水，整体减少3434亿元至2.453万亿，缩水比例达12%。基金公司方面，华夏基金以2286亿元的管理规模继续稳坐公募头把交椅，嘉实和易方达基金分别以1480亿元和1276亿元的管理规模列第二和第三名，南方、博时、广发的规模也都超过1000亿元，分列第四到第六名。
据资讯统计显示，截至6月底，债券基金、货币基金和保本基金合计总净值规模为7917亿元，占基金总规模的比例为32.25%，而去年底这三大类低风险基金总规模为10272亿元，占基金总规模的比例达到36.73%，上半年低风险产品市场占比下降4.48个百分点。在国务院最新发布的“金十条”中，引导银行(行情 专区)理财产品对接实体项目，这也成为银监会下一步的工作重点。银监会主席助理杨家才也在国务院新闻办举行的政策吹风会上表示，银监会还要规范理财产品，让理财产品对接实体企业和项目产品。若引导到位，将有数万亿理财产品资金可输血实体经济。
“李克强总理多次提出要‘盘活存量、用好增量’，其中重要一项就是要让理财产品资金投入到实体经济，而不是在金融系统内自循环、空转。究竟有多少理财产品投入实体经济？日前，银监会主席尚福林透露，截至一季度末，理财资金账面余额8.2万亿元，70%以上投入了实体经济。如此计算，有5.74万亿元的理财资金都投入实体经济。70%的理财资金进入实体经济，其中应该包括了流入房地产领域的资金，很多理财产品投向并不明确。如果剔除房地产，真正投向实体经济的理财资金并不多。由于不少理财产品的投向无处可查，所以除了监管层外，其余机构很难计算出究竟有多少资金真正流入实体。
2013年6月27日，受到房地产再融资及并购重组将开闸传闻的影响，深沪两市房地产股全线大幅上扬。虽然证监会随后澄清政策未变，但一方面是资本市场对调控放松的预期，另一方面则是百姓对房价下降的期待。弥合资本市场与现实生活背离，或者需要更精准有效的调控政策。证监会对于房地产企业再融资及并购重组进行限制，是增加房地产企业财务压力的一种手段。这种限制的政策依据，来自国务院于2010年4月份发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
通过分析不难发现，《通知》中限制违规房地产企业上市、再融资的主要目的是打击囤积土地和炒地行为。并以此为基础，通过施加财务压力，迫使房企加快商品房上市速度，通过对供给侧的管理防止出现供不应求局面。根据Wind的统计，2009年至2012年，A股上市房企的资产负债率由65.7%上升到73.6%；财务费用占营业收入的比例由1.55%上升到2.11%。同时，上市房企的净利润增速明显下滑。在一定程度上，监管层对于房地产企业再融资及并购重组进行限制确实给上市房企带来了相当的财务压力。但是，数据同时显示，这4年中，A股上市房企总资产周转率、存货周转率逐年下降，同时，存货占总资产的比例也基本呈现逐年增加的趋势。这表明房地产企业并没有如预期中的加快开发速度、提升周转效率。相反，房地产企业选择了降低开发速度、减少土地储备的方法来度过资金寒冬。
更为重要的是，对房地产融资需求的长期限制也绝非没有成本。2011年开始的房企进军矿业的大潮就是一个例子，国内黄金等矿产资源泡沫的吹大与房地产市场的调控绝非没有关联。同样的问题也出现在需求侧的管控上。通过限购、限贷和预期管理，2012年全国住宅类商品房销售面积同比仅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速较调控前明显下降。但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中国百城住宅价格指数有所回落外，其他时间基本呈逐步上升态势。同时，上市房企从2009年至2012年毛利率水平基本保持稳定，未受房地产调控影响。显然，房地产企业没有对需求的下降做出价格上的让步。