谢逸枫：18座城市房价超涨10%面临问责
京沪广深楼市房价全线涨超20% 调控目标完成无望
财经专栏 文/谢逸枫
2013年已近尾声，今年房价控制目标的“大考”也进入倒计时，然而，从国家统计局等机构发布的数据来看，一线城市房价上涨的势头仍在继续，回顾前三季，北上广深四个一线城市的房价同比涨幅均在年初设定的控制目标之上。国家统计局网2013年11月18日发布10月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)的价格一项，仅温州一个城市同比去年同月下降，而上涨的城市仍有69个，延续此前几个月的趋势。 数据显示，10月份70个大中城市新疆商品住宅的价格，仅有温州继续保持同比下降的态势，降幅为1.5%，连续数月成为唯一同比下跌的城市。而从涨幅榜上看，京沪广深四大一线城市的同比涨幅则全部超过20%，占据10月份涨幅榜前四名。其中上海则以21.4%的同比涨幅高居榜首，上个月据涨幅榜首的北京，10月份的同比涨幅为21.2%，位列第二名。而第三名与第四名则分别为广州的20.7%和深圳的20.6%。即使“金九银十”楼市供应大量增加与打压不合理的住房需求，一定程度抑制了房价环比涨幅，但后市房价上涨不可避免。
广深今年无法完成‘房价控制目标’已成定局，从目前的国家统计局与民间机构数据来看，广州按照严格的统计口径来计算，要想实现全年房价控制目标的压力比较大。如在统计口径与数据上“做文章”，完成房价控制目标还是有很大的操作空间的。即使有出现所谓的“完成任务”，也改变不了房价上涨的现实。由于最终的数据并不能代表真实的房价涨跌情况，只是粉饰表面“数据”而已，房价实际上还是在上涨，而涨幅超过20%，甚至达到30%。毫无疑问靠“数据”根本无法掩盖房价“超标”与暴涨的事实。广州要完成“房价控制目标”其实不难，因为控制的办法很当。一是可以把限价房统计在内，拉平涨幅。二是甚至把增城市与从化市的两市成交价格统计进广州市十区，拉平均价。三是剔除高价的高端别墅与豪宅及公寓房源，只计普通住房，均价自然跌。四是因未规定按照国家统计局还是广州市房管局的数据作为判断控制房价的参考根据，另外是对比的时间上因无具体规定，操作手法空间大。因此，市场上的统计数据都不能准确反映广州房价真实情况，由于限签、限价，采用双合同，导致网签数据失真，无法成为涨跌的可靠数据
房价控制目标是否完成，主要是地方政府的事情，对于购房者来说毫无实际意义，不会改变房价上涨的事实。今年以来各地频出的地王和刚需买家的大量入市及市场流动性过剩、供不应求是楼价上涨的主因。特别是房价上涨的预期和货币贬值的预期，让市场陷入恐慌性买房的心理预期。按其年初价格控制目标与10月统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共18个城市房价涨幅超过10%，均已“超标”，房价面临失控风险，面临控房价“大考”的检验。其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京21.2%、上海21.4%、广州20.7%、深圳20.6%。二线城市厦门16.9%、南京15.3%、郑州12.5%、沈阳13.3%、福州12.8%、太原12.5%、杭州11.0%、长沙11.8%、武汉11.3%、哈尔滨10.1%、南昌10.1%。三线城市徐州10.6%、桂林10.1%、岳阳10.8%。毫无疑问，说明房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价上涨过快城市的控制目标任务今年基本难完成。
目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。主要是一、二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市。一方面是住房刚性、改善型需求都很大，市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。另外一方面是一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。如果按其上半年全国一线城市的房价走势，今年四个一线城市“房价调控目标”不可能实现。除非一线城市地方政府采取“人为因素”完成，或者是数据上“做手脚”，否则地方政府无法完成“今年调控目标”的任务。从统计口径与数据来源及统计方式看，国家统计局的数据比广州房管局的数据靠谱，更能反映出广州楼市房价走势。两份报告都显示出上涨，说明广州房价上涨趋势不变。显然国家统计局的同比涨幅比广州的同比涨幅更大，主要是广州采取了“限售、限价、限签与双合同”等多种行政措施“摁住”的效果。毫无疑问，广州中心区域与南沙房价下降是“假摔”，所谓人为制造的“结构性下降”，不具有参考价值与市场意义。
一线城市房价水涨船高的凶猛上涨，实非好事情。暗示“限字”的调控政策2014年不会全面退出，不排除正式拉响下半年一线城市调控加码序幕。调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，房价调控陷入“骑虎难下”之势，越调越涨，不调涨上天，则全面失控。10月一线城市房价加速上涨，主要原因有七个方面，一是一线城市高端资源集中，新增人口庞大，导致市场刚需非常旺盛。二是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价疯狂上涨，加上品牌房企重回一线城市抢夺土地，推高房价上涨预期。三是一线城市土地供应与市场供应非常紧张，供求不平衡。四是一线城市购买力超强，经济发展迅猛，为房价上涨支撑。五是一线城市房企普遍不缺钱，具有房价上涨的动力。六是一线城市地方政府需要大量的资金投资建设城市，调控执行力度不断减弱，影响调控房价效果。七是“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。毫无疑问，只要未改变供求关系与控制货币及地价持续上涨、市场需求不断增加，一线城市房价将继续上涨。
若第四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，一二线城市楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。目前三中全会已过，中央房地产调控“按兵不动”。一线城市、部分二线、三线城市房价“失控”与地王爆发至蔓延、房价、地价互助式持续上涨的现象将成为住建部、国土部、央行关注的城市。恐房价上涨城市蔓延与超标的城市增加及稳定楼市、房价预期的需要。地方政府不排除出台新的调整土地供应与地价及增加保障房供应等收紧首套房贷的措施。一是增加保障房土地供应的配制方案。二是控制地价上涨过快，设置上线。三是收紧首套房优惠政策。四是个别城市实施二套房首付上调。五是增加普通住宅用地与普通住房供应。六是重新释放调控不放松的信号，强调继续执行限购、限贷等政策。
从70个大中城市住宅销售价格变动情况的特征看，一是10月10月份房价环比涨幅有所收窄。从总体上看，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。分城市看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比9月份均有所收窄。4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅比9月份也有不同程度的收窄。从环比最高涨幅比较看，70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格环比最高涨幅为1.3%，比9月份的环比最高涨幅收窄0.6个百分点。?10月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面，由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季，力推新项目，市场供应量增加，一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面，一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件，房价环比涨幅受到了抑制。
二是70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨与去年同月对比基数相对较低有一定关系。初步测算，去年10月份70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。另外，城市之间房价变动仍是差异较大，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。另外，判断房价长期变动趋势还要参考定基指数的变化。北京、上海、广州、深圳等一线城市尽管今年近几个月新建商品住宅价格当年同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7-8%左右。据新建商品住宅价格变动情况显示，与上月相比，10月份70个大中城市中，价格上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.1%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。从城市来看，一线城市同比上涨幅度在20%以上，此外，部分二线城市表现也比较突出，如南京、厦门、福州等城市同比涨幅在10%以上。尽管10月份房价同比涨幅仍居高不下，但环比涨幅有所收窄。从总体上看，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。而4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.5个百分点。当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨是趋势，尽管部分城市有“阶段性”的收紧的调控政策，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情。建议购房者早买房。
10月，一二三线城市新建商品住宅价格环比均收窄，其中一线城市收窄显著。主要是“金九银十”市场供应量增加，一定程度上缓解房价上涨压力。同时，四季度已成为各地完成全年房价控制目标的关键时期，部分城市陆续出台强化调控政策，尤以一线城市最为积极主动。今年3月是本轮房地产调控周期房价最高峰值，4月环比房价涨幅一直回落到7月，8月触底逆转后，9月-10月又回落。而房价同比涨幅继续上涨扩大，估计到第四季度会呈现涨幅放缓，2014年一季度才会见顶。总体而言，后市房价走势，下半年楼市好于去年同期，房价一条线上震荡上行。房价环比涨幅逆转收窄，涨势扩大，后市房价上涨不可避免。目前房地产调控陷入尴尬局面，经济稳增长与地方债务的压力，导致地方政府疯狂卖地，房企回流一线城市，土地供应紧缺，市场不断爆发出地王，地价凶猛上涨。因国内宏观经济数据与地方债务不断恶化，房地产调控加码已经不存在，地方政府政策执行力度转变成“有保有压”。
4月-10月一二线城市的土地市场掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明地价推高房价上涨的动力非常足，而土地供应负增长与新增供应下降及市场需求旺盛，后市房价上涨压力大。中央房地产调控“稳”基调的“有保有压”背景下，地方政府调控微调不断分化，多个城市都出现微调楼市政策的情况。不同的城市“因房价而异”，调控的方向也出现转向。温州、芜湖是供大于求与市场低迷的城市，因销售状况不佳导致库存积压与财政收入下降，偏向于政策松动。郑州、南京、北京、上海、深圳、广州属于全国房价上涨较快的城市，倾向于政策收紧。毫无疑问，调控加码不会“一刀切”，而差别化的具有针对性调控。房价上涨过快的城市围绕“限购（增加限购条件的难度）、限贷（部分银行房贷收紧）、限价（扩大区域）、限网签（限网签城市增加）、限售（限售城市增加）政策为主，完成今年价格控制目标。供大于求与楼市萧条的城市则围绕“支持与鼓励自住首套住房的合理需求”政策为铺，稳定楼市预期。