日前广州市规划局在网站发出公告，要求位于环市东路的合银广场立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。因为在所有的规划行政许可中，该项目都是商业、办公，不涉及住宅、公寓等功能。位于环市东路花园酒店旁的合银广场早在1998年就已经动工，但十余年来几度伴随着开发商的起起落落而浮浮沉沉、建建停停，被称为“广州第二大烂尾楼”。直到2009年底，该项目才正式复工，并更名为正佳东方国际广场。

合银广场“被整改”的结果到底如何现在还难以预料，而广州规划局两天后就将该整改令从网站上撤下了。虽然，结果如何现在无法预料，但由此而引发了社会的高度关注和人们的争论与思考。尤其是借助“酒店式公寓”这一方式来盘活的地块和烂尾楼模式今后还能否继续使用？如果这种所谓“商改住”的方式不能再用，对于那些尚未盘活的阑尾项目或地块，今后还有何灵丹妙药可以令其起死回生呢？

              对广州近年来盘活烂尾楼情况的回顾

广州市政府2003年初就制定了《关于尽快制定整治"烂尾楼"办法的议案》并经过人大审议实施。该议案提出要按照"一楼一策"的处理办法，采取切实有效的措施，加快推进整治"烂尾楼"的各项工作；积极、妥善地解决"烂尾楼"有关问题，依法保护各方面的利益，特别是被拆迁人的利益；盘活开发建设资源，搞好城市建设与管理。时至今日，当年备案在册的烂尾地和烂尾楼现在已经绝大多数都被盘活。

数据显示，广州市在册的烂尾地块为141宗，在册的烂尾楼盘有57宗，目前，前者有120宗已得到解决，后者也解决了53宗，超过九成。仅去年就有多个住宅烂尾楼被盘活，如白云区沙太路的芒果公寓、越秀区烂尾多年的麓景台变身麓湖御景、越秀楼盘幸福立方，还有万科的天河御品、保利的中环国际公寓等。

前几年盘活的楼盘就更多了，例如有第一烂尾楼之称的中诚广场被盘活，变身广州中石油大厦；烂尾多年的京光广场被盘活，变身为大型商业广场万菱汇。还有新中国大厦、达镖国际中心、高雅湾、东方文德广场等都是近几年盘活的烂尾项目。

                 盘活烂尾楼的条件和方式

    为何这么多烂尾地和烂尾楼在这几年都被盘活了呢？主要有几个方面原因：

一是政府大力支持。如果没有政府各部门的支持和配合，要盘活烂尾楼谈何容易，特别是“一楼一策”的政策就是盘活烂尾楼最好的策略。因为烂尾楼大多债权债务关系复杂，有些开发商破产走佬，有些资不抵债被银行收走，有些被法院查封，要解决这一系列问题和矛盾是很困难的。

二是要有一定的条件。如果经济环境和市场环境不好，就是再有本事也很难盘活烂尾楼。因为许多烂尾楼已经积压和沉淀了大量的投资，如果没有良好的投资回报和收益，是没有资金敢于介入的，搞不好很容易导致二次烂尾。

三是要有适当的运作方式。广州的烂尾楼和烂尾地盘活的方式也是多种多样的，因地制宜、灵活多变，有的是通过拍卖的形式，有些是通过协议合作，有些是股权收购，甚至还有业主自救的形式。
　　总之，就是要具有“天时、地利、人和”这三大条件。其中广州市政府和各部门是功不可没的，而敢于摘禁果和吃螃蟹的企业也是劳苦功高的。像保利地产就盘活了多个烂尾项目，如地处天河东的丰兴广场、越秀区的保利麓苑、环市路的保利中环广场等等。

            公寓是盘活商业类烂尾项目的法宝

通过以上分析，我们还可以发现一个情况，就是许多商业地产项目的盘活，主要是得益于规划的调整和改变，而且主要就是在商业地产项目中引入部分公寓类产品。像保利中环广场、万菱汇、正佳广场，这几个大型项目都引入了公寓类产品；有些新建项目，也是因为引入公寓类产品而可以加快资金的回笼，如大连万达广场和珠江新城的许多酒店或写字楼项目。

为何近几年公寓类产品发展得如此迅速？主要是这一产品介乎于住宅和商用物业之间，是市场颇受欢迎的投资类物业。一般而言，如果是住宅用地建的公寓其属性还应归于住宅；而商业用地建的公寓则应归属于商业物业，无论是使用年限还是物业管理都要按商业地产的标准来执行。

现在许多人将这种现象称之为“商改住”，其实有些名不副实。因为这些酒店类或写字楼类项目虽然变身为“酒店式公寓”或“国际商务公寓”，但其物业性质还是属于商业地产。而且，2007年5月修订的国家办公建筑设计规范中，是许可将办公建筑设计成公寓式办公室和酒店式办公室的，也允许间隔带燃气的厨房和厕所。可能，这才是近几年“酒店式公寓”得以大行其道的主要原因。

            应该对公寓类产品进行专门的规范

这次合银广场发生的事件或风波虽然还未水落石出，但多少是因为对公寓类产品界定不清而引起的。据说，如果该项目不用“酒店式公寓”做宣传，而用“酒店式写字楼”或“公寓式写字楼”来宣传，就可能不会引发风波而被整改。

其实，五星级酒店附带公寓或甲级写字楼附带公寓的先例广州早已有之，像广东国际大酒店（即63层）和中信广场，但都是以附楼的形式兴建的，而且还带有独立产权。现在，许多项目都是直接将酒店用地或写字楼用地部分或全部改为公寓类产品，这样做似乎也并没有被整改和叫停。现在合银广场用同样的方式来盘活烂尾楼反倒被发文责令整改，似乎更加令人对公寓类产品的属性和规定感到疑惑。北京建委甚至去年还发出禁止擅自“商改住”的通知，更加重了人们的疑虑和困惑。

通过合银广场的事件也反映出，在规划和市场中间存在一定的矛盾。当规划与市场出现矛盾时，如何根据规划程序和规范来申报修改原来的规划要求和规划设计，这是应该要加研究和解决的问题。而且，对于公寓类产品，尤其是商业性质的公寓类产品更应该要是制定专门的设计规范和标准，而不应放在办公建筑或酒店建筑的设计规范中来界定和规范。

这样公寓类产品才能够名正言顺地登堂入室，而不必再靠打擦边球或潜规则才能混迹于江湖；而公寓类产品也能在盘活烂尾项目和大型商业综合体方面发挥更大的作用。

（房地产导刊专稿）

                             2011年2月20日