高房价与保障房是2011年两会的孪生热点。

    而有全国人大代表谈到，建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。

    其实，以前有关人士对于取消商品房预售制度已经有了呼吁，就在2010年，媒体盛传南宁将率先试点取消商品房预售制度，一石激起千层浪。

    几年前，在“两会”期间，民革中央就曾向政协会议提交的集体提案内容，建议全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。这份提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

    我们江苏，在前些年的有关房地产调控的细则中，也明确提出，有条件的地方，可以在适当的时候推行现房销售制度，逐渐取消商品房预售制度。

    我觉得，商品房预售制度是否应该被取消、何时取消，已经不是新话题了，有的地方已经在透露这方面的信号。我看，关键要先从国务院或住建部修改完善一直在执行的商品房预售许可制度，可以先搞个试行办法，先试点，然后全国推广。

    诚然，我国目前实行的是期房销售制度。

　　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

    然而，随着中国楼市的蓬勃发展，10几年前的商品房预售制度的确起了历史性的重要作用，但是，也蕴藏着不少风险：

    首先是，交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。

    其次是，销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

    再次是，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

　　最后是，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

    我也冒昧的建议，趁着“新国八条”和“两会”的契机，正好逐渐终结商品房预售的时代，何如？！