“房价控制目标”考倒地方政府

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

憋了2个多月，第一季度仅剩两天了。各地政府不得不按照“国八条”的规定，出台本地区年度新建住房价格控制目标。

由于“国八条”中，明确“新建住房价格控制目标”要结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。于是，各地政府纷纷推出“挂钩”指标，大多定在10%左右。姗姗来迟的“广州指标”也不例外。

这个“年度新建住房价格控制目标”，象是管理层给地方政府出的一道考试题。从结果看，得分不多；从答案看，失分很多。

1、2011年又将是一个涨价年，这是大众从中读到的预期。客观看，新建住房房价年涨10-15%，应该属于合理的范围。但原来“国八条”的初衷，是“定目标降预期”。现在变成“定目标升预期”，无论如何，不是个好的结果。

2、结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”的“新建住房价格控制目标”，让地方政府轻松过了关。因为“新建住房”，包括了限价房和经济适用房。2010年，全国各地的保障房建设量都非常有限，很多城市里占住房供应量的比例不到5%。2011年，全国新开工保障房1000万套。北京10万套，上海20万套，广东31万套。以上海为例，20万套开工，今年竣工的就将超过8万套。住房供应结构改变了，地方政府当然高枕无忧了。

值得关注的是，这个“考核目标”很有可能促使地方政府把保障房当成“储备粮”，随时拿到市场去卖。事实上，建设保障房，应该更多鼓励建设公租房和廉租房，经济适用房等“可售”品种应该少建，这已是大众共识。

3、在2011年，“新建住房价格控制目标”固然重要，事实上，有了“目标”后，地方政府如何落实的措施，才更关键、更重要。

从政府的举动来看，未来一段时间采取的主要行动是：

——更大力度建设保障房。保障房和商品房建设量短期内将达到1：1。计划与市场走回到原点，地方政府还要继续作出痛苦的选择。

——限购政策在短期内，绝对不会放松。至少2011年，在“新建住房价格控制目标”的背景下，限购一定会持续。限购让广州20%的家庭（尤其是高收入家庭）失去购买资格。限购若持续，房价上涨的动力必然下降。

——在土地供应方面作出策略性的调整。

——在楼价出现异动时，行政干预措施会非常及时有力。

4、广州楼市需要中长期持续发展的目标，应该避免短期行为。

——“年度新建住房价格控制目标”是个带有浓烈计划色彩的短期目标。广州楼价目前处在合理范围，没有必要为了实现这个目标而采取更多的短期行为。

——广州未来10年可安排的建设用地有限，土地资源非常紧张。应深入研究制定保障房计划。保障房建设出来，出现空置，那才是最大的资源浪费。广州不是上海，也不是北京。如果也象京沪两地那样建保障房，广州的土地资源和建设资金都将难以为继。

——住房建设关乎千家万户的利益。我们生活在这个城市，关注的不只是今天，还有明天。广州的老百姓，既关心2011年的房价，更关注未来的房价。

地方政府的难题，不在于2011年的“年度新建住房价格控制目标”如何确定，如何落实。地方政府的难题，在于如何给房地产业一个可持续发展的未来。