10%的楼价涨幅，将成为大众预期

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

根据“国八条”的规定，地方政府应在一季度末确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向公众公布。

 

今天已经是3月28日了，北京、上海、广州等城市仍然沉默。可见，这个“目标”多么难定。

 

已经公布“目标”的39个城市，基本上按照“国八条”，结合了“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，大多在8-13%之间，10%成为“中位线”。有媒体质疑，“楼价控制目标"成为“涨价目标”。

 

在这样的背景下，北京、上海、广州就难办了。

 

事实上，所谓的中国房价高，是指北京、上海、深圳等中心城市的房价高，超过了一般居民的购房支付能力。

 

地方政府一方面对房地产依赖程度高，“土地财政”占地方财政收入的半壁江山。调控市场但不管死市场，是地方政府的共识。

 

中央政府明确地方承担楼价调控的责任，让其“自己定目标”，这无疑给地方政府制造了一道难题。

 

严格地说，“本地区年度新建住房价格控制目标”并不具备可比性。2011年的“新建住房价格”与2010年的“新建住房价格”本身并不具可比性，无论是产品结构、区域分布还是开发档次、成本构成，都是有很大的差别。

 

笼统用一个“均价”来控制，并不严谨，也不科学。

 

北京、上海、广州等城市，因为房地产开发时间长，市场较成熟，中心区物业特别昂贵。每年产品的差异性也极大。

 

从土地成本看，每年“新建住房”的地价都要平均上升30%以上。让地方政府定一个“楼价控制目标”，到最终，极可能演变为一场谁都负责不起，最终也将不了了之的“考核”。

 

所以，我要说，无论是定10%，12%，还是8%，事实上都缺乏依据。这些指标，无非是“应时之作”，“应事之作”罢了。大家也不需太过认真。

 

然而，“国八条”轰隆隆推出的“新建住房价格控制目标”，却将改变大众对楼市的预期。

 

如果10%的涨幅，成为大众的预期。那么2011年的楼市将有很大的机会企稳。楼市销售量将在第二季度有所回升。

 

如果2011年楼价还将上升10%，谁还会“卖房”？买房都是对的，卖房都是错的。

 

管理层始料不及的是，原本想定一个“住房价格控制目标”，把房价预期调下去。没料到搞三个“结合”，结合出一个年度涨10%的中国房价上涨预期。

 

很多事情就是这样，你猜中了开头，你猜不中结局。