近日，参加一个地产人士的私人聚会，主人请我从政策层面谈谈对“两会”后房地产业的看法，我说，中央政府的房地产政策有“大跃进”的味道，令人担心的是，地方政府管不好房价，保障房也没建好。

商品房的房价是地方政府不想管、即使想管也管不好的事。决定房价涨跌的是供求关系，供求关系却与中国的某些特定国情关系密切，而这些国情几乎都是地方政府无法控制的。

政府管不了中国人购房的热情。中国人对拥有住房的观念比较强烈，尽管中国的城市化推进如火如荼，但毕竟脱胎与几千年历史的农业大国，农本思想根深蒂固。反映到老百姓的意识形态，老一辈讲“家馨世泽”，知识分子强调“安身立命”，实在的人不忘“求田问舍”，即使年轻一代津津乐道的“我的地盘我做主”，无不与拥有自己的空间和住房有关，政府虽然手中掌握着舆论的喉舌，却无法改变中国人对房产的拥有心理。正是这种心理，有钱的时候变成买家的“豪气”，没钱的时候往往成为批评的“怨气”。

影响改善型需求的一个重要因素是利率。中国一直维持比通胀低得多的利率，如果提高利率，以15年贷款为例，利率每提高1个百分点，所还的贷款就会增加大约23%。银行已经取消了7折的贷款优惠，并进行了3次加息，如果再加息3次，购房者的贷款成本将增加4倍有多，如果利率继续加到与通胀水平持平，购房者将很难预估未来的房价是否能跑赢利率增加所带来的成本的上升，即使政府不限购，人们也不会贸然购买第二套住房。利率是调节需求的重要因素，然而，利率调控的决定权，也不在地方政府手里。

国内主要城市的土地供应状况与香港不同，香港其实还有80%的土地可以源源不断地供给楼市，香港的高地价完全是政府惜售所至。而大陆沿海地区的大中城市，却普遍面临无地可用的局面。中国的城市发展不平衡，沿海城市的城市化和工业化的进程均比内地城市快，流动人口也比内地城市多，沿海城市与内地城市相比，对于建设用地而言，一边是有钱没地卖，一边是有地没钱买，对于农业用地而言，一边是有人没地耕，一边是有地没人耕。如果这种用地指标分配得合理一些，或者不同的省市可以自由交易用地指标，则可以缓解沿海城市建设用地紧张的问题，从而扩大供给，平抑房价，但地方政府没有这种自主权。

对于大部分投资房地产的个人而言，首要目的是化解通胀，让自己辛辛苦苦得来的财富保值升值。中国的通胀大部分时候与央行过多发行货币有关，这也是地方政府无法控制的。

通过这些分析，我们可以清楚地看到，想管住房价，地方政府其实能做的事情不多。平心而论，高房价的最大受益者是地方政府，要他自己割自己身上的肉，的确不容易做到，除非他身上流的完全是“道德的血液”。寄希望于地方政府能够做好一件能力之外、意愿之外的事，是否一厢情愿呢？

今年保障房的数量将首次超过商品房的数量，地方政府虽然都有建设保障房的经历，那都是小打小闹的事情，却没有大规模建设保障房的经验，一下子要承担大于同期商品房数量的建设任务，没作充分准备、没有专门部门、缺乏专业人才的地方政府能否马上胜任？确实是一个未知数，更何况资金普遍不到位。如果把保障房建成“烂尾楼”、“豆渣楼”，就把好事办成坏事了。

令人放心不下的是，地方政府虽然都领了“军令状”，但是，仅就做好保障房一事，足以让地方政府即使全力以赴也唯恐不足，何况再加一件力所难及的管好房价之事。