近日各地楼市调控政策备受关注，大家争论的焦点都集中在以户籍区分的限购上。其实，这一轮楼市调控政策更本质的目的是控制由房地产交易引起的放贷规模，避免流动性进一步放大。一方面限制外地人购房和本地人的第三套房购买来控制购房需求，使市场降温，成交减少，可降低银行的房贷总量；另一方面提高首付比例，降低杠杆率，也可缩减贷款量。这些努力都是为了避免更多货币从银行体系放出，增加当前市场货币流动性。

　　当前通胀形势无疑非常严峻，房地产从来都是通胀的急先锋，也会成为治理通胀首当其冲的祭旗对象。弗里德曼的货币主义著名论断是：通胀无论何时何地都是货币现象。中国的商品生产总水平没下降，而价格全面上涨，只能说是货币供应总量过大的原因。货币供应总量由两个因素决定，一是基础货币供应量，二是货币乘数，两者乘积就是货币供应总量。

　　央行行长周小川近日提出：抗通胀要运用所有政策工具。抗通胀其实就是要减少货币供应，无非是从减少基础货币供应和降低货币乘数两个角度来考虑。分析政府近期采取的抗通胀政策，比如提高银行存款准备金率、加息、限购，都是在降低货币乘数，其实这些手段在2004 2007年的那一轮通胀中也频繁使用，光2007年就有过六次加息，但对市场过热的抑制作用并不明显，甚至出现利率和存款准备金率越调高、市场越过热的情况。

　　越调控越过热的情况表明，光是运用影响货币乘数的政策工具不能完全起到降低货币总量的作用。不能有效减少基础货币的供应，才是问题的根源。我国基础货币一直处于被动增发状态，因为我国采取的是强制结售汇制度，企业进口所得外汇必须在外汇交易中心卖出，进口所需外汇也需在外汇交易中心买入。央行在其中采取高价买入美金的方式来给人民币汇率定价，同时按汇率发行同等价值人民币给卖出美金一方，由此形成基础货币的一种供应方式，即外汇占款。

　　贸易量较小或者贸易顺差较小时，外汇占款对货币供应影响不大。但由于人民币被低估，这些年贸易总量的快速增加，贸易顺差越来越大，加上国外一定的热钱涌入，总的外汇储备增加较多。到2008年，当年外汇占款与实际基础货币投放量的比例达到了125%，2009年也不低于此水平。说明央行即使采取了一定的对冲操作，市场供应的基础货币仍然过多。

　　要减少基础货币供应，就要提高汇率，这样会增加进口，也可能会带来一定量的出口减少和部分企业生存压力，从2005 2008年那一轮的汇率上升周期来看，其实汇率上调的负面影响有限，同期我国出口量大增。如果提高汇率，进出口贸易会相对均衡，外汇占款减少，基础货币发放的被动性就会大大降低，宏观调控就会相对容易见效。

　　由于担心冲击出口和引起企业倒闭，我们一直在汇率机制上保持相对的僵硬立场，结果是不得不过量发放货币，引起国内通胀。通胀之下，所有成本上涨，最后出口企业的成本提高，以人民币标价的出口价格被动上调。对于国外买家来说，这效果和调高汇率是一样的，就是支付的美金要增加了。

　　这就出现一个吊诡的结果，调节汇率，出口企业消化汇率带来的出口压力，有历史经验证明难度不大。不调汇率，被动发行货币，引起通胀，除了带来出口企业成本提高，更带来了全社会的资源错配和人民生活压力的剧增。

　　当前要实现降低通胀目标也好，还是实现此大目标之下的调控房地产市场的小目标也好，都不能单纯运用各种降低货币乘数的政策工具，还需要双管齐下，兼顾调整汇率形成机制和货币发行机制，避免货币被动过量发行，才能最终实现以上政策目标