最近，社会各界对改革不动产税制（或开征物业税。下同）可能产生的影响高度关注。笔者认为，改革不动产税制对广大百姓影响不大。

　　改革的方式是合并、规范而不是新增税种

　　我国现行的财产税虽然税种不多，征税范围小，收入少，但由于实行内外两套税制：对内征收房产税，对外征收城市房地产税，造成税制复杂，外行看不懂，内行讲不清；税收负担不公平，征收成本高。同时，据有关部门调查统计，我国现阶段涉及房地产的税种实则不少，有14种之多，另外还有涉及房地产的收费多达80～150项，税费已占到房地产价格的30%～40%。只有规范税费征收，才能促进房地产业的健康发展。因此，改革我国不动产税制，主要是合并税种，规范税费征收，把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费，调整合并为不动产税，这是合并税种，优化税制，而不是增加新的税种，提高税负。

　　不动产税是世界大多数国家普遍开征的税种，只不过在不同国家名称有所不同。如有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“房地产税”，有的称为“物业税”。笔者主张我国改革后的税种称为“不动产税”，因为在我国作为征税对象的不动产主要是房屋和土地，如果称为“财产税”，概念过于宽泛，财产不仅包括房屋和土地，还包括其他动产。而称为“物业税”，一是人们对物业的概念比较生疏，难以理解；二是物业的种类也比较多，房屋、土地只是物业的一部分，概念也不够准确。称为“房地产税”本来比较直观、通俗，也容易为人们所理解，但在我国其含义不准确。大家知道，我国城镇土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，纳税人只有房产没有地产，因而不存在对地产征税。所以，改革后的税种称为“不动产税”比较合适。

　　居民只有一套住房不宜征税

　　虽然到目前为止，如何开征不动产税，有关部门还在调查和论证中，理论界和实际部门有各种不同的见解，但改革的原则已经确定，这就是：简税制、宽税基、低税率。主要的改革措施是合并税种，降低税率，合理确定负担，适当扩大征税范围。笔者建议，把居民家庭超过一套的住房（对居民只有一套住房不征税）列入征税范围。同时，赞成政协委员提出的对开发商空置超过一定时间（比如三年）的土地和房屋征税的主张。这样，一方面使占有财产越多的人交税越多，而占有财产少的人，税负则下降，以平衡税负，缩小贫富差距，缓和社会矛盾。另一方面，对闲置的土地和空置的房屋征税，可以抑制盲目开发，避免资源浪费；对居民超过一套的住房征税，可以提高房产占有者的成本，限制囤积住房的行为，打击“炒楼”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市场。这既减少“炒楼”需求，又增加房屋供给，有利于优化资源配置，促进房地产业发展。

　　税率不宜过高，可规定0.5%～2%的幅度比例税率

　　笔者认为，目前政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，从理论上说，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的收入，是一种土地所有权收入，也可以说是出租40年～70年土地的租金，其实质是一种地租，把土地出让金改为不动产税是不科学的。因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家（政府）对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。有人认为，把土地出让金改为物业税，可以使房价大幅下降。其实，这只是一种数学上的推论，现实中房价的高低还取决于供求关系。开发商不交土地出让金，房价不一定会随之下降，更不一定按比例下降。另外，把土地出让金改为税由业主交纳，必然降低开发商的投资门槛，导致开发商争抢土地，造成土地开发失控和土地资源的浪费。

　　因此，笔者认为，可以把现在对房屋、土地征收的房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及政府对开发商凭借政治权力征收的费如绿化费、防洪费、人防设施费等合并为不动产税。同时，考虑到房屋总是和土地相联系，为方便征收，也可以把城镇土地使用税列入不动产税，一起在保有阶段向业主征收。而土地出让金以及其他合理的收费，仍由开发商、建筑商或其他纳税人交纳。不动产税的税率不宜过高，如以不动产原值或评估值减去20%～30%后的余值为计税依据，现阶段全国可规定0.5%～2%的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。