观点地产今天下午报道：富力底价23.53亿获广州最著名城中村杨箕村地块。摘要如下：

广州杨箕村旧城改造项目因为只有富力地产一位竞买人报价，项目最终被富力地产以底价取得。观点地产新媒体向富力地产集团求证此消息，获得了肯定的回答。

　　据《关于申请审批杨箕村改造规划方案的函》显示，杨箕村改造项目规划总用地面积 114962平方米，总建筑面积648000平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。

　　其中出让地块用地面积为62808平方米，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积、16.0272万平方米的商业金融业及公建配套，挂牌起始价4.7265亿元。

　　另外竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。预计全部改造成本约18.8亿元，开发商拿地的“入门价”要包括挂牌地价和建设村民复建房费用，合共23.5265亿元，折合楼面地价8953元/平方米。

根据出让条件，该地块要求竞买人为广州市注册，具备一级房地产开资质的企业，注册资本8亿元人民币以上；申请人或其关联公司须于杨箕村周边区域(广州市越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。

还规定凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买；同时此次出让不接受联合竞买。竞得人应当于2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工，2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。

点评：有关杨箕村旧城改造项目的出让并没有出现“半路杀出程咬金”的情况，几乎是毫无悬念地被富力低价拿下。我甚至有些期待出现一个意想不到的结果，谜底揭开时不是大家所想的那样，而是意外地被城建拿下。因为，符合条件的应该就只有这两家企业。保利虽然有超过15万的商业办公物业，但主要部分不在越秀区和珠江新城，加上保利也已经取得了琶洲村改造项目。

    我今天就此话题接受了多家媒体采访，话题主要集中在以下几个方面：

一是富力独家底价拿地是否定向拍地。我认为是定向拍地，因为符合条件的房企只有1-2家。而且，如果是富力与杨箕村商谈的改造方案，城建拿下来岂不是要重新来过？当初，琶洲村就是保利与村委会谈的改造协议和方案，因此只好采用定向方式来拍地。不过，我不认同这种定向拍地的做法，我曾指出这种做法公然违背公平公开公正的原则，但现在已经习以为常。其实，如果象东西塔采取招投标的方式，甚至于象林和村采取协议转让的方式，结果是一样的但却不会引起社会不满和负面影响。

二是容积率是否过高。我认为这样的地段6.18的容积率并不算太高。无论是林和村改造还是杨箕村改造，人们都只关注容积率这一个单一指标，却对建筑密度、绿地率等指标并不关注，我认为这样会造成误解和误导。其实，只有建筑密度高、容积率也高才会出现人们所担心的“立体城中村”，而建筑密度低、容积率高则应该是我们城市改造和发展的原则和方针。据我所知，目前广州大多数城中村原来的建筑密度是很高的，达到60-70%左右，而容积率却不是很高；而现在杨箕村的建筑规划要求则是建筑密度为33.7%、容积率为6.18。

三是楼面地价8953元/平方米会否推高房价。我认为，这个地价虽然相对于琶洲村、林和村要高一些，但与当初猎德村的地价相差不大。要是与不久前白云区拍出的楼面地价两万多元一平方米相比，那根本就没法比。况且，目前杨箕村地铁上盖在售物业已经达到3万多元/平方米，根本就不需要再推高，现在就已经很高了。倒是这样的地价，即使房价回落到1.5万元/平方米，开发商也不会亏本，只是少赚一些而已。因此，该项目开发改造的风险应该不大。

不过，富力在珠江新城好像还有项目没开发完，猎德村改造也似乎没有动静，而亚运城还有很多地块未开发，现在又拿下了杨箕村改造项目。可以说，富力同时在参与广州的两个城中村改造项目和两个新城的开发建设，这还仅仅是广州地区的项目，战线似乎拉得过大过长。

要是万一出现类似2008年那样的市场变化，恐怕就会出现资金负担过重、资金链断裂的危险，还是应该要未雨绸缪、防患于未然才好。

                               2011年1月18日