南京楼市两级分化，有的小涨探市，有的闷声降价
谁说房价要涨？一楼盘降价1900元促销
2010年8月18日 金陵晚报记者 李子墨 范薇静
    上周日金地自在城446套房遭到2000多人抢购，开盘当日全部售罄，成为新政后南京首个真正意义的“日光盘”，这一消息震惊了整个南京楼市。是否新政下蛰伏4个多月的南京楼市，将就此反弹？是否成交反弹之后，房价也会跟着反弹？随着金九银十南京众多楼盘推房甚至小涨，“楼市回暖论”正在愈演愈烈，并影响广大买房人的决策。
    本报记者实地采访发现，一方面是金地自在城、万达广场等少数热点楼盘销售爆发，五矿御江金城、保利香槟国际等楼盘小幅涨价试探市场，另一方面，也有一些楼盘在销售乏力后，悄然大幅降价，希望在金九银十来临之际推房跑量。

降价1000多元赢得90%销量
    记者了解到，近期确实有楼盘闷不吭声地大幅降价。最引人注目的降价楼盘，就是城北尧化门附近的香榴湾，8月12日开盘，房价由新政前的1万元/平米，降到折后均价8100元/平米。粗略算一下，每平米最多降了1900元。这也是近期南京降幅最大的楼盘。
    “这家楼盘在新政前涨得太猛了，从7000多元/平米，一下就涨到近1万元/平米。”业内人士透露，新政后房子卖不动，而金九银十又是今年卖房的最后机会，所以开发商降价促销，也是理性的选择。
    市民孙先生4月份在香榴湾投资了一套38平米的小户型，价格8000多元/平米，此后亲眼目睹香榴湾的房价飙涨到1万元/平米，心花怒放，觉得赚到了。但他没想到上周香榴湾开盘，折后均价仅8100元/平米，“扣掉税费，我都要赔本了”。
    降价归降价，不过该楼盘前后推出的房源，有所不同：4月份一度卖到1万元/平米的是38平米左右的小户型，如今降到8100元/平米的是81-82平米的三房。开发商方面的解释是，房源和户型不一样，价格也就不好比。
    “不只是香榴湾，最近南京降价的楼盘，都很低调，甚至不敢公开宣传，就那么悄悄地卖房。原因是如果让很多人都知道你在降价，不利于营造楼市回暖、房价反弹的氛围，也不利于坚定买房人的信心。”业内人士分析，其实没必要，香榴湾降价推出04幢共97套房源，当天卖了90%以上的房子，算是很好的销售成绩，也可以说是其他开发商应该效仿的榜样。

热销盘多为低开或降价
    本报记者调查发现，与香榴湾低价开盘赢得90%销量类似，近期南京楼市销量排名靠前的楼盘，全都是低开或者降价，才换得可观销量。
    新政后南京首家“日光盘”金地自在城，在新政前房价一度接近1万/平米，而最近推出精装修房、均价仅卖9000多元/平米，相比之下，房价回落，引发许多刚需出手购房，甚至激起新政后首波投资潮。许多地产圈业内人士前去投资，原因是“价格低于价值，不是炒房，是价值投资”。
    而近几个月长期位居全市销售前列的南京万达广场，坐拥河西新江东板块“一站式全能生活城”的商业配套及地铁2号线，但是房价仅维持在1.7万元/平米，比周边多个楼盘便宜3000-8000元/平米，因此持续赢得销量。
    近期“热销楼盘”金浦名城世家、亚东观云国际、保利香槟国际、五矿御江金城等，也都属于“低开楼盘”，比周边楼盘要便宜一大截或一小截。就算以上几家楼盘小幅涨价，相比周边不愿降价的楼盘，仍有一定价格优势。
    记者还发现，在低开楼盘赢得销量的楼盘的带动下，原来不愿讲价、保持坚挺价格的一些楼盘，也开始悄悄降价，或推出特价房，来促销跑量。新街口一直挺在4万元/平米的凯润金城，近日就开始推出特价房，以期在金九银十来临之际撬动市场。

低开跑量仍将是金九银十主流
    目前的南京楼市，有楼盘在小幅涨价探市，也有楼盘在降价促销，那么在接下来的金九银十，究竟是涨价潮将占主流，还将是降价促销潮占主流？这也是许多买房人最关心的问题。
    南京网博地产研究机构总经理孙海认为，在史上最严新政没有放松、调控仍将继续的情况下，楼市反弹的可能性较小，低开跑量仍将是金九银十楼市主流：“大多品牌房企都有前瞻意识，以价换量，加速流转，求量为先。而部分开发商认为前期超低价入市了，所以要暗涨，但效果却不如人意。比如御江金城，第二批开盘就很难看。”
    “在目前的形势下，楼盘打着回暖旗号冒然开高价，风险真的很大。尽管也会有一定的成交，但后面就难看了，骑虎难下。”孙海分析，对金九银十的南京楼市，开发商不应过分乐观，还是要保持敬畏心态，合理定价。
    对买房人来说，孙海建议可密切观察、伺机出手，刚需要看房价是不是还有水分，投资性需求则要看该楼盘的品牌、品质，以及资源是不是具有独特性和不可再生性。