当代物权法百科全书小辞典284

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建设用地使用权申请续期制度

陈绪国

物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律的规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

本条款，是建设用地使用权续期制度的规定。

本辞条，扼要建设用地使用权申请续期制度

主题：建设用地使用权申请续期制度

申请续期制度，是旧通用续期制度中可保留的一项建设用地使用权续期制度，是在吐故纳新基础上扬弃并用的制度，即指合理的非住宅类申请续期制度。

1．申请续期制度的法律衔接

大体上，与物权法保持一致性的规定可继续执行，与物权法不一致的地方应当以物权法为准。一些旧的法律法规没有区分住宅类与非住宅类建设用地使用权，过于笼统，与后来贯彻执行的物权法的规定有些区别。其解决的途径是，按照立法法的法的效力规定、溯及力或回溯力规定进行统筹兼顾，合理解决。具体论述，祥见“通用续期制度”部分。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。”这是较早的笼统的申请续期制度。是1990年5月19日国务院颁布并同日执行的法令。

但是，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条这样规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并按照规定办理注销登记。”对照物权法的新规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，已经不适用于住宅类建筑物所有权的相关规定。

城市房地产管理法第22条第1款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地出让金。” 城市房地产管理法1994年7月5日全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，公布之日起施行。其中，“依照规定支付土地出让金”的规定，物权法没有明确规定，意思是仍然有待重新研究与斟酌。

上述两法规定，没有区分住宅类和非住宅类建设用地使用权的申请续期事项，故作为与新法规定衔接通用的续期制度对待。

其中，非住宅类建设用地使用权与之对应“申请续期”，目前仍然适用。

2．申请续期制度的出台背景

物权法是八稿定谳的娇憨产物。许多重大问题是经过反复研究、反复讨论、反复审核而最后定谳的。

物权法五审期间，对住宅建设用地续期后要不要支付土地使用费一直争议很大。之后的研究意见认为，目前不做规定为宜。

2006年10月27～31日召开的十届人大常委会第二十四次会议上，物权法草案第六次提交审议。相比五个月前的第五次审议，物权法草案又有五大方面的改动。

草案六审稿最大的改动在于土地使用权到期后的续费问题。关于土地使用权到期后的续费的规定被删除。

六审稿草案的规定是，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，以法律规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

而之前五审稿的规定是，续期后，应支付土地使用费，续期的期限、付费标准和办法，由国务院规定。

五审期间，住宅建设用地自动续期的规定得到普遍赞成，但是对住宅建设用地续期后要不要支付土地使用费的问题，一直争议很大。一些人大常委也提出续费是否合适应进一步研究。

五审后的意见认为，此事“关系广大群众切身利益”，需慎重对待，目前不做规定为宜，以后可以根据实际情况慎重研究。

对于土地使用权到期后物权消灭的情况，六审稿还对地上的房屋等不动产归属问题做了明确规定：有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依法律、行政法规规定办理。

（资料主要来源：21世纪经济报道-政经5版：《物权法》六审，删除土地使用权续费规定，土地征收和补偿有明确界定。）

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