当代物权法百科全书小辞典285

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建设用地使用权注销登记

陈绪国

物权法第一百五十条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”

本条款，是建设用地使用权消灭后注销登记的规定。

本辞条，扼要建设用地使用权注销登记

主题：建设用地使用权注销登记

建设用地使用权注销登记，亦称建设用地使用权消灭后的注销登记，包括建设用地使用权期间届满、建设用地因公共利益收回或者严重违反土地用途规定没收、因建设用地使用权流转后的终止、因自然灾害或者人为灾难造成建设用地使用权灭失等情形的注销登记，并依法收回建设用地使用权证书。是建设用地使用权登记制度的最后一次登记义务，包括土地出让人主动要求登记的义务和土地受让人积极配合登记的义务在内。

建设用地使用权注销登记，是建设用地使用权统一登记制度的一个最后的环节。依据土地登记规则、土地登记办法等部门法规定，建设用地使用权从预告登记到设立登记、转移登记、变更登记，一直到注销登记，必须采取登记生效主义和登记义务主义强制性规定，土地出让人和土地受让人均有义务遵守国家统一的登记制度。建设用地使用权消灭后，如果土地受让人不配合土地出让人履行注销登记义务，土地出让人可以单方面宣布注销登记，并宣布原建设用地使用权证书过期作废。

依据1995年12月28日国家土地局发布的《土地登记规则》、2007年12月30日《土地登记办法》等相关规定，关于建设用地使用权注销登记的重要事项如下：

1．注销登记机构

《土地登记规则》第54条规定，县级以上人民政府依法收回土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。

所谓注销登记机构，就是出让建设用土地时负责土地使用权设立登记、发放建设用地使用权证书的机构，即县级以上人民政府土地管理部门的登记机构。土地使用权初始登记、设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，均应由同一登记机构作出，不得政出多门。

依据《土地登记办法》第3条规定，土地登记实行属地登记原则。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记（含注销登记）。

2．使用期满注销登记

《土地登记规则》第55条规定，国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。

以上国有土地使用权，指建设用地使用权。依据物权法第149条和《土地登记办法》第52条规定，建设用地使用权，已经区分为住宅类和非住宅类建设用地使用权。住宅类建设用地使用权采取自动续期制度，非住宅类建设用地使用权采取申请续期制度，要注意“旧法旧制度，新法新制度”的差别性。

《土地登记办法》第52条规定：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。” 已经区将非住宅类和住宅类建设用地使用权区分开来。当新旧法同一内容的规定不一致时，应当以新法的规定为准。

3．因自然灾害等灭失权利后的注销登记

《土地登记规则》第56条规定，因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

以上规定，字面上仅举出“自然灾害等”。那么，人为的毁损、污染等灾难，也可以导致建设用地使用权及其他土地使用权的灭失，也应当办理土地使用权注销登记和收回土地使用权证书。

《土地登记办法》第50条规定：“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）依法征收的农民土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书使原土地权利消灭的，当事人未办理注销登记的。”

以上“依法收回的国有土地”，包括的范围很广泛，包括建设用地使用权期间届满、建设用地因公共利益收回或者严重违反土地用途规定没收、因建设用地使用权流转后的终止、因自然灾害或者人为灾难造成建设用地使用权灭失等情形的“收回”和注销登记在内。

4．因他项权利终止而注销登记

《土地登记规则》第57条规定，土地他项权利终止，当事人应当在土地他项权利终止之日起15日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

土地他项权利，就是物权法第143条～144条所指的建设用地使用权流转的权利，包括建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。土地流转以后，土地流转的权利终止，也就是土地权利于土地使用权转移、变更给他人以后，原建设用地使用权的权利因交易或者抵押物丧失而终止。另外，土地地役权的终止，也是属于土地他项权利的消灭。

《土地登记办法》第53条规定：“已登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持有关证明文件、申请土地抵押文件、地役权申请土地他项权利注销登记。”

但是，土地抵押权的注销登记，却采取自愿登记的对抗主义方法，而不是强制性的登记生效主义方法。《土地登记办法》第55条规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定的土地使用权期限届满以外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

以上规定，是什么意思呢？按照一般的法律程序，土地抵押权的注销登记，应当由经济仲裁机构或者地方人民法院作出决定。应当于抵押人于抵押期满，不能如期或者采取其他办法清偿抵押权人的债务，经济仲裁机构或者地方人民法院作出决定拍卖或者以其他方式处分抵押的土地使用权，用于清偿抵押人的债务。如果国土资源行政主管部门直接注销土地使用权抵押登记，就会打乱清偿抵押债务的程序，不能实现抵押土地使用权的实时实地清偿，也会导致抵押权人优先受偿权落空。

当然，设定的土地使用权期限届满，原土地使用权人的土地使用权中止，原土地使用权的抵押物（土地使用权）也就不归原权利人所有。这样的情形下，也可以看出原土地使用权人的土地出让合同和土地抵押合同的信誉太差，国土资源行政主管部门便可以直接注销其土地使用权抵押登记。

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