当代物权法百科全书小辞典283

当代物权法百科全书小辞典283

建设用地使用权自动续期制度

陈绪国

物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律的规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

本条款，是建设用地使用权续期制度的规定。

本辞条，扼要建设用地使用权自动续期制度

主题：建设用地使用权自动续期制度

自动续期制度，是物权法最新创立的不动产双重保护与恒定制度，旨在针对住宅类建设用地使用权与房屋所有权的特殊性作出的特别规定。这是物权法的一大亮点之一，为广大业主所赞同与佩服。是大力支持广大业主安居乐业、完全利国利民的特别物权保护制度，具有十分重要的现实意义和长远的指导意义。

立法法关于新旧法律、普特规定的效力推定，如第83条所示的“特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。”物权法作为新法律，作为特别规定，当新旧法律或者特别规定与普通规定不一致时，其法律效力优于旧法律、其特别规定优于普通规定。

本条款第1款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，指的是以出让方式取得建设用地使用权的业主，在住宅用地使用权70年最高期限届满，依据法律规定，不用经过申请批准便可继续使用其住宅区应有的土地使用权，继续保留其房屋所有权及其附属设施的共有权，故称“自动续期”。作为一项不动产恒定制度，除了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”以外，还自然包括房屋所有权及其附属设施的共有权的“自动续期”，属于业主的双重自动续期、自动恒定制度。

“自动续期”的重大意义如下所述：

第一，除旧布新，对于旧法律不合时宜的改进。

1．新旧法律的不同视角

物权法关于住宅类建设用地使用权新创的“自动续期”制度，有除旧布新的重大意义。

城市房地产管理法第22条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这一条款没有区分住宅类与非住宅类建设用地使用权，不符合中国的国情、民情和物权情，经过多年来的实践检验，已经证明不符合时宜。物权法经过反复论证，果断地舍弃了旧法的老规定，创立了“自动续期”制度，有除旧布新的重大意义。

2．除旧布新才是合理的

当代一些新型住宅楼房，虽然设计上是可以使用70年期，不过，其基础、框架、柱廊和外墙以至内室都非常牢固，有的可以使用一百年以上，有的可以使用二三百年以上。所谓“无偿收回”，不光是收回土地，而且是“没收房屋”，损害房屋百年以上的所有权。这种房屋，是业主全家人拼了血本才得到的合法财产，说声“无偿收回”，就这样不讲法理就“无偿收回”？所以说，旧法律也太不合时宜了，破除是合理的，不破除是糟糕的，后果是不堪设想的。

物权法有一条原则，那就是“非公共利益需要，不得侵占公民的财产权”。即使是公共利益的需要，也要遵从一定的法律程序，也要给予被征收人以相应的合理的补偿。所以，“无偿收回”缺乏法理支撑，不能成立。

第二，双重恒定，将“房地合一”原则落到实处。

1．认真调整物权关系

物权法作为一部调整物权关系的重要法律，其法理基础是独特的，既可以对于普通法进行矫正，也可以对于特别法进行矫正。她不是心血来潮和头痛医头、脚痛医脚那种短视的法律，而是只要认准的地方，一旦确定下来，不是管用几十年的效力，而是要管用几百年的效力。

中国是土地所有权公有制国家，注定了不动产恒定制度是双重保护制度，注定了“房地合一”原则的通用性，这种物权化复合保护机制是独特的，也是不容置疑的。

2．“房地合一”原则的认真落实

物权法并不是不尊重所有权人的权利，也不是不尊重国家利益、公共利益。问题在于，物权法要立足于物权衡平原理、一般均衡原理来全面考量公私权益，努力促使不动产物权人的权利保持住圆满状态。

一些特别法、专门法一直要求土地使用权人“房地合一”：从土地用途到建设规划，从土地使用权登记和房屋所有权登记，从建设用地使用权和房屋所有权的设立、转移、变更、消灭，均要求“房地合一”。那么，业主的房屋所有权与建设用地使用权始终是“房地合一”的。当政府以行政手段来“收回土地”时，作为土地所有权行使这种权利是说得过去的。然而，公民的房屋非得公共利益才能征收，没有正当理由更不可“没收”。既然房屋不能没收，业主的土地使用权应当无条件保留—自动续期地保留。这样，就可以依据“房地合一”原则，妥善解决“自动续期”问题。

第三，福利制度，应当惠顾各个业主

1．福利制度惠顾各个业主应当是普适制度

论及土地出让的价钱和房屋出售的价钱，非住宅类土地和住房莫属。政府和开发商是两个大赢利家。本来，提供住房福利是政府责任之所在。退一步讲，自动续期制度一旦实行，顶多也是算半个福利制度。国家作为土地所有权人确实需要集权，然而，妥当地分权、放权，也是曲线地张扬集权的。住宅业主于置业时，已经交付了足够的土地出让金，续期后再交费也确定不太合乎情理。

目前，物权法暂时没有提及自动续期以后是否续交土地出让金的问题，即使是国家届时不收土地出让金也不为过。要说国家为各个业主重新提供建设用地使用权是一种社会福利，也算是国家尽了一些义务和责任，这也可以说是义不容辞的义务和责任。

2．福利制度惠顾各个业主应当设定条件

有的法学家说，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据。也许过于悲观。我们认为，“福利制度，应当惠顾各个业主”应当设定一定的条件，可以采用模糊数学的处理办法来进行加权或者减权。这也符合物权法“权利与义务对等”的原则。

既然物权和物权关系需要衡平，那么，我们的课题和文章就在于允许“自动续期”，但不允许过分的“自动续期”。

譬如，一个业主购买一套、两套房屋，或者全家人每人平均100平方米的住房，可以“自动续期”，并且可以免交续期后的土地出让金。但是，当一个业主购买了三套、四套房屋，或者全家人每人平均超过100平方米的住房，可以“自动续期”，是否仍然可以免交续期后的土地出让金？办法就在这里。所谓“天无绝人之路”是也。

第四，收回土地，应当以公共利益为准

依据物权法第148条规定，建设用地使用权届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应当按照有关征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。那么，在建设用地使用权届满后，因为公共利益需要收回的，也可以适用同样的原则。

对于以上物权法的规定，业主们是不反对的，也没有办法反对。关键在于，一定应以公共利益为准，物权法一贯反对胡来、乱折腾的，也有一套对付公权侵犯民权的办法。物权法并不反对政府收回土地，问题在于，要求收回土地者放规矩一点，应当以是否公共利益为标准，否则，物权法有讨价还价的说法。

物权法也并不是一味地偏袒私权，一点儿也不顾及公权。对于非住宅类建设用地，如工业用地（期限50年），教育、科技、文化、卫生、体育用地（期限50年），商业、旅游、娱乐用地（期限40年），综合或其他用地（期限50年），还是倾向于支持的—“该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”就是一种和谐、友好和实事求是的表示。

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