当代物权法百科全书小辞典281

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建设用地使用权续期制度

陈绪国

物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律的规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

本条款，是建设用地使用权续期制度的规定。

本辞条，扼要建设用地使用权续期制度

主题：建设用地使用权续期制度

建设用地使用权续期制度，是建设用地使用权长期化全程化管理的一个后续管理步骤，是各种建设用地统一规划调度、分类处理的有效措施，也是积极探索新型的土地管理制度的有益尝试。

其中，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”制度，是2007年颁布的物权法新出台的特殊制度，舍弃了以往立法对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，对于业主的房屋所有权和建设用地使用权的“双恒产”保护机制加大了份量，给不动产权利人吃了定心丸。“自动续期”制度的设立，符合中国国情，设计合理，大大激发了海内外人士投资置业的积极性，可促进房地产支柱行业持续稳定增长，并可带动相关行业的跟进增长。因此，“自动续期”制度是于国于民双方有利的新型物权化不动产保护制度。

对于非住宅建设用地使用权期间届满的，也舍弃了以往立法对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，对其归属也允许按照约定处理，同样具有积极、稳妥的物权法定和物权化保护机制的长远意义和连锁效应。

建设用地使用权续期制度，可以分为两大类别，一类是住宅建设用地使用权期间届满的，统一实行自动续期制度；一类是非住宅建设用地使用权期间届满的，可以申请续期。其他的情形，如对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，逐渐淡出旧法律法规的视野，并以新法律法规代替之。

建设用地使用权续期制度，实行“两条腿走路”的方针，既要考虑到妥当地保护私人业主长远的合法权益，又要考虑到妥当地维护国家的长远利益，讲风度而不失土地所有权人的身份，讲身份而不忘适度的放权让利。建设用地使用权以有偿使用方式出让给土地使用权人，使用期限高达50年～70年不等，确实需要高瞻远瞩又胆大心细，脚踏实地又运筹帷幄。未来半个多世纪漫长岁月中，确实存在许多不确定性因素，有些因素可能波动性相当大，也许对于现行的续期制度多少有些冲击。但是，实行“两条腿走路”的方针，将会是长期不变的战略方针，仍然可以长期地贯彻落实到底。

为了稳妥起见，物权法对于某些未来的不确定性事项，暂行不作硬性规定，以防不测。譬如，建设用地使用权期间届满，自动续期或者申请到续期以后，是否需要向国家续交土地出让金，这是一个敏感的重要课题，需要慎重斟酌。但是，未来中国50年后到底是个什么样子呢？谁也想不到，谁也说不准。即使现在作出了规定，后代及后后代的立法人认为不妥，说改就改了。这样一来，就没有什么实际意义了。物权法没有匆忙或者草率地规定“续交土地出让金”，是有远见卓识的，是慎重立法、稳妥规定的表现。

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